La inmobiliaria de Costantini, afectada por la inflación y el dólar
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La elevada inflación y el fuerte incremento del tipo de cambio causaron un impacto negativo en las operaciones de Consultatio, una de las principales desarrolladoras inmobiliarias de la Argentina que es propiedad del millonario Eduardo Costantini.
Por lo menos así surge de la lectura de su último balance presentado ante la Comisión Nacional de Valores (CNV), correspondiente a los primeros nueve meses de este 2022 de esta sociedad fundada en 1991, especializada en proyectos de gran escala en la Argentina, Uruguay y Estados Unidos que opera en tres líneas de negocio como son urbanizaciones, edificios residenciales, y torres corporativas.
De acuerdo al escrito, Consultatio sufrió pérdidas por $5.939 millones que, si bien están lejos del rojo por $14.837 millones de igual período del 2021, han producido un impacto negativo en los resultados netos del periodo.
Las variables macro económicas que más sintió la compañía dueña de Nordelta, entre otros desarrollos, durante estos primeros nueve meses del año fueron la inflación, ha sido del 66,07%, y del tipo de cambio, cuya variación fue del 43,50%.
"Considerando que los estados financieros son emitidos en moneda homogénea, y en consecuencia los resultados son expuestos en términos reales, esta situación causó un impacto negativo", señala el informe que la desarrolladora inmobiliaria envió a la CNV.
El trabajo también da cuenta de que sus operaciones se llevan a cabo "en un contexto de alta incertidumbre, política y económica, que suele afectar las decisiones de los agentes económicos, especialmente aquellas asociadas a la adquisición de bienes durables y de largo plazo como los que produce el grupo".
Además, advierte que el resultado de sus actividades puede verse afectado por cambios en el índice general de precios; las variaciones del tipo de cambio ; los cambios de políticas económicas y fiscales, entre otros factores macro.
Costantini mantuvo e incrementó sus operaciones
En este contexto, Consultatio ha logrado mantener e incrementar sus operaciones, especialmente en los niveles de venta en cada uno de los proyectos en desarrollo, además de haber continuado con el avance de obras comprometidas e iniciado otras nuevas, con buenas perspectivas futuras. "Estos resultados fueron posibles gracias al bajo nivel de endeudamiento y la solidez de su estructura de capital y flujos de fondos, elementos que le permiten transitar estos períodos de elevada incertidumbre sin ver afectada la situación patrimonial en forma significativa", señala el informe.
A partir de este escenario, los ejecutivos de Consultatio entienden que podrán mantener los planes de inversión, ajustados a un nuevo contexto, impulsando las obras en curso "y explorando activamente oportunidades en las diferentes líneas de negocio, capitalizando el valor marcario y aprovechando fortalezas para continuar desarrollando productos inmobiliarios únicos, innovadores y de alta calidad".
De todos modos, el impacto de la elevada inflación y los cambios en la cotización del dólar durante estos primeros nueve meses del año se observa principalmente en el rubro propiedades de inversión (reserva de tierras), cuya valuación alcanzó los u$s130,8 millones, y representó una pérdida de $3.917,7 millones.
En este caso, el paper destaca que haber concertado operaciones por u$s173,1 millones (incluyendo el negocio conjunto Nordelta SA) lo cual se ve reflejado en el incremento de anticipos de clientes recibidos y pendientes de recibir por $8.405,1 millones.
La sociedad espera reconocer el ingreso, cuando se realice la transferencia del dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión de la propiedad, lo que ocurra primero.
En el caso de los permisos de obra, fueron de 1.991.961 m2 en la Ciudad de Buenos Aires, lo cual marca caída de 25% interanual si se lo compara con el mismo periodo del 2021, y de un aumento de 57% comparado contra el promedio histórico de los últimos 10 años (1.268.425 m2).
En cuanto a la actividad en el mercado inmobiliario local, según los últimos datos publicados por el Colegio de Escribanos porteño, las operaciones llegaron a las 23.157, un incremento interanual del 16% comparada con el mismo período del 2021. Las transacciones mediante crédito hipotecario representaron sólo un 4% del total de esas actividades, contra un 6% en el mismo período del 2021.
Mercado de oficinas
Según el último relevamiento de mercado realizado por Cushman & Wakefield, el segmento de oficinas premium poseía un stock de 1.617.303 m2 alquilables, de los cuales 252.544 m2 conformaban la superficie vacante (15,6% del total).
