Propiedades en "boca de pozo": por qué crece esta inversión con cada vez más proyectos en la Ciudad y Zona Norte
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A contramano de lo que ocurre con los departamentos usados, que si bien experimentan una baja de precios notable siguen transitando una etapa de ventas por el piso, la inversión en proyectos en "boca de pozo" con vistas a un posterior alquiler temporario crece y se fortalece mes a mes. La reducción de precios que experimenta el metro cuadrado a desarrollar, combinada con el atractivo de la renta mensual en dólares, alienta la inversión y un grupo cada vez más amplio de barrios porteños son base de proyectos inmobiliarios que apuntan al mercado del turismo nacional e internacional.
Desde la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) aseguraron a iProfesional que, a partir de la demanda de hospedajes mediante portales como Airbnb, la inversión en emprendimientos de pequeñas dimensiones orientadas a un "público de paso" se convirtió en la tendencia más firme dentro de un mercado inmobiliario afectado por el vaivén permanente del dólar y la inestabilidad política y económica.
Palermo, Recoleta, Núñez y Belgrano aparecen como los espacios de Capital Federal donde más se viene concentrando la aparición de proyectos en "boca de pozo" con destino de alquiler temporario. Sin embargo, desde la entidad mencionaron que barrios como Saavedra, Coghlan, Villa Ortúzar, Colegias y Villa Urquiza también comenzaron a transformarse en áreas de interés para los desarrolladores.
Fuera de la Ciudad, Vicente López, Beccar, San Isidro y Olivos se ubican entre los sitios que experimentan la multiplicación de obras nuevas.
"Boca de pozo": cómo es la inversión
"A diferencia del mercado de departamentos terminados, que está virtualmente paralizado, el ‘boca de pozo’ atraviesa un buen momento a partir de la confianza de la gente en los fideicomisos. A eso hay que añadirle que es una opción por demás de oportuna para quien tiene excedentes en pesos", dijo a iProfesional Darío López, titular de la SCA y socio en Arquitectonika.
"Hoy se está pidiendo de un 30 a un 40 por ciento de la operación en dólares y el resto en pesos. El porcentaje en dólares incluso puede charlarse, los desarrolladores están más abiertos a negociar. Luego, en pesos, el régimen que predomina es el de 24 cuotas atadas al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Por lo general se trata de proyectos con amenities en tanto apuntan al alquiler temporario con foco en el turismo", agregó.
El directivo sostuvo que, por estos días, el precio del metro cuadrado en el corredor Norte se ubica en torno a los 2.350 dólares, esto es, al menos unos 200 dólares menos que hace dos años.
"Y se trata de unidades de mucha mayor calidad que las que se construían en 2020. Mucho mejor equipadas, con cocinas completas, por ejemplo. El inversor prácticamente no tiene que poner un peso adicional", dijo.
Alquileres temporarios, el gran atractivo
López comentó que el tamaño que predomina en las unidades nuevas que apuntan al alquiler temporario se ubica en torno a los 30 metros cuadrados. "Si bien son departamentos chicos, el atractivo pasa por la elevada rentabilidad. Los alquileres temporarios en esa zona promedian los 700 dólares. La inversión se recupera en un lapso muy corto. Son unidades que ostentan un costo total cercano a los 73.500 dólares", afirmó.
En cuanto al tipo de público que demanda este tipo de departamentos de manera temporal, el directivo sostuvo que el 60 por ciento corresponde a turismo extranjero con predominio de personas provenientes de Estados Unidos, Brasil, Paraguay, Uruguay y Chile. El 40 por ciento restante, indicó, comprende a viajeros del interior del país de provincias como Córdoba, Mendoza y Tucumán.
Por último, López se refirió al gran obstáculo que amenaza el buen momento del "boca de pozo": la falta de insumos importados.
Según el directivo, los desarrolladores ya agotaron sus respectivos stocks acumulados en la primera parte del año pasado y atraviesan este momento con dificultades crecientes para hacerse con grifería, dispositivos electrónicos y materiales para terminaciones, entre otros elementos.
"En la mayoría de los casos, la disponibilidad de productos no alcanza para la totalidad de un proyecto. Por nuestro lado, hasta hemos tenido que combinar distintas opciones de canillas. No queda otra que conformarse con lo poco que hay y, en simultáneo, enfrentar una suba de costos permanente que complica la rentabilidad", concluyó.