El auge de los desarrollos inmobiliarios en Caballito no se detiene: las mejores oportunidades de inversión
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Barrio consolidado si los hay, Caballito vive una etapa de crecimiento sostenido y es donde más se construyó en las últimas dos décadas. Por ende, hay oportuidades de inversión. Según un informe de Reporte Inmobiliario, en el área que rodea al Parque Rivadavia (Del Barco Centenera, Rivadavia, La Plata y Directorio), en unas 75 manzanas se detectaron 62 emprendimientos, de los cuales 58 están en obra con distinto grado de avance, con un valor promedio de u$s2.575 el m2 de pozo.
La curiosidad en este barrio es que apenas se dio una leve baja de los valores de departamentos a estrenar (promedio de u$s2.520 el m2), a diferencia de otras zonas: "A pesar de la reducción en el metraje de obras en ejecución con respecto al año pasado, la sostenida cantidad de emprendimientos produjo que Caballito continuara concentrando un alto porcentaje de desarrollos en la Ciudad", opina Ethel Casabona, corredora y bróker inmobiliario en C21Casabona.
Son duda, este barrio propone un gran juego de oferta y alta demanda, con unidades para todos los gustos. Así, los desarrollos nuevos pueden sostener su valor, ya que hay mucha gente que los sigue prefiriendo. De hecho, "es esa alta demanda, a pesar de las circunstancias desfavorables, la que hace que esta zona siga siendo un clásico", define Mariano Gubitosi, gerente comercial de Grupo Portland.
Pero, atención, analiza el arquitecto Gerardo Azcuy, socio fundador y director general de la compañía de real estate de nombre homónimo, "que una propiedad pueda sostener sus valores depende de dos cosas: por un lado, de la unidad en sí (ubicación, materialidad). Y, por otro lado, al estar dentro de un mercado retraído, por una crisis financiera que ya lleva más de cuatro años, los desarrolladores tienen la necesidad de vender, y la única forma que les resulta con una propiedad que no reúne las características mencionadas es acomodando los precios".
Departamentos de pozo: oportunidades en Caballito
Si un edificio está emplazado sobre la Av. Pedro Goyena no es lo mismo que sobre una calle lateral del barrio. Y "el precio inicial va escalando a medida que se van produciendo las ventas, hasta llegar al valor final con el edificio terminado, donde hay una oscilación del total del orden del 35% o 40%", aclara Azcuy.
Coincide Ezequiel Wierzba, socio fundador Click Aparts, respecto de dicha zonificación: con diferentes características en cuanto a avenidas comerciales o áreas gastronómicas, "Avellaneda (Caballito Sur) es un poco menos costosa que Pedro Goyena. Si bien es un mismo barrio, existe una notoria diferencia entre valores de las unidades y clases sociales", especifica.
Claro que hay diferencias entre Caballito Norte y Caballito Sur, a partir de las vías del tren, "el primero está en pleno desarrollo y cuenta con diversas propuestas de emprendimientos, mientas que la zona sur se concentra más fuertemente en Parque Rivadavia, y en seis manzanas donde los precios se elevan juntamente con el corredor de Pedro Goyena", destaca Casabona.
Departamentos en Caballito: rentabilidad del 3,8%
En general, la relación alquiler/precio disminuyó consecuencia de la depreciación del peso, se ubica en 3,88% anual. Se necesitan 25,8 años de alquiler para recuperar la inversión, 24% por debajo de lo requerido un año atrás, según Index Zonaprop. Respecto de otros barrios, Caballito se ubica en la zona media, con un 3,8 por ciento.
La situación económica que vive la Argentina no ofrece un escenario preciso, por lo que hablar de rentabilidad también presenta dificultades varias. Hay que tener en cuenta los intereses, dividendos y ganancias de capital.
Pero "si nos enfocamos en la rentabilidad por porcentaje podemos ver, como consecuencia de los beneficios obtenidos sobre el capital invertido, para Caballito y sus desarrollos actuales una cifra estimada entre un 25 al 30%", detalla Casabona.
De todos modos, para la especialista, "quienes pueden obtener un mejor resultado de la inversión son quienes cuentan con la posibilidad de hacer una oferta de contado antes de que la unidad esté construida".
Inmuebles: quién busca vivir en Caballito
Con buenos accesos, numerosos espacios verdes y una completa infraestructura que incluye áreas comerciales, gastronómicas y de entretenimiento, "mucha gente que vive en los barrios periféricos y en el Gran Buenos Aires elige vivir en Caballito porque hay productos muy bien construidos, bien materializados, sustentables y con cuidado del medio ambiente", define el arquitecto Gerardo Azcuy.
Y en esa diversidad de público aparece "gente de la zona, los que viven en el Oeste y se quieren acercar al centro, los que buscan cercanía a medios de transporte y en especial al subte y a la gran variedad de comercios en la zona", asegura Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de Newland.
También, para Wierzba, "existe un alto caudal de gente que siempre vivió en esa zona y, cuando surge la oportunidad de mudarse, eligen hacerlo ahí mismo. Hay quienes la prefieren por los edificios de unos 30 años que hoy encuentran unidades a valores más accesibles, y están quienes eligen departamentos en edificios nuevos, con amenities". Coincide Gubitosi, en ese sentido, y concluye que ese público busca Caballito "porque mantiene y combina el espíritu de barrio con lo urbano y cosmopolita de la ciudad".