"Gangas" en dólares: desde qué precios se consiguen departamentos baratos en la Ciudad
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Los buscadores lo revelan: hay departamentos por u$s23.000 o u$s24.000 en la Ciudad de Buenos Aires. Se trata de emprendimientos en pozo, monoambientes, en barrios del sur de la ciudad. Y por unos dólares más, no mucho, hasta se consigue algún usado por la zona de Constitución. ¿Qué ha pasado en el mercado inmobiliario para que se llegue a los valores de hoy? Los comercializadores tienen la palabra.
"Nosotros tenemos desde u$s45.000 en pozo, pagando inicialmente un 30% en dólares y luego con cuotas en pesos actualizadas por CAC", informa a manera de ejemplo Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, inmobiliaria con actividad en varias zonas de la Capital Federal, indicando que, en este caso puntual del barrio de Barracas, el cliente está pagando u$s1.600 el m2; el mismo m2 que antes estaba entre u$s1.900 y 2.100 dólares.
Fuerte baja del precio del m2 de los departamentos
Y no es el único caso que tienen en la citada inmobiliaria. Según dan cuenta, en Cabildo y Deheza también comercializan un emprendimiento con un valor de m2 a u$s1.700, con un anticipo del 25% y cuotas dolarizadas.
"Con estas modalidades, se produce un doble impacto: primero, la valorización del m2 una vez que se termine la obra, que es el m2 consolidado –en este caso, u$s2.600-- y, segundo, el rebote a tres años que son los tiempos de obra, que, esperemos, tendrán las propiedades".
De acuerdo con la bróker, también en materia de usados hay oportunidades, dadas por "vendedores que tienen que vender, ya sea por divorcios o herencias, porque se van del país o bien por deudas o porque la rentabilidad de un alquiler no les resulta atractiva".
Para quienes buscan oportunidades de este tipo, el consejo es intensificar la búsqueda y no temer a las ofertas agresivas.
Según Adrián Cyderboim, titular de Crecer Inmobiliaria, las oportunidades se dan porque los desarrolladores absorbieron la baja de precios de entre un 20/25%, dada después de la pandemia. "Hoy tenemos en Alvarez Thomas al 1.700 un emprendimiento a u$s1.800 el m2 que antes estaba a u$s2.200", confirma el comercializador con actividad en la zona de Belgrano y Colegiales.
Tal como explica, las bajas se dieron tanto en el pozo como en el emprendimiento terminado. "El mercado es uno solo y todo bajó. El desarrollador construye por menos, por lo que el m2 en pozo sale menos y, en relación a las unidades nuevas terminadas también bajaron porque el costo de reposición del desarrollador también es menor", detalla Cyderboim, remarcando que hay una nueva dinámica de precios en el sector.
"En este marco, en el que también hay un sobrestock de propiedades, se produjo un descenso en los valores de los usados, que se convalida en la medida de que el vendedor entiende que al bajar el precio del departamento se puede realizar la operación, comprendiendo, a la vez, que lo que él va a comprar también bajó", desarrollan en Crecer.
Diversos análisis de mercado confirman lo expuesto. Por caso, según un estudio de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre en abril de 2022, en AMBA, el precio de venta en dólares por m2 de casas y departamentos cayó un 0.5% y un 0.5%, respectivamente, respecto a marzo de 2022, además de observarse una caída interanual del 6,7% y 7,5%, también respectivamente.
El sur, donde hay más oportunidades
Aunque en el canal de Ventas explican que los productos que mejor defendieron su valor fueron los más exclusivos, los más ajenos al encuentro de la oferta y la demanda, cuando los precios se analizan por zonas, el sur presenta mayores oportunidades, entendiendo éstas como un ticket bajo expresado en billete verde.
"En Constitución, el m2 está a menos de u$s1.000 y en La Boca, a u$s1.100 o u$s1.200", precisa el arquitecto Marcelo Langone, socio de Di Mitrio Propiedades, firma con amplio expertise en esa mitad de la ciudad.
"Estos valores se presentan en el sur que es la zona más sensible a la falta de crédito hipotecario; un área que, a la vez, había crecido mucho con el Procrear", puntualiza el profesional, subrayando no obstante que el descenso de los precios se produjo en todos los barrios.
"Es un buen momento para el que tiene dólares porque con igual cantidad esa persona compra más m2 que hace tres años", completa.
"No es lo mismo el que heredó una propiedad y la quiere vender que aquel que compró en 2018 y se encuentra con que los valores bajaron y debe tangibilizar la pérdida", distingue Langone.
"Ni tampoco son los mismos que por efecto pandemia se separaron y de un departamento tienen que, sí o sí, hacer dos. Es un momento en que la motivación para vender es la clave y de entender que, si la propiedad lleva mucho publicada y no se vende, en ese caso, el tiempo no juega a favor".