Se desploman los departamentos usados: el precio cayó casi dos dígitos y suman 13 trimestres consecutivos en baja
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La crisis que atraviesa el ladrillo no se toma respiro y la vigencia de variables negativas como la crisis macroeconómica y la incertidumbre respecto del futuro de la ley de alquileres sigue jugando en contra del mercado. A la par de la desvalorización que acumulan los proyectos de inmuebles nuevos, el precio de los usados sigue rodando por las escaleras y suman 13 los trimestres consecutivos de cotizaciones en baja. Hoy por hoy, el nicho ostenta una depreciación que iguala los valores a los constatados hace algo más de una década.
Según un trabajo de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, la baja acumulada de mayo de 2021 a esta parte se ubica, otra vez, muy cerca de los dos dígitos. La consultora señala que, a contramano de lo que podría suponer, la baja de precios lejos está de impulsar una oleada de nuevas transacciones. Por el contrario, los números de la compraventa continúan por el piso a raíz de la inestabilidad de la economía en general y la falta de precisiones respecto de ítems como el dólar.
"Aún a pesar de la baja de las cotizaciones el número de transacciones continúa en niveles históricamente bajos. Los datos de valores y cantidades evidencian un nuevo equilibrio en un punto mucho más bajo tanto en precio como en cantidad de operaciones", afirma la consultora.
"Hay barrios que comienzan a llamar la atención por lo atractivo de sus valores promedio de oferta para el usado. Algunos casos podrían ser Boedo, con 1.410 dólares la unidad, Parque Patricios, con 1.235, o Villa Crespo, con 1.395 dólares el metro cuadrado", ejemplifica.
Sólo en el último trimestre, precisa Reporte Inmobiliario, los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción del 1,1 por ciento. "Con relación a mayo del año pasado, la cotización promedio del metro cuadrado se redujo un 9,5 por ciento y