Mercado inmobiliario: revelan en qué barrio conviene comprar un departamento para alquilar

Escalada inflacionaria, tensión cambiaria y pulseadas políticas también repercuten en el mercado inmobiliario. Y la incertidumbre resultante sigue trayendo aparejada la postergación de la compra de un departamento. Con un valor promedio de u$s2.276 el metro cuadrado, del stock que supera las 164.000 unidades (120.000 son departamentos), en mayo solo se vendió el 1,75%, de acuerdo con datos de Radar Inmobiliario de junio.

Uno de los problemas principales "es la gran dispersión de valores de publicación de precios", define Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades. Entonces, ¿dónde buscar oportunidades? El especialista aconseja hacerlo quirúrgicamente: "Una por una, inmueble por inmueble, cualquiera sea el barrio, segmento o tipología. Claro está que se mantiene la proporción de valor entre las diferentes zonas: Recoleta, por caso, sigue siendo más cara que Villa Crespo o Constitución", clarifica.

En ese sentido, el portal inmobiliario Properati destaca que comprar un inmueble con fines de alquiler ofrece un 7,88% de retorno anual de inversión en Villa Lugano; un 5,30% en La Boca; un 5,05%, en Constitución; un 4,82%, en Núñez; y un 4,65%, Villa General Mitre. Del otro lado, aparecen San Telmo, Coghlan, Versalles, Retiro y Belgrano, con una rentabilidad anual de entre un 3% y un 3,4%.

 

Palermo, el barrio con mayor cantidad de departamentos

En cuanto a stock, el barrio por excelencia para comprar con fines de alquiler continúa siendo Palermo, con 22.322 inmuebles –le siguen, pero de lejos, Belgrano, con 12.179; y Recoleta, 12.075–. Tan demandado por jóvenes y turistas, "tiene proyectos muy interesantes, con amenities de categoría y unidades de 1, 2 o 3 ambientes", destaca Matías Chirom, director general Baigún Operaciones Inmobiliarias.

Además, la gran mayoría de los emprendimientos en esta zona cuenta con locales en la planta baja que suelen estar "explotados" por alguna marca del rubro gastronómico o indumentaria, lo que potencia y genera mucho movimiento tanto de día como de noche.

Ahora bien, con tanto sobrestock, ¿dónde están las mayores posibilidades de regateo? La realidad es que acá tampoco se debe segmentar por zona: la predisposición a escuchar ofertas más bajas del precio de lista tiene que ver con la escasa venta, y esto puede darse en barrios menos desarrollados o con menor demanda.

En cifras, el público que compra es, sobre todo, el usuario final: según el último informe ROI, solo el 11% son inversores. Y allí se enfilan "el joven estudiante que se va a vivir solo, la pareja de recién casados que tiene ayuda de su familia para acceder a su primera vivienda, otros que se agrandan o quienes se encuentran con departamentos muy grandes y deciden comprar algo más chico", remarca el director general Baigún.

Palermo continúa siendo el barrio por excelencia para comprar con fines de alquiler 

Pero, asimismo, están "los hijos de personas con un poder adquisitivo muy alto que estaban queriendo rentar y no consiguieron departamentos ni las condiciones, y hoy sus padres deciden comprarles una unidad, en lugar de alquilar con estas condiciones y contexto", especifica el consultor inmobiliario Alan Schachter.

¿Comprar un departamento de pozo, a estrenar o usado?

Según la necesidad y el objetivo de la compra, por una cuestión económica, seguramente sea más conveniente hacerlo de pozo o, incluso, "cuando el desarrollador está comprando la tierra. Pero si el objetivo es mudarse cuanto antes y entrar a vivir, habrá que evaluar comprar un departamento a estrenar o un usado en buenas condiciones, que hoy presentan una buena oportunidad debido a la baja de precios", reflexiona Chirom.

Se equipararon los valores del departamento de pozo con los inmuebles a estrenar

Y, por la dinámica que vive el mercado, "el precio de un inmueble de pozo es muy similar a un departamento a estrenar. Si bien el dólar subió en las últimas semanas, los costos de construcción en dólares de los pozos vienen subiendo. En cambio, hay departamentos a estrenar que se construyeron a un costo más barato y pueden salir a mejores precios. A mismo precio a estrenar versus pozo, es mejor comprar a estrenar y acotar el riesgo", entiende Schachter.

Pero cuidado, advierte Achával: "Hay emprendimientos que están completamente fuera de precio y por los que se piden valores que no tienen que ver con los de reposición o de mercado, por diferentes motivos". ¿Qué debe hacer el inversor o el usuario final?: "Cotejar mucho con especialistas para poder identificar qué es lo que está en precio y qué no. Existen inmuebles usados que se encuentran en precio de hace 15 años y hay emprendimientos que tienen un desarrollador que entiende que debe rotar su stock y que será mucho más flexible que en otro momento", finaliza.