Invertir en ladrillos: precios de departamentos no dejan de caer, ¿qué sucede con la rentabilidad de los alquileres?

Para el inversor inmobiliario, el inicio de 2023 es con un soplo positivo que continúa la tendencia del año que acaba de concluir. Los precios de los departamentos no han dejado de caer en los últimos meses y todo indica que esa perspectiva será la predominante al menos durante la primera mitad del nuevo ejercicio. Los alquileres, en tanto, cerraron 2022 con una suba inédita y comenzaron igual en enero, pero con el detalle de que la rentabilidad de los propietarios ya es la mejor de 2018 a esta parte.

Según un monitoreo de Zonaprop al que accedió iProfesional, el valor de los usados concluyó el año con una merma acumulada del 6,6 por ciento. Este porcentaje extendió la reducción de los valores, que ya suma 5 años consecutivos y presenta un abaratamiento total del orden del 21,5 por ciento.

El precio promedio del metro cuadrado en Capital Federal se ubica en torno a los 2.199 dólares, con picos en Puerto Madero –algo más de 5.580 dólares la misma unidad– y Villa Lugano como el barrio menos cotizado de la Ciudad –1.019 el metro cuadrado–.

El valor de los departamentos

"Un departamento monoambiente medio de 40 metros cuadrados tiene (hoy) un valor de 95 mil dólares. El departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de 115 mil. (En tanto) un departamento de 3 ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los 161 mil dólares", precisó la consultora.

"En abril de 2018 el 90 por ciento de los barrios registraba incremento de precio. Durante 2020 y 2021, en promedio el 84 por ciento de los barrios registró baja de precio cada mes. (Por su parte) en 2022 el 87 por ciento de los barrios registró baja de precio cada mes", añadió.

Durante 2022, casi el 30 por ciento de los anuncios de propiedades en venta expresaron una reducción en los valores. En cuanto a las contraofertas que se aceptan en este tiempo, el porcentaje promedio se ubica por encima del 8 por ciento.

 

"En 2022, el costo de construcción en dólares aumentó 27,6 por ciento mientras que el precio de los departamentos bajó 6,6, comprimiendo el margen del desarrollador. Sin embargo, construir hoy aún cuesta un 20 por ciento menos que el promedio 2012-2021", se expone en el trabajo de Zonaprop.

Por el lado de los alquileres, 2022 cerró con una suba acumulada promedio superior al 98 por ciento. Se trata del mayor incremento registrado en décadas.

Alquileres: a cuánto cotizan los departamentos

¿Qué ocurre con los valores? "Un departamento monoambiente medio de 40 metros cuadrados se alquila por 77.899 pesos por mes. Un dos ambientes de 50 metros cuadrados se ubica en los 92.941 pesos mensuales. Un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila en 125.664 pesos", afirma el informe.

"Actualmente, Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad con un precio medio de 180.448 pesos por mes. Le siguen Palermo y Nuñez con 111.656 y 106.790 pesos mensuales, respectivamente. En la zona media se encuentran Villa General Mitre (92.462 pesos mensuales), Monte Castro (89.038) y San Cristobal (86.905). Los barrios más económicos para alquilar son Floresta (71.940 pesos por mes), Liniers (73.056) y Barracas (73.389)", completa.

El dato positivo en ese nicho corresponde a los propietarios, que a lo largo del año pasado fueron mejorando la rentabilidad e inician 2023 con "viento a favor" a partir de las subas establecidas por el Banco Central (BCRA).

Según Zonaprop, el retorno bruto anual en concepto de alquiler merodea el 4,2 por ciento, un guarismo cercano a los registros de 2018. "Se necesitan 23.9 años de alquiler para recuperar la inversión, 26 por ciento menos de lo requerido un año atrás", expone el monitoreo.

 

Hoy por hoy, La Boca y Villa General Mitre aparecen como los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio del 5,4 y el 5,2 por ciento anual, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero y Barracas son los que menor rentabilidad generan: 3,2 y 3,6 por ciento, en cada caso.