La oportunidad del usado: el valor del metro cuadrado es el más bajo en 12 años y el "sobrestock" deprecia inmuebles

El desaliento que siembra la ley de alquileres vigente, combinado con una incertidumbre macroeconómica que no cede y el lanzamiento de nuevos proyectos de viviendas, continúa profundizando la caída de valores en el ámbito de los inmuebles usados. El mercado arriba al último mes del año con una merma promedio en los valores superior al 7 por ciento versus 2021 mientras que la cotización actual del metro cuadrado apenas si empata los registros de 2010. Es desde esa perspectiva que los departamentos de esa naturaleza devienen en una auténtica oportunidad para el inversor con dólares en la mano.

Distintos expertos consultados por iProfesional coincidieron en que la ampliación de la oferta de unidades en venta atenta contra cualquier recuperación inmediata del precio de los departamentos usados. Entidades como CUCICBA, la cámara que integra a los corredores porteños, dan cuenta de al menos 160.000 inmuebles usados que hoy se ofrecen en Capital Federal.

El promedio histórico en el territorio porteño, aseguraron desde la misma organización, siempre se ubicó en torno a los 90.000 departamentos.

"Aquellos propietarios que pusieron sus inmuebles en venta en los últimos dos años no volvieron a quitarlos de esa opción de negocio. Ninguno regresó al mercado de los alquileres. Por efecto de la ley vigente y la situación de la economía, el 'sobrestock' de propiedades que se ofrecen sigue en ascenso", dijo a este medio, en un diálogo reciente, Marta Liotto, presidenta de CUCICBA.

"Los dueños, ante la posibilidad de que finalmente se amplíe el blanqueo para incluir los usados, tienen la expectativa puesta en concretar la venta. De ahí que siguen retirando departamentos del mercado del alquiler. Están aguardando alguna decisión en ese sentido que surja del Congreso", agregó, dando cuenta de una tendencia que pega, justamente, en el precio de los inmuebles.

Departamentos usados: cuánto cayó el metro cuadrado

Consultado por iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que el valor del metro cuadrado por estos días "es más baja que la se registraba en 2011 y apenas por encima de 2010".

El valor de los departamentos también cayó fuerte este año.

"El precio promedio del metro cuadrado de las unidades usadas se redujo 35,3 por ciento desde las cotizaciones altas de 2018. En términos reales, ese valor es muy cercano a los parámetros de 2008", precisó.

Sin embargo, afirmó el experto, el ritmo de caída de los precios viene moderándose en términos interanuales. "La caída más profunda se dio entre 2019 y 2020, cuando fue del 16,7 por ciento. Al siguiente, en 2021, la reducción fue de otro 12,6 por ciento. En la actualidad, y si comparamos este noviembre con igual mes pero del año anterior la baja es de 7,04 por ciento", puntualizó.

Ante la pregunta respecto de qué tipo de inversor es el que, hoy por hoy, destina dólares a la compra de departamentos usados, Rozados sostuvo que quienes adquieren propiedades como inversión para potenciales alquileres "son muy pocos" a partir de la "desconfianza en el contexto político y económico". El especialista aseveró que quien tiene dólares procura retenerlos.

"La mayoría de las compras son llevadas a cabo por usuarios finales de esos mismos departamentos. Están quienes lo hacen por situaciones forzadas como un divorcio o aquellos que se mudan buscando mejorar la calidad de vida con más metros, mejores comodidades y locaciones más atractivas", afirmó.

Los departamentos que más se abarataron y qué pasa con la contraoferta

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, opinó en un tono similar. "El mercado está activo para los propietarios que se adecuaron a las características de la demanda. Esto es, que comparado con 2019 ajustaron los precios de los departamentos hasta un 35 por ciento", comentó a iProfesional.

"Las unidades de 1 y 2 ambientes son las que más sufrieron la baja de precios. En cambio, los PH y las casas en lote propio resistieron un poco mejor. Pero, claro, también se abarataron según la zona. Estamos hablando de un 10 al 20 por ciento de baja de los valores en comparación con tres años antes", añadió.

El "sobrestock" de propiedades en venta sigue tirando abajo el precio de las propiedades.

Caballito, Palermo, Villa Crespo, mencionó el experto, están a la cabeza de los barrios donde más se consolidaron las mermas en las cotizaciones de los usados. "El ´sobrestock' incide cada vez más porque la oferta no deja de ampliarse. Aparte se terminaron muchos proyectos nuevos, por lo que el mercado está desbordado de propiedades en venta", dijo Migliorisi.

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Para luego concluir: "Hoy quien compra puede hacer una muy buena diferencia. El 'sobrestock' es inédito y los precios están como en 2010 pero con una proyección de mejora fuerte en el mediano plazo. Las contraofertas varían según la situación del propietario. Por lo general se ubican muy cerca del 10 por ciento, pero hay casos donde se aceptan reducciones mucho más elevadas".