La localidad que le compite a Nordelta: los precios de los terrenos se dispararon un 200%
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La ciudad de Escobar vive una transformación que, al parecer, recién comienza. Tanto en su zona más urbana como en las residenciales, la oferta inmobiliaria durante los últimos dos años aumentó y se diversificó.
La variación de precios que más llamó la atención a los brokers inmobiliarios fue la que percibieron los terrenos en barrios cerrados que, dependiendo de su ubicación y de los amenities y prestaciones, llegaron, en algunos casos, a quintuplicar su costo.
Y si bien, como es natural en toda curva, se espera que al pico máximo devenga un amesetamiento, la localidad ya se consolidó como un ícono de la zona.
El valor de un terreno en Escobar se quintuplicó
El arquitecto y Martillero Público, Federico Vinelli, cuenta que, por ejemplo, "terrenos que antes de la pandemia valían 20 mil dólares quintuplicaron sus valores vendiéndose actualmente a 100 mil". El fenómeno al que Vinelli hace referencia se da en terrenos de entre 600 y 1.000 metros cuadrados, ubicados en los barrios San Sebastián, San Matías y El Cantón.
De acuerdo a las ventas y proyecciones, "si tomamos los dos últimos dos años, el incremento promedio que nosotros vimos fue del 200%", cuenta Rodrigo Quintana, gerente de Castex Inmobiliaria, sobre las variaciones de precios.
Un movimiento que no es menor ya que "colocó a los terrenos de Escobar con precios similares a los de Nordelta; aún cuando en valores absolutos, Nordelta aún se diferencia de Escobar porque es un emprendimiento que tiene más años y por ende otras prestaciones".
De acuerdo al movimiento en la zona, Quintana indicó que "lotes internos, de entre 500 y 900 metros en El Cantón tenían un precio inicial de 30 mil dólares y pasaron a costar arriba de los 60 mil; y aquellos ubicados en la zona de Puertos que valían inicialmente 50 mil se vendieron por 95 mil".
El broker señala que la suba obedeció, en primer lugar, al valor del costo de la construcción que estuvo muy bajo, motivo por el cuál la gente comenzó a comprar terrenos vacíos dónde construir." El otro desencadenante, dice "fue el cansancio que generó la pandemia que hizo que la gente se cansara de la vida en los departamentos y buscara un entorno más natural".
Federico Vinelli explica que esas marcas tan altas, encontraron este año -luego de un 2020 y un 2021 con precios que crecieron exponencialmente- un techo y que "van a tender a la baja porque la gente tiene menos disponibilidad de dinero".
Además, agrega que "los costos de la construcción, hasta hace dos años, estaban en 200 dólares el metro cuadrado y hoy valen 700". Sumado a eso, "las expensas aumentaron y quiénes habían abandonado la ciudad para trasladarse a la provincia encontraron que sus gastos mensuales se duplicaron y hasta triplicaron; para movilizarse, una familia necesita dos autos lo que implica pagar dos patentes, dos seguros y destinar una parte importante de sus ingresos a la nafta porque el transporte público no es tan dinámico como en la Capital Federal", explica.
Por todo esto, vaticina que "de aquí a dos años la gente va a volver a migrar a la ciudad y eso va a traer una baja en los precios de los lotes". El análisis de estos valores que el consultor inmobiliario realiza es en relación a la disponibilidad de terrenos en barrios cerrados; en los barrios abiertos sucede lo contrario y allí los valores no se dispararon tanto. "La gente quiere seguridad y por eso la alta demanda es en los barrios que pueden ofrecer este servicios. En el segmento de viviendas la demanda tampoco es alta, de hecho sucede lo contrario, hay mucha oferta y los precios continúan bajando".
Negocio inmobiliario: el proyecto Puertos
En relación al crecimiento que continuará teniendo la zona, Rodrigo Quintana es muy optimista. "La ciudad de Buenos Aires seguirá trasladándose hacia afuera porque ya hay empresas y oficinas que han mudado sus instalaciones y ese es un cocktel que va a potenciar los emprendimientos inmobiliarios", explica.
Y asegura que "el emprendimiento Puertos, junto con Nordelta, es un ícono de la zona norte y que en dos años va a terminar de consolidarse como uno de los complejos más sobresalientes".
Los valores de los lotes internos en el complejo Puertos parten de los u$s100.000 con financiación a través de un anticipo del 25% y hasta en 36 cuotas fijas en dólares -dependiendo de cada barrio-. "También hay en el mercado inmobiliario de la zona productos de reventa y en ese caso es factible encontrar terrenos por u$s85.000 o 90.000 dólares". Los lotes al agua, cuenta el asesor inmobiliario, "perciben valores mucho más altos".
La oferta inmobiliaria en Escobar también es alta en barrios aledaños como San Matías o El Cantón dónde "los valores están acercándose a los de los lotes de Puertos", dice Quintana.
Puertos es un emprendimiento que tiene más de 10 años y al día de hoy cuenta con 10 barrios consolidados, una reserva ecológica de 60 hectáreas, un club con prestaciones para varios deportes, skate park, piscina, colegios y áreas comerciales. En el complejo también hay unidades de media densidad, departamentos de 2, 3 y 4 ambientes. "Es un mega proyecto que desde el 2017 ha crecido abismalmente contando con más de 1.300 casas terminadas y en obra", señala Quintana.
Distrito Boero: un complejo de departamentos en Escobar
En el marco de un emprendimiento en la traza urbana de lo que es el casco de la ciudad de Escobar, aparece el proyecto Distrito Boero, un complejo de departamentos que comenzó a construirse en 2019, que concluyó su primera parte en 2021 y que va a continuar creciendo.
"Construimos las tres primeras torres, el colegio universitario -el primer establecimiento educativo de la UBA en territorio Bonaerense- y también un polo jurídico para darle forma a este nuevo polo urbano en el ejido de Escobar", cuenta Mariano Gubitosi, del grupo PORTLAND.
De las 3 torres, ya hay un 80% de las unidades vendidas y se trata de departamentos de 2 y 3 ambientes mayoritariamente con amenities estándar como terraza en el último piso, sum y cocheras descubiertas.
Los valores de los 64 departamentos dentro del complejo -situado en la expansión este de la localidad- tienen un promedio de u$s1.300 el metro cuadrado. La clave para el éxito de este emprendimiento es que "a la ciudad de Escobar, desde la mirada porteña se la piensa como un escenario verde, grande y espacioso en todos sus barrios, pero el núcleo urbano es compacto, denso y con demasiado tránsito'', explica Gubitosi.
El municipio, continúa, "entendió que había una problemática de infraestructura que debía resolver y comenzó el proyecto para tratar de descentralizar la zona y generar un nuevo polo urbano dentro de la trama de la ciudad orientado a generarle al vecino de Escobar un nuevo polo que tuviera escuela, comercio y oficinas jurídicas tan sólo 1 km del centro".