Invertir en el negocio de depósitos: valores de alquileres, rentabilidad y las zonas estratégicas
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El auge de las ventas online durante y post pandemia potenció un nicho dentro del mercado inmobiliario: el alquiler de depósitos para almacenamiento y distribución de productos.
Como todas las industrias, el mercado inmobiliario tiene su propio glosario y hasta jerga. ‘Auge’, ‘boom’ y ‘furor’ son términos muy utilizados a la hora de referirse cuando una tendencia –o, por qué no, una zona determinada– viene tomando envión.
¿Si es ese el caso de las naves industriales? Según Alejandro Ortiz, broker de la División Industrias y Logística de L. J. Ramos, aunque "no podemos hablar de un auge de alquiler de grandes galpones, sí es cierto que se registraron más operaciones y consultas".
Justamente, esas consultas comenzaron a prosperar a inicios de 2020 a un ritmo antes impensado, beneficiados por el crecimiento del e-commerce y la necesidad –y tranquilidad, en medio de la estricta cuarentena e incluso cuando los protocolos arrancaron la tan esperada flexibilización– de la mayoría de realizar sus compras online o de manera remota, a través de computadoras o dispositivos digitales.
Sin ir más lejos, todavía hay muchos, y cada vez son más, que siguen prefiriendo esta modalidad de que les acerquen los productos que adquieren hasta sus hogares.
Depósitos: el precio del alquiler oscila en u$s5 el m2
Sumergidos en una situación económica caracterizada por la falta de divisas y en la que tampoco se dan muchas inversiones en este sentido, "el industrial invierte en bienes de capital más que en un inmueble que puede llegar a tenerlo enterrado", define Ortiz.
Y explica, asimismo, que otro factor que impulsó los alquileres es el atraso de su valor. "En la pandemia se fue reconstruyendo poco a poco y ese nivel de atraso género que se saliera a buscar depósitos". Y que hoy se dé mayor demanda no significa, ni por lejos, que se estén construyendo demasiados. Al menos, no al ritmo al que se venían ejecutando previo al 2020.
En la actualidad, "existe una construcción lenta, específicamente, en depósitos de gran superficie", aclara el especialista. ¿Una de las razones? Los costos de la construcción aumentaron mucho en moneda extranjera norteamericana y los alquileres se liquidan en pesos.
Pese a haber poco stock, en este 2022, empresas como Grupo Posadas llevan adelante nuevos lanzamientos para sumar oferta, a sabiendas que el almacenamiento y la logística tendrán un gran desarrollo en los próximos 20 años. "En marzo terminamos la obra de 25.000 m2 de depósitos en el complejo industrial Hurlingham que se construyeron bajo la modalidad llave en mano", comenta su CEO, Adolfo Curi.
Además, construirán el Parque Logístico Tecnológico e Industrial de Quilmes, de 86 h, que será el primero con certificación Green Building de Latinoamérica, y lanzarán el Parque Industrial en Moreno, con una superficie de 80 h y que se comercializará u$s 85 el metro cuadrado.
Con respecto a las naves dentro de los parques industriales, hay oportunidades de negocios. "Históricamente, el porcentaje de rentabilidad era entre un 8 % y un 10%. Hoy, por la diferencia del dólar oficial y el dólar blue, es entre un 4% y un 5%; la construcción está en dólares billete y el alquiler al dólar oficial", explica Curi.
Al margen, hubo una recomposición de precios. En dos años, su valor fue escalando. Y si bien los valores dependerán, por supuesto, de la calidad y la ubicación, mientras que durante la pandemia los grandes galpones se alquilaban a u$s2,5 oficiales, ahora el promedio oscila por arriba de los u$s5. En zonas urbanas, como el primer cordón del GBA o en CABA, superan los u$s6 o 6,5 dólares.
Depósitos: ubicación y la superficie son clave
Las pymes, que son el motor de la industria, buscan rentar depósitos de entre 800 y los 2.000 metros, más urbanos. Por otra parte, se dan búsquedas puntuales de mayor superficie que son los logísticos y rondan los 5.000, 10.000 o, en algunos casos, hasta 15.000 metros cuadrados. Si bien se trata de una minoría, en los últimos tiempos también se activaron.
Destinados a logística, para almacenamiento y distribución, su crecimiento fue traccionado por pymes de todo tipo de rubros –correos, e-commerce, depósitos de libros, de ropa, etc.– que buscaban naves no mayores a los 2.000 metros cuadrados.
En cuanto a características, a un buen depósito de logística no pueden faltarle entradas para camiones de más de 4,10 metros de alto –lógicamente, va en relación con la superficie–, un adecuado piso que soporte peso, altura de techos, sistema contra incendio sprinter y dock de carga.
De las que quedan, hoy se están buscando naves pequeñas cerca de General Paz, en CABA o en el primer cordón del GBA. "También existen parques industriales en Pilar, Garín, entre otros, que son las estrellas de toda búsqueda", especifica Alejandro Ortiz.
Y si bien el corredor norte siempre lleva un alto porcentaje de búsquedas por su conectividad, lo que últimamente está tomando impulso, de acuerdo con el broker, es el Camino del Buen Ayre: por allí pululan varios emprendimientos que se han desarrollado y, por su cercanía a la Ciudad de Buenos Aires, sin dudas, despiertan un mayor interés. "La zona núcleo, hoy por hoy, sigue siendo zona norte, concentrando en Pacheco, Tigre y el Buen Ayre", concluye.