Inversiones inmobiliarias en Zona Norte: cuál es el barrio más codiciado y el que ofrece mejor rentabilidad
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La zona norte del GBA se posiciona como una plaza cada vez más interesante para los inversores que buscan asegurarse rentabilidad en el mercado inmobiliario.
El fenómeno migratorio hacia zonas más verdes y espaciosas que se exacerbó a comienzos del 2020, disparado por el hartazgo del prolongado encierro, ya había tenido su punto de partida mucho antes, por la década de los años 90. Lo que sí aceleró la pandemia fue la necesidad de una gran cantidad de familias -deseosas de un cambio urgente por lo poco y nada que proponía la vida urbana por entonces, sumado a la posibilidad del trabajo remoto- de "escapar" de la Ciudad.
Fátima, lo más buscado en Zona Norte
La relación alquiler-precio subió al 3,51% anual (Index Zonaprop). En ese escenario, como si fuera la tabla final de una fase de grupos, dicho mes dejó el siguiente saldo: el oeste del Gran Buenos Aires y la Ciudad compartieron el tercer lugar respecto de la rentabilidad que ofrece una casa, con un 4,3%; el Sur se acomodó en el segundo puesto, con 5%... y el líder mensual fue la Zona Norte, con 6,5%; de acuerdo con un informe elaborado por la Escuela de Negocios de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre.
Así las cosas, Fátima, con un 6,6%, y Garín y Pilar, con un 5,7%, respectivamente, se convirtieron en los más buscados, también por los que buscan rentabilidad; en especial en countries y barrios cerrados.
¿Con qué valores por metro cuadrado? Fátima, u$s2.036 a estrenar y u$s1.239, de pozo; Garín, u$s1.887 y u$s1.640; y Pilar, u$s1.491 y 1.532 dólares.
La Nueva Ley de Alquileres, todavía bajo la lupa, "causó un retiro de propiedades que se utilizaban con fines de renta, en especial en pesos, y bajó considerablemente la oferta. Así, se dio un importante aumento de los precios y, a la vez, un retroceso en el valor del metro cuadrado construido", explica Haydee Burgueño, martillera y corredora de la inmobiliaria de nombre homónimo.
Alquileres desde $60.000 hasta $1 millón
El alquiler de casas en Zona Norte promedió $917 por metro cuadrado, indica el mencionado informe.
En ese sentido, "en Pilar centro, en condominios pequeños, en zonas de los alrededores, los precios son más bajos. Los condominios con amenities, en barrios cerrados, sobre Panamericana, los valores se encarecen", comenta Lorena González, de LPG propiedades.
De acuerdo con datos de Grupo Inmobiliario Norte, el valor de un condominio de 2 ambientes en Fátima arranca desde los $60.000 (más expensas); en un barrio cerrado, una casa de 3 dormitorios, entre $180.000 y $220.000; y fuera de las urbanizaciones tampoco hay oferta, pero los valores son muy inferiores.
En la zona de Garín, las casas en barrios cerrados de la misma tipología, sin expensas, promedian los $300.000. Mientras que, en Pilar –aunque varía según el barrio, su "prestigio" y los metros cuadrados– arrancan desde los $300.000 hasta $1 millón. Claro que, en esa variabilidad, también hay propiedades más caras y más baratas.
Vicente López, con baja rentabilidad
En contraposición, Vicente López (3,3%), con un valor del precio del metro cuadrado a estrenar de u$s3.679 y u$s3.915 de pozo, en abril; Martínez (3,3%), u$s3.316 y u$s3.683; y Acasusso (3,2%), u$s3.299 y u$s3.447, son las comunas que menos ganancias les dejan a los inversores en ladrillos.
Eso se explica porque, justamente, Vicente López es el municipio con oferta más cara. San Isidro y San Fernando registran el rango de precio más amplio. Según Burgueño, "estas zonas también subieron sus valores de alquiler, pero al tratarse de unidades existentes y no construirse tanto nuevo, los precios no se modificaron en la misma medida, lo que disminuyó el porcentaje de renta". Pero, además, mucha gente renovó su alquiler, por lo que no se dio una suba sustancial de nuevos contratos.
En definitiva, el partido de Pilar continúa siendo el más elegido, y como dice Sabina, le sobran los motivos: por su importante forestación, su valiosa y cuantiosa oferta educativa, gastronómica, deportiva y de centros de salud; por un lado.
Pero atención, a tomar nota: también la gran variedad de barrios y countries que ofrecen construcción a estrenar, alquileres y lotes baldíos, retomando el planteo del principio, la posicionan constantemente para pasar de fase.