Vaivén inmobiliario: estallan los alquileres mientras los precios de los departamentos no dejan de caer cada mes

La inestabilidad y la falta de previsiones sigue siendo una constante en el mercado del ladrillo y un reflejo de este estado de vaivén permanente puede ubicarse en lo que ocurre con las cotizaciones. Mientras que en el ámbito de los alquileres el acumulado de subas se acerca a un promedio del 75 por ciento sólo en lo que va del año, la merma en las cotizaciones para la transferencia de inmuebles bordea el 6 por ciento en este 2022.

Así lo expone un monitoreo de ZonaProp al que accedió iProfesional, el cual señala que el valor del metro cuadrado para la compraventa bajó casi 1 por ciento en el último mes.

"La baja de precios es impulsada por dos fenómenos, los avisos nuevos que entran al mercado a un precio menor que el stock de oferta y una incipiente depuración de avisos antiguos con valuaciones desactualizadas", afirma la consultora en su informe.

"El valor (promedio) de un monoambiente en Capital Federal es de 96.269 dólares. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de 116.307 dólares. Un departamento de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los 163.740 dólares", agrega.

Compraventa: baja en casi todos los barrios porteños

En el mes que acaba de concluir, el 85 por ciento de los barrios porteños evidenció un descenso de precios. Al mismo tiempo, se incrementaron las operaciones lo cual habla de una demanda que poco a poco comienza a decir presente con algo más de regularidad. "En septiembre de este año el volumen de escrituras fue un 15 por ciento superior respecto al volumen de 2021", señala ZonaProp.

"El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (5.594 dólares el metro cuadrado), Palermo (2.948 dólares la misma unidad) y Belgrano (2.767). Los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (1.057 dólares), Nueva Pompeya (1.428) y La Boca (1.514).

Las escrituraciones poco a poco comienzan a recuperarse en Capital Federal.

Hoy por hoy, excepto Montserrat y Puerto Madero, todos los barrios de la ciudad registran bajas interanuales. Mataderos y Parque Avellaneda son los que vienen acumulando la baja de valores más pronunciada.

Por el lado de los alquileres, noviembre inició con incrementos superiores al 73 por ciento para quienes deben actualizar los pagos anuales de sus respectivos anuales. En tanto, las pocas propiedades que se ofrecen en el mercado locativo llegan a este tramo de 2022 con una suba acumulada superior al 100 por ciento.

Estos aumentos rompen todos los récords de suba establecidos. Y ocurren en un contexto en el que, también, el valor de las expensas no ha dejado de acelerarse. Fuentes del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires aseguraron a este medio que ese ítem viene aumentando a porcentajes que oscilan entre el 5 y el 10 por ciento mensual.

Alquileres: los valores promedio en Capital

¿Cuánto cuesta alquilar en la Ciudad? Actualmente, Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de 155.803 pesos por mes.

"Le siguen Palermo y Nuñez con 100.859 y 100.219 pesos mensuales, respectivamente. En la zona media se encuentran Villa Pueyrredón (82.400 pesos mensuales), Caballito (78.396 pesos) y Boedo (76.626). Los barrios más económicos para alquilar son Villa Luro (67.330 pesos por mes), Barracas (67.771 pesos) y Floresta (67.873)", detalla ZonaProp.

"El valor de alquiler de un monoambiente en Capital Federal es de 69.460 pesos por mes, un departamento de dos ambientes cuesta 83.355 pesos por mes y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por 112.281 pesos por mes", añade.

La oferta de inmuebles en venta se amplió a partir de la reducción del mercado locativo.

En cuanto a la rentabilidad para los propietarios, el promedio se ubica en torno al 4 por ciento anual. Dadas las condiciones del mercado inmobiliario actual, se necesitan 24,5 años de alquileres para recuperar la inversión inicial. El dato positivo es que este valor se encuentra 25 por ciento por debajo de lo requerido un año atrás.

"La Boca y Villa Mitre son los mejores barrios para los inversores que buscan renta ya que tienen un retorno promedio de 5,3 y 5 por ciento anual, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero y Villa Luro son los que menor rentabilidad generan (3,1 y 3,6 por ciento)", concluye el relevamiento.