Departamentos nuevos: la baja de precios se consolida en zonas "premium" como Puerto Madero y brotan más oportunidades

La sobreoferta existente a partir de una ley de alquileres que desalienta la apuesta por el mercado locativo, combinada con el vaivén del dólar y la incertidumbre macroeconómica, continúa tirando abajo los precios de las unidades a estrenar. En barrios de la Ciudad como Puerto Madero o Palermo la merma en las cotizaciones acumula más de tres años de caída y la escasa demanda existente permite anticipar que la reducción de los precios seguirá siendo tendencia dominante en la primera parte de 2023. Por otra parte, si bien las escrituras continúan creciendo los números se ubican aún muy lejos de los niveles pre pandemia.

Sendos relevamientos llevados a cabo por Reporte Inmobiliario exponen en los alcances de esta baja de precios predominante. En Puerto Madero, la consultora halló que la cotización promedio se redujo por quinto año consecutivo.

"El valor promedio actual de toda la muestra alcanzó los 5.369 dólares el metro cuadrado que con respecto a los 5.522 dólares registrados hace un año, (esto) representa una baja del 2,77 por ciento", expuso la firma en un informe al que accedió iProfesional.

"La cotización más reducida alcanza los 3.952 dólares el metro cuadrado y la más elevada en el emprendimiento Oceana se ubica por sobre los 8.000 dólares. La caída registrada en 2022 es la quinta anual consecutiva, siendo la sufrida durante el 2020 la más significativa cuando la reducción superó el 10 por ciento", añadió.

Hoy por hoy, Puerto Madero registra un volumen de obras nuevas muy por debajo del alcanzado hace una década. Esto, en gran medida propiciado por la ocupación con proyectos inmobiliarios desarrollados que exhibe la mayoría de los terrenos del barrio.

Departamentos a estrenar: una baja que es tendencia

Otra zona con precios en declive es Palermo Soho. La caída interanual que ostentan los emprendimientos nuevos en el barrio es del orden del 1,5 por ciento y lo cierto es que las cotizaciones no han dejado de bajar desde 2019 a esta parte.

Palermo es otro de los barrios donde la baja de precios ya suma varios años.

El valor promedio de cotización por metro cuadrado del relevamiento alcanzó los 3.266 dólares, mientras que el año anterior ese registro era de 3.316", indicó Reporte Inmobiliario.

"(Estos precios representan) una caída interanual del 1,51 por ciento. Cabe señalar que hace tres años atrás, el metro cuadrado promedio cotizaba por encima de los 4.000 dólares. El valor actual se ubica un 18,41 por ciento de la media pretendida en 2019", agregó.

En Belgrano R, en tanto, la caída en los valores acumula tres años consecutivos en esa tendencia. "La cotización actual promedio de las unidades ofertadas formalmente a la venta alcanza los 3.428 dólares el metro cuadrado, lo que representa una caída del 2,34 por ciento con relación a los 3.510 dólares que arrojara el promedio del relevamiento de valores del año 2021", expone otro informe de la consultora.

"Mientras que hace un año el valor por metro cuadrado de cotización más bajo registrado dentro de los emprendimientos era de 2.924 dólares, actualmente el piso se ubica en los 3.022. El valor solicitado más elevado en el relevamiento actual alcanza los 3.671 dólares el metro cuadrado mientras que un año atrás la cotización más alta se ubicó en los 3.962", completa.

Departamentos nuevos y precios de oportunidad

En simultáneo, otro relevamiento reciente de inmuebles nuevos también constató bajas en Villa Urquiza. "El valor promedio que surge de los emprendimientos que se hallan en oferta formal de venta se retrajo con relación al año anterior en un 2,84", afirmó Reporte Inmobiliario.

Los precios en esa zona de la Ciudad se ubican por debajo de los medidos al menos hace tres años. "El valor promedio actual alcanza los 2.808 dólares el metro cuadrado. Con respecto a la cotización máxima de 3.214 dólares registrada en la zona en el año 2019, el valor actual se ubica un 12,6 por ciento por debajo", aseveró la consultora.

La sobreoferta de usados afecta fuertemente el valor de los nuevos.

Desde la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) su titular, Darío López, dijo recientemente a iProfesional que la menor cotización de los nuevos se aceleró tanto por el movimiento del "blue" como por la decisión de los propietarios de dejar de rebajar el valor de los departamentos usados.

"En tanto los valores de los usados dejaron de bajar como venían haciendo, pero sí se abarató la construcción en dólares, los precios de los nuevos se volvieron por demás de oportunos. Estamos hablando de diferencias del orden de los 500 dólares por metro cuadrado en emprendimientos que se están lanzando en el Corredor Norte", agregó.

López sostuvo que, mientras en zonas como Barrio Norte o Palermo el precio del metro cuadrado usado se ubica en torno a los 2.500 dólares, la misma unidad pero en un proyecto en desarrollo se comercializa muy cerca de los 2.100.

"Muchos inversores prefieren meterse en un proyecto nuevo y esperar a su finalización en lugar de buscar alternativas en los usados. Consideran que siguen estando a precios altos. Fuera de la zona Norte, en barrios como Flores encontramos proyectos con el metro cuadrado en desarrollo a 1.800 dólares mientras que, por el contrario, el usado no baja de los 2.300", ejemplificó.