Revelan en qué barrios hay más posibilidades de pelear el precio de un departamento
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En un mercado inmobiliario superpoblado de unidades a la venta, el vendedor de un departamento, el comprador y el desarrollador configuran hoy nuevos escenarios.
Con 120.790 departamentos a la venta, lo que significa el 74% del total de los inmuebles en stock –según el informe de mayo de Monitor Inmobiliario–, y con precios y costos bajos para emprender o comprar propiedades, el mercado espera con urgencia una de esas fuertes reactivaciones a las que la historia nos tiene acostumbrados luego, o en medio, de crisis profundas.
Ya se publicó, pero hay que repetirlo: en este escenario, la pandemia trajo aparejada una significativa disminución del número de escrituras y el efecto rebote dio como resultado un mercado superpoblado de unidades a la venta; porque, cuarentena y protocolos mediante, en 2020 muchos quisieron y pudieron escapar de la Capital hacia zonas más periféricas.
Palermo, Belgrano y Recoleta, donde hay más sobrestock de departamentos
Con los valores tocando piso por la corrección de precios constante, se produjo un sobrestock: en la Ciudad de Buenos Aires, Palermo (22.765), Belgrano (12.789), Recoleta (12.419), Caballito (9.683), Villa Urquiza (5.763), Núñez (4.908), están entre los barrios que concentran la mayor oferta de propiedades a la venta.
Incluso con todos esos datos, ¿se puede conseguir precios más competitivos en estas zonas donde una oferta contigua pisa a la que está a su lado?
Hay margen para el "regatear" el precio de un departamento
Todo depende del tipo de operación y del desarrollador en cada momento. "Si necesita fondear parte de la obra al principio es una cosa, si lo requiere durante la ejecución, es otra. Donde hay más oferta y unidades disponibles, en cuanto a productos nuevos, los precios se han sincerado bastante y están en sus niveles más bajos", revela Eduardo Bagnato, director de Emprendimientos de Toribio Achaval.
Donde hay más oferta, en general, son las unidades de ticket más bajo, de monoambiente y 2 ambientes. Si hay que medirlo de una manera estrictamente cuantitativa, según Bagnato, la mayor cantidad de consultas vienen por ese lado. Pero, "si se hace una proporción a la oferta respecto de la cantidad de consultas, los 3 y 4 ambientes están teniendo un movimiento interesante".
Además, con un ticket promedio que se corta de u$s150.000 para abajo, se vislumbran algunas oportunidades donde antes eran escasísimas. Ahí se encuentran departamentos sin balcón, primeros pisos a los que hay que acceder por escalera, PH en demasía e inmuebles chicos que se deben reciclar.
Claro que nadie se casa con nada, "se uberizó o se tindereó el sector inmobiliario desde el punto de vista que hay un sobrestock de propiedades a la venta que genera que, en vez de enamorarse de una propiedad, el posible comprador pueda enamorarse de varias y pelearles el precio a todas", interviene Miguel Di Maggio, director general de Depa.
Pero existe un porcentaje de inmuebles ofrecidos que están fuera de precio y que, aunque es difícil de estimar, oscilan entre un 25% y un 30%. Eso se debe a que aún hay propietarios esperanzados, incluso en medio de este contexto, en que, en el corto plazo, aparezca un crédito hipotecario o que el mercado se vaya a mover de otra manera.
La ubicación manda
Según algunos especialistas del mercado inmobiliario consultados, el efecto precio hoy incide mucho: dentro de una misma zona se buscan las propiedades que, cualitativamente, tengan condiciones similares y se eligen las que, en general, tienen el mejor precio.
En las zonas periféricas, los precios cayeron más. Y aunque estos parezcan más atractivos, se da una paradoja: son los que menos inmuebles venden y a los que más les cuesta recuperarse. A la inversa, "los elegidos por los inversores continúan formando parte de las áreas más dinámicas", agrega Di Maggio.
Por el contrario, en los barrios más reconocidos, la diferencia entre el precio de una unidad a estrenar y una usada se achicó sobremanera. "Se trata de algo bastante inusual, dado por la cantidad de ofertas", aclara Bagnato. Y eso sí: "El margen de negociación, en el caso de alguien esté apurado por vender, es mucho más grande en un usado".
Así las cosas, hoy por hoy, Almagro (usado, u$s2.008 por m2), Villa Crespo (u$s2.073) y el mismo Micro y Macrocentro (u$s1.842) también se han poblado de carteles de venta.
El furor inmobiliario en Palermo no para
Con un valor promedio de u$s3.177 por metro cuadrado, a estrenar, y u$s2.858, de pozo, muchos emprendimientos y demasiada gente quiere vivir ahí –como si fuera un mandamiento que no pierde vigencia–, la zona neurálgica de la Ciudad con mayor aglomeración de propiedades es… Palermo.
No obstante, este barrio superpoblado tampoco le escapa a la crisis que trajo aparejada la sobreoferta. El mercado está retraído, entonces, "si el vecino lo vende más barato, se trata de un buen mercado para sumergirse en barrios donde las ofertas comenzaron a escucharse mucho más que antes", concluye Di Maggio.