En promedio, la renta pedida era de u$s23,6/m2 por mes, mientras que en el caso de Consultatio no incorporó nuevos metros alquilables y posee un nivel de vacancia del 15,60% de la superficie total alquilable, superior al promedio histórico de los últimos 10 años del 8,7%.
Desde sus comienzos, Consultatio ha desarrollado 11 proyectos inmobiliarios de los cuales tres ya entregaron más de 1.850 hectáreas; seis edificios residenciales finalizados con una superficie vendible aproximada de 172.000 m2 y tres torres corporativas AAA totalmente entregadas con una superficie vendible aproximada de 91.000 m2.
Adicionalmente, cuenta con tres proyectos en desarrollo (en forma directa o indirecta) de los cuales dos son edificios residenciales y un edificio mixto que totalizan un aproximado de 140.000 m2 vendibles.
Su modelo de negocios integrado verticalmente le permite gestionar y controlar todas las etapas del desarrollo, alquiler y venta de los proyectos.
En el caso de las urbanizaciones, comprenden grandes extensiones de tierra privada que ofrecen todos los servicios de una ciudad, incluyendo instituciones educativas, centros de salud, áreas de recreación y locales comerciales del rubro gastronómico, mercados y combustibles.
El negocio consiste en la revalorización de tierra, partiendo de terrenos que no poseen inicialmente la infraestructura adecuada.
A medida que los residentes comienzan a poblar la urbanización, se vuelve posible la venta de parcelas de mayor tamaño a desarrolladores de escala media (macrolotes) para la construcción de condominios, oficinas y locales comerciales.
El desarrollo de este tipo de proyectos tiene un ciclo de caja de más de 30 años.
En el caso de los edificios de vivienda, el negocio de Consultatio comprende el desarrollo y comercialización de complejos residenciales de lujo de gran escala por encima de 15.000 m2 vendibles que también tienen un ciclo de caja de más de 30 años.
En el caso de las torres corporativas, consiste en el desarrollo y comercialización de complejos de oficinas AAA de gran escala por encima de 20.000 m2 vendibles en zonas premium para orientar el producto a corporaciones que necesitan amplias superficies como plantas mayores a 600 m2. La calidad de los inquilinos disminuye el riesgo en las cobranzas por alquileres y permite abocarse a proyectos de mayor calidad para incrementar los márgenes.
Este tipo de productos se financian con equity, preventas bajo la modalidad build to suit y/o canjes con contratistas.
Desarrollos con "marca" Costantini
1) Nordelta: es quizá el emprendimiento insignia de Consultatio desarrollado en 1.705 hectáreas ubicado en el Partido de Tigre, que actualmente ofrece tres centros médicos; cinco colegios; un centro comercial con más de 100 locales; dos templos religiosos; cinco salas de cine; gimnasio; una cancha de golf de 18 hoyos diseñada por Jack Nicklaus; una amplia oferta gastronómica; salida directa al Río Luján; un lago central de 180 hectáreas; club deportivo que incluye piletas, canchas de tenis y fútbol; dos estaciones de servicio, salones para eventos; hotel 5 estrellas y acceso directo a la Autopista Panamericana. En la actualidad, más de 40.000 personas viven en 26 barrios de casas y más de 5.900 departamentos, a la vez que se entregaron permisos de construcción en la primera etapa del barrio Los Puentes, lanzado en abril del 2021 y ya se están construyendo las primeras casas.
En este emprendimiento, Consultatio seguirá evaluando las condiciones de mercado para determinar el momento indicado para el lanzamiento de nuevos barrios y venta de macrolotes a terceros desarrolladores.
En lo que va del año, el proyecto reconoció Ingresos por $6.009,6 millones explicados principalmente por la venta de bienes; contó con boletos de compraventa vigentes por $43.926 millones de los cuales ingresaron $33.208 millones.
2) Puertos: comprende 1.400 hectáreas en el Partido de Escobar, con un lago central de más de 200 hectáreas que contempla un crecimiento programado con oferta de productos como lotes, macrolotes, townhouses, residencias, departamentos aptos para locales comerciales y profesionales. Cuenta con dos colegios, más un tercero en desarrollo, atención médica, locales comerciales, club deportivo y náutico, un área comercial, y salida navegable al Río Lujan.
Durante abril pasado, se realizó el lanzamiento del barrio Nativas de 418 lotes de 610 a 870 m2 promedio, con acceso directo a la reserva y club house con salida al lago central.
La compañía avanza en el desarrollo de un programa comercial para reconvertir el espacio de servicios en un centro de destino turístico urbano, con un nuevo centro de ventas, la reconversión de los locales comerciales a propuestas más enfocadas en los usuarios.
En los 9 meses del ejercicio 2022, el proyecto reconoció ingresos por ventas por $2.278 millones explicados por la posesión de 78 lotes, dos departamentos y dos macrolote por $2.250 millones y el alquiler de 16 departamentos y seis locales por $28 millones.
3) Las Garzas: emplazado en un terreno de 240 hectáreas con 1.800 metros lineales de playa en el departamento de Rocha, Uruguay.
El negocio consiste en desarrollar y vender lotes para la construcción de casas vacacionales y con el objetivo de aprovechar el mayor flujo de turistas durante la temporada alta de verano diciembre - enero fue contratado al Cheff Marcelo "Camote" Langer para supervisar la cocina del restaurant ubicado dentro del proyecto
Se seleccionó un nuevo bróker, que llevará a cabo la comercialización del proyecto y entre enero y septiembre pasados reconoció ingresos por ventas por $24,9 millones explicados por la posesión de cuatro lotes y un cambio de unidad.
4) Oceana Bal Harbour: se encuentra totalmente finalizado desde el 2016 fecha a partir de la cual se ha comenzado la entrega a sus propietarios de las unidades vendidas.
En los 9 meses del ejercicio 2022, el proyecto vendió 11 unidades y dos unidades se encontraron en alquiler. Se reconocieron Ingresos por ventas por $5.165 millones de los cuales $76 millones surgieron de alquileres y el resto por la entrega de los departamentos.
5) Oceana Puerto Madero: complejo residencial de lujo con una superficie vendible de 27.783 m2 a los que se suman 1.844 m2 de superficie retail. Está emplazado sobre un terreno de 11.362 m2 en el Dique 2 de Puerto Madero y será la última pieza del Distrito Faena.
El proyecto está conformado por dos edificios paralelos enfrentados de ocho pisos cada uno, separados por una plaza central y con vistas al canal principal de Puerto Madero.
Los departamentos son de 1, 2, 3 y 4 dormitorios, de 70 a 630 m2 con extensos balcones y vistas abiertas.
En los últimos pisos se ubican los penthouses con terrazas y piscinas privadas.
Las obras se encuentran finalizadas y se ha comenzado la entrega de posesiones de las unidades vendidas a sus propietarios al punto que ya reconoció Ingresos por ventas por $8.242 millones debido a la posesión de 42 departamentos de la Torre Norte y 10 departamentos de la Torre Sur.
6) Oceana Nordelta: complejo residencial orientado al segmento medio-alto con una superficie vendible de 22.636 m2 sobre un terreno de 23.080 m2 frente al lago central de Nordelta.
Está conformado por un edificio de seis pisos más planta baja, rodeado de extensas áreas verdes (19.200 m2), con senderos deportivos.
7) Huergo 475: es una torre residencial ubicada en la zona conocida como "Macrocentro", frente a Puerto Madero, cerca de los mejores centros de estudio, con más de 10 universidades en un radio de 2 km, a 10 cuadras de la Reserva Ecológica de Puerto Madero.
Una torre de última generación, diseñada para la conexión y para disponer de 48.000 m2 de confort, con amenities 24 horas que tiene un avance de obra del 70%. Actualmente se está trabajando con las inmobiliarias oficiales en la comercialización del proyecto y en lo que va del año ya contaba con 411 boletos de compraventa firmados entre unidades residenciales, cocheras y bauleras, con boletos de compraventa vigentes por $7.139 millones.
8) Catalinas Norte: torre de oficinas AAA entregada a fines de 2016, localizada junto a las Torres Catalinas Plaza y Alem Plaza en Retiro. El complejo es el más alto de la zona con una superficie alquilable/vendible de 48.000 m2 distribuidos en 33 pisos y tres niveles de subsuelos destinados a estacionamiento para 500 vehículo.
9) Catalinas Río: en el 2017, a través de una subasta pública organizada por el AABE, Consultatio adquirió tres terrenos contiguos para un nuevo desarrollo emplazado sobre un lote de 240 metros de frente con 150.000 m2 construibles, y que permite el desarrollo de una, dos o tres torres residenciales, de oficinas o de usos mixtos incluyendo espacios comerciales, culturales, educativos y recreativos. Al 30 de septiembre de 2022, Catalinas Río cuenta con los tres terrenos bajo el rubro Propiedades de inversión por $23.600 millones.