Construcción de departamentos: se disparó el costo en dólares, ¿hay oportunidad para los inversores?

La espiral inflacionaria sigue complicando la evolución de los principales sectores de la economía y la diferencia que permitía el dólar se diluye semana tras semana. A tono con esto, el segmento de la construcción evidencia síntomas de desaceleración a partir del incremento permanente que ostentan los costos. La suba de valor que expresan los materiales y el aumento acumulado de la mano de obra pulverizaron gran parte de la diferencia que establecía el billete verde y, hoy por hoy, las posibilidades para quienes invierten en desarrollos de altura ya son similares a las del año 2019.

Según un informe de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, desde enero a esta parte del año el valor de construcción del metro cuadrado se encareció más del 22 por ciento en dólares. Sólo en el último mes, los costos en moneda estadounidense aumentaron por encima del 3 por ciento versus abril.

"A comienzos de mayo de 2022 construir un edificio de poco más de 1.000 metros cuadrados totales, en propiedad horizontal de 8 pisos, arrojaba un presupuesto inicial que alcanzaba casi a los 118 millones de pesos. En términos de dólares, medidos en función de la cotización blue al inicio de mes, el costo total superó los 575.000", precisó la consultora en su trabajo.

"Debido a la escalada de aumentos de los últimos meses, en combinación con cierta estabilidad del tipo de cambio, el costo de construir medido en dólares se ubica ahora en niveles similares al promedio del año 2019. Aunque aún se ubica un 38,6 por ciento por debajo de los máximos registrados en 2017", añadió.

Consultado respecto del impacto de esta suba en la velocidad de desarrollo de los nuevos proyectos, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, dijo a iProfesional que "por ahora no se está viendo un freno en la actividad, aunque en Ciudad de Buenos Aires las obras vienen más lentas en los últimos dos años por la dificultad de, luego, vender los departamentos".

La quietud del dólar y la inflación en pesos achica la ventana de oportunidad

Construcción más cara: variables en juego

Con relación a la variable que más viene afectando los costos, el experto señaló que pesa fuerte "el incremento de los materiales, sobre todo los que tienen incidencia de componentes importantes. El costo de mano de obra se ve afectado por el faltante de, justamente, mano de obra calificada. Eso impacta indirectamente en el nivel de gasto".

"Los desarrollos en altura siguen con un buen caudal de inversiones, se siguen construyendo edificios. Los constructores en general son de apostar a futuro. Pensar un proyecto inmobiliario de escala, llevarlo a cabo, puede demorar hasta 5 o 6 años. Es un tipo de inversión a largo plazo. Creo que más allá de la coyuntura, trasciende a si puede ser rentable hoy o no. Los desarrolladores saben que quien compra un departamento apuesta por la seguridad", dijo Gómez Picasso.

Respecto de la perspectiva ante esta aceleración de los costos en moneda estadounidense, el especialista comentó que "el devenir es ambiguo, hay que seguir con detenimiento qué ocurre con el dólar para predecir los costos a futuro".

"Si nos basamos en lo que ha venido ocurriendo en los últimos meses, parecería que estamos yendo de nuevo hacia costos de construcción récord en dólares. Si el dólar se queda clavado y los costos en pesos sigue subiendo, algo que a esta altura nadie duda, podemos ir a valores pico como los que se pudieron ver en 2017 y 2018", concluyó.

Costo de materiales y faltante de mano de obra calificada complican los números de los desarrolladores

Construir en countries: la inflación afecta los desarrollos

En cuanto a las oportunidades en barrios cerrados, el costo de la construcción ya es el más alto de los últimos 7 meses y todo indica que la inflación seguirá complicando el valor de insumos y servicios.

Según un relevamiento reciente de Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado a desarrollar ya cotiza en el orden de los 350.000 pesos y ese valor lo coloca muy cerca de los picos de 2017, año en que se registraron los costos más altos desde 2010 a esta parte. "Tan sólo durante los últimos 12 meses los costos se incrementaron 34,23 por ciento medidos en dólares billete", afirma el trabajo de la consultora.

"Luego de una fuerte baja de los costos medidos en dólares billete a mediados del 2020 por devaluación, el costo comenzó a subir paulatinamente. Tuvo unos meses de estabilidad desde marzo del 2021 a enero del 2022", detalla.

Para luego añadir: "Pero ya los últimos 4 meses los costos se comenzaron a disparar en moneda dólar, haciendo que prácticamente se pierda todo el beneficio de las fuertes devaluaciones para los ahorristas".