Los precios de venta de los departamentos usados no dejan de bajar, pero sigue la sequía de inversores

La incertidumbre económica dominante, combinada con una inestabilidad política que se acrecienta semana tras semanas, sigue tirando abajo el precio de los departamentos usados. Los valores de venta no dejan de reducirse a partir de un contexto en el que la inversión brilla por su ausencia y el "sobrestock" de unidades que viene generando la ley de alquileres vigente. Hoy por hoy, suman 170.000 los inmuebles que se ofrecen en Capital Federal, un acumulado inédito en términos históricos.

Un monitoreo de Reporte Inmobiliario arrojó que el valor del metro cuadrado bajó en todas las ofertas publicadas respecto de los precios de agosto de este año. "La baja porcentual con respecto a agosto fue del 1,88 por ciento para los monoambientes, mientras que el valor descendió el 2,22 por ciento, 4,12 y 2,16 para las unidades de dos, tres y cuatro ambientes respectivamente", precisó la consultora.

"La mediana de la cotización del metro cuadrado de un monoambiente es la única que se mantiene aún por encima de los 2.000 dólares, con un registro de 2.041. En todos los casos restantes tanto para 2, 3 y 4 ambientes la valuación media por metro cuadrado se ubica debajo de ese valor, con cotizaciones de 1.896 dólares para las unidades de un dormitorio y de 1.781 y 1.678, respectivamente, para los departamentos de 3 y 4 ambientes", añadió.

Dentro de la geografía porteña, en la actualidad el precio promedio de un departamento de un solo ambiente se ubica en torno a los 68.000 dólares, mientras que el valor de las unidades de uno y dos dormitorios llega a los 79.000 y 110.000 dólares según el caso.

"En la Ciudad de Buenos Aires, el valor medio de oferta de un departamento usado que cuenta con 3 dormitorios fue en septiembre pasado de 150.000 dólares", expone el trabajo de Reporte Inmobiliario.

Inmuebles usados: de cuánto es la baja

Siempre según la consultora, la baja que acumulan los valores desde enero de este año al corriente es de casi 5,8 por ciento en el caso de las viviendas monoambiente, 5,2 en las unidades dotadas con un dormitorio, y de 6,8 y 11 por ciento en los departamentos de tres y cuatro ambientes.

En lo que va del año el precio de los usados cayó hasta un 11 por ciento.

"El valor por metro cuadrado medio de publicación cayó (durante septiembre) en todos los casos, con relación al mes anterior", remarca el informe.

Consultado por iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que, "si observamos la tendencia general, los valores de la oferta en general continúan reduciéndose más allá de algún mes en el cual pueda verse alguna leve apreciación".

¿Hay margen para que el valor del metro cuadrado usado siga bajando? "En determinadas localizaciones con baja actividad inmobiliaria, en barrios poco dinámicos, es probable que reduzcan los valores aún más. Y a un mayor ritmo que en barrios consolidados donde hay una mayor concentración de la demanda", afirmó.

Respecto de quiénes compran inmuebles usados, el experto señaló que las compraventas se limitan a operaciones "de usuario final para uso propio".

"El inversor hoy sigue prácticamente ausente. Iniciativas que van en contra de la propiedad privada como la que se conoció la semana pasada (que proponen regular la denominada "vivienda ociosa") lo ahuyentan todavía más de la compra de inmuebles con fines de inversión", concluyó Rozados.

Vivienda ociosa: cómo incidirá en la oferta

En el sector del ladrillo dan por descontado que, de avanzar, el proyecto que propone alquileres compulsivos ampliará aún más el stock de unidades a la venta.

El "sobrestock" de propiedades en venta sigue tirando abajo el precio de las propiedades.

Precisamente esta posibilidad agitó más las aguas en las últimas horas. Ocurre que Inquilinos Agrupados aceleró el paso para formalizar una propuesta que apunta a prohibir viviendas vacías por más de 90 días y contempla la creación del Sistema de Alquiler Protegido. Y la respuesta por el lado de las inmobiliarias no se hizo esperar.

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) señalaron a iProfesional que, de cobrar forma el proyecto, "esto conllevaría a una eliminación de la propiedad privada, lo que convierte a esta propuesta en algo absolutamente inviable y decididamente inconstitucional".

"... el proyecto buscaría crear un sistema de acusación y denuncia por parte de vecinos, administradores y hasta organismos y empresas. Se trata, a todas luces, de una idea que seguramente no tendrá cabida en un sistema republicano y democrático como el nuestro, pero no deja de llamar la atención la pretensión de ponerlo en agenda", agregó la organización a través de un comunicado.

En charla reciente con este medio, Marta Liotto, titular de CUCICBA, el colegio que integra a los corredores porteños, pronosticó un salto incontenible en la oferta de propiedades si la propuesta de Inquilinos Agrupados desembarca en el ámbito legislativo.

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"Esto espanta a los propietarios. Si hoy tenemos hasta 170.000 inmuebles en venta, con una medida así vamos a superar los 200.000. Porque a medida que se vayan terminando los contratos de locación, la gente pondrá el inmueble en venta de forma inmediata. Nadie apostará a los inmuebles como refugios de valor", afirmó.