TGLT seguirá sin poder construir su torre Astor en San Telmo: los motivos
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A pesar de haber cambiado su razón social por la de GCDI (Grupo de Construcción, Diseño e Ingeniería), para reinventar su negocio, los problemas judiciales siguen persiguiendo a TGLT.
Se trata de la constructora y desarrolladora inmobiliaria de proyectos de gran escala en la Argentina y en Uruguay fundada en el 2004 y que actualmente es controlada mayoritariamente por The Bank of New York Mellon (53,19%) e IRSA Propiedades Comerciales (27,82%).
La empresa acumula varias causas judiciales tanto en la Argentina como en Estados Unidos, vinculadas a varios de sus proyectos inmobiliarios y también a investigaciones iniciadas por movimientos sospechosos en la cotización de sus acciones.
En este contexto, acaba de informar a través de un documento publicado en el sitio web de la Comisión Nacional de Valores (CNV) que seguirá sin poder avanzar con su proyecto Astor San Telmo que comenzó a levantar en el 2016 pero que se encuentra frenado desde el 2018 por varios fallos judiciales en contra.
Ubicado en media manzana de Caseros al 500, entre Perú y Bolívar, el objetivo de TGLT era levantar un edificio en una superficie total de 6.334 metros cuadrados, con una inversión de $940 millones.
El emprendimiento forma parte de un plan mayor bajo la marca Astor, centrado en el segmento de ingresos medio-alto, que van desde los 10.000 a los 30.000 metros cuadrados, como son Astor Palermo, Astor Núñez y Astor San Telmo.
Pero el pasado 29 de junio, la empresa fue notificada de la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires, en los autos caratulados "GCBA s/ Queja por Recurso de Inconstitucionalidad Denegado en Asociación Civiil Basta de Demoler contra GCBA y Otros, Sobre Amparo-Suspención de Obras- Expte N° QTS 18353/2018-4".
En un fallo dividido, esa sala judicial resolvió rechazar los recursos de queja interpuestos tanto por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires como por TGLT para poder continuar con la construcción del edificio Astor San Telmo.
TGLT seguirá sin poder construir su torre Astor en San Telmo: "Todo en orden"
A pesar del revés, en su informe la sociedad ratifica "que ha cumplido con todos los requerimientos y exigencias de la normativa aplicable en materia de edificación y planeamiento urbano y que ha realizado todos los estudios de factibilidad y evaluación de impacto ambiental requeridos por la legislación".
También asegura haber obtenido las aprobaciones pertinentes de los organismos competentes del gobierno porteño, "quienes se expidieron en favor de la factibilidad técnica, ambiental y legal del proyecto".
A partir de este escenario, sus asesores legales anticipan que se encuentran evaluando la decisión judicial y las acciones a adoptar a ese respecto.
No se trata del primer fallo judicial en contra del proyecto de la desarrolladora inmobiliaria. El anterior fue en septiembre del 2020, cuando la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad también negó los recursos de inconstitucionalidad que se había presentado contra un fallo de fines de julio de ese año y de ese mismo tribunal, que estableció que el emprendimiento es ilegal.
En ese pronunciamiento, la Sala II confirmó una sentencia de primera instancia, que determinaba que la obra excedía las alturas máximas y le ordenó a TGLT a reformular los planos en función de las normas vigentes.
La decisión ratificaba el fallo original de esta causa, emitido en noviembre del 2018 por el juez Pablo Mantaras, titular del Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario Número 3 de la Ciudad.
Sin embargo, en la compañía insisten en haber cumplido con todos los requisitos de factibilidad, evaluación de impacto ambiental y registro de planos de obra nueva, y aseguran que el proyecto fue aprobado por todos los organismos oficiales que deben analizar este tipo de obras inmobiliarias.
De hecho, sus abogados apelaron los fallos argumentando que las sentencias "contrarian disposiciones de la Constitución Nacional y de la Constitución de la Ciudad".
Además entienden que "Astor San Telmo está en un todo de acuerdo con las disposiciones aplicables en materia de edificación y planeamiento urbano".
Por eso consideran que el fallo inicial "vulnera los derechos al debido proceso, a la propiedad; y a que no se vulnere el principio republicano de la división de poderes".
Causas que se acumulan
En la actualidad, TGLT tiene un portfolio de proyectos que también incluye obras como Forum Puerto Madero, Forum Puerto Norte, Forum Alcorta y Forum del Buceo (Uruguay); y los Astor: Palermo, Núñez y San Telmo.
Desde su nacimiento, ejecutó o tiene en cartera 12 grandes emprendimientos, que suman 400.000 metros cuadrados.
En el caso del edificio de San Telmo, la causa se inició tras una denuncia de la Asociación Vecinal Casco Histórico Protege y la Asociación Civil Basta de Demoler que presentaron un recurso de amparo por entender que los planos aprobados superaban la altura máxima permitida, tanto en la avenida Caseros como en el frente sobre Bolívar.
Es decir, cuestionaron la legalidad del permiso de construcción que dio el gobierno porteño porque supera los metros permitidos de construcción.
Aseguran que Astor San Telmo proyecta levantar una torre de 29,3 metros de altura cuando el Código de Planeamiento Urbano permite 22 metros sobre Caseros y 13, en el frente de Bolívar.
Pero no se trata de la única investigación judicial de la que es objeto TGLT ya que en los últimos cuatro años acumuló varias causas por motivos diferentes.
Por caso, en julio del año pasado la CNV le abrió un sumario por haber detectado un "inusual movimiento de acciones" en el mercado bursátil local.
Las autoridades del organismo decidieron abrir una investigación para determinar los motivos que llevaron a que en solamente cuatro días los títulos de TGLT pasaron de un volumen promedio de 500.000 papeles a 5 millones, llevando el precio de $3,50 que costaban el 21 de julio, a un pico de $12,95, para colocarse por estas horas en torno a los $6,40, equivalentes a 0,05 centavos de dólar, según el precio actual del Contado con Liqui (CCL).
En ese momento, desde TGLT admitieron "significativas variaciones en el precio y los volúmenes operados de la acción de la empresa", y aclararon que "debido a la alta volatilidad que tuvo el precio de la acción, BYMA decidió transitoriamente suspender la cotización del papel".
No era la primera vez que los papeles de TGLT despertaban sospechas y dudas entre los operadores bursátiles y los accionistas del mercado local.
Algo similar ocurrió en febrero del 2020 cuando cerró un canje por el cual pasó de 80 millones de acciones a 925 millones de acciones ordinarias que mayoritariamente fue suscripto por sus acreedores que, en gran parte eran los mismos accionistas mayoritarios como IRSA o el New York Mellon Bank, entre otros.
A estos casos, TGLT le suma un juicio que le inició Federico Weill luego de dejar de presidir la compañía en mayo del año pasado.
Tras haber creado la desarrolladora en el 2005 y haber sido su presidente y CEO durante más de 10 años, recurrió a la Justicia laboral por la desvinculación y sueldos adeudados.
Le reclama una indemnización de casi $300 millones en concepto de despido y cobro de salarios pendientes mientras fundaba Urbana Partners, un grupo inversor de negocios inmobiliarios en el exterior.
A este caso, se le suma otro de agosto del año pasado abierto en la Corte del Distrito Sur de Nueva York por no haber cumplido con el pago de los intereses de una serie de Obligaciones Negociables (ON) que lanzó en agosto del 2017 y que vencen en el mismo mes del 2027.
La investigación fue iniciada en los tribunales de esa ciudad norteamericana tras una denuncia presentada por la Merking Family Foundation (MFF) y Tennembaum Living Trust (TLT), que realizaron la denuncia contra la desarrolladora y The Bank of New York Mellon.
Finanzas en rojo
A TGLT tampoco le va bien en sus finanzas. O por lo menos así viene ocurriendo en los últimos cuatro años en los cuales acumula pérdidas superiores a los $17.000 millones marcando una tendencia negativa que no se ha modificado en lo que va de este 2022 cuando cerró el primer trimestre con pérdidas que llegaron a los $406 millones contra los $134 millones que perdió en igual período del 2021.
Este escenario hace que la compañía presente un capital de trabajo negativo de $229 millones, a pesar de que su directorio viene haciendo esfuerzos para recuperar el equilibrio financiero de la desarrolladora inmobiliaria y reestructurando deuda a través de la venta de algunos de sus activos.
Un ejemplo es la transferencia de su participación en un desarrollo ubicado en la zona porteña de Catalinas al banco Itaú e Itaú Asset Management para cancelar la totalidad de capital e intereses que adeudaba a la entidad bancaria brasileña en el marco de un contrato de líneas de crédito que había obtenido en diciembre del 2019 y que había sido refinanciado y modificado el 31 de marzo del 2021.
Producto del acuerdo, TGLT deberá afrontar en el 11 de agosto próximo el pago del 10% del monto de capital de las Obligaciones Negociables (ON) Clase XVI, por u$s2,1 millones con una quita del 10% por pronto pago.
Es posible que no pueda afrontar este desembolso si se tiene en cuenta en sus estados financieros viene mostrando pérdidas recurrentes y que su negocio se ve afectado por la evolución de la pandemia del Covid -19 y las condiciones económicas vigentes en la Argentina.
La propia compañía admite que este escenario podría generar incertidumbre sobre su capacidad para continuar como empresa en funcionamiento.
Pero se esperanza por nuevas ventas de activos que encarará y por la alta probabilidad de éxito de algunos proyectos de obras potenciales que permitirán cancelar ciertos pasivos corrientes y flujos de caja positivos, que junto al financiamiento recibido por parte de empresas relacionadas a los accionistas en Ponte Armelina por u$s1.940.000, son suficientes para mitigar dichas incertidumbres y cumplir con los planes de esperados.