El dato clave para propietarios e inversores: ¿qué pasará con los precios de departamentos en la Ciudad?

En el mercado inmobiliario se empezaron a vislumbrar algunos indicios más esperanzadores. Los especialistas del sector manifestaron que la baja de los valores del metro cuadrado de los departamentos tiende a estabilizarse y, según un relevamiento, en la Ciudad de Buenos Aires son los monoambientes las propiedades que más pudieron defender su valor, con una disminución del 5,96% en el último año y un precio de cierre promedio de u$s1.704; en tanto que los de 2 ambientes (en promedio, u$s1.853) sufrieron una caída del 7,02% y los de 3 (u$s1.842) tuvieron una baja del 7,3 por ciento.

El mismo análisis destaca que, si bien desde enero de 2020, en CABA acumularon una baja del 18,86%, entre julio y agosto de 2022, los precios de los departamentos disminuyeron apenas un 0,4%. Incluso, en el último mes se evidenció aún mayor estabilidad generada por la menor fluctuación del tipo de cambio.

A un año de su lanzamiento, el Índice M2 Real (creado de manera colaborativa entre RE/MAX, UCEMA y Reporte Inmobiliario) que corresponde a agosto del 2022, al igual que en julio, perforó la barrera de los u$s1.800 el m2. Los resultados de agosto incluyeron como novedad datos preliminares de otras ciudades.

Por ejemplo, en Córdoba, los precios de los inmuebles usados mostraron la mayor baja, llegando al 21,91% desde el primer trimestre del 2020. Por su parte, la caída también fue significativa en La Plata, pero no mayor a la de la Capital Federal, que acumuló una baja de 15,52%. En ese orden, las ciudades que mejor pudieron mantener su valor fueron Rosario, donde la caída desde el primer trimestre de 2021 fue del 9,92%, y Mar del Plata, un 9,88 por ciento.

Departamentos en CABA: sinceramiento de precios

Los expertos destacan que se está dando un mayor número de consultas que podrán convertirse en operaciones, potenciado por un mayor sinceramiento de precios con respecto a lo que fueron 2020 y 2021 y que hizo que, en términos generales, el mercado se acercara algo más a los valores de cierre. Algunas contraofertas que se cerraban hace poco más de dos años, se hacían por un 20 por ciento.

Hoy, aclaran, en general, esa brecha ya dejó de darse. No obstante, más allá de este sinceramiento, "todavía sigue habiendo una importante cantidad de inmuebles en oferta y que, en realidad, no deberían ser considerados como tal porque están sobrevaluados. A esos valores, difícilmente se encuentre con el precio de cierre", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Los departamentos de un ambiente son los que más pudieron defender su valor

Poder diferenciar entre el precio publicado de una propiedad y el precio promedio efectivo por metro cuadrado, para el cierre de la negociación, ayuda a entender cuán corrido se está de estos valores del m2 para ver qué velocidad de inserción en el mercado se tendrá.

Pero para que los precios de los inmuebles se acerquen en mayor proporción a los valores reales, los especialistas señalan que es necesario que los propietarios entiendan, mediante fundamentos y elementos comparativos con unidades similares, que sus departamentos deben estar valuados a precios de cierre competitivos, acordes a la realidad y contexto del mercado, para poder concretar la venta en plazos lógicos.

Y, como se trata de una operación inmobiliaria, el aspecto emocional debe ser dejado a un lado para dar paso a una racionalidad financiera.

"También es cierto que los inmuebles sin producir pagan dividendos negativos, hay que aportar dinero para mantenerlos y, al no haber demasiada transparencia en el mercado de precios, uno tiende a creer que el valor se mantiene estable", opina José Depena, director del Departamento de Finanzas de la Universidad del CEMA

Mercado inmobiliario: ¿cuáles son las proyecciones?

Para los especialistas consultados, el sector inmobiliario está mejor posicionado que el año pasado. Hay muchas propiedades que fueron sacadas del mercado de alquileres y se trasladaron al de venta.

"Es muy probable que esta tendencia de crecimiento se sostenga, aunque hay que descartar un efecto de salto importante e inmediato", estima Rozados, pero sí podría mantenerse una leve mejora paulatina a partir de que, básicamente, la gente que tiene los recursos suficientes, que es la única que hoy puede operar en el mercado inmobiliario, empiece a tomar decisiones.

 

Ahora bien, ¿qué podría suceder con los valores de los inmuebles, luego de una recesión producto de la pandemia en la cual no se vendían propiedades, cuando el mercado se redujo a la mínima expresión y con un dólar en el orden de los $60 a uno cercano a $300? "No se puede esperar que haya una baja mayor en los precios en el corto plazo ni cambios abruptos", define Rozados.

Y con ello coincide Depena, porque "todo parece indicar que estos valores estabilizados pueden haber dejado de caer, y dadas los determinantes macro, en el corto plazo no van a rebotar de manera significativa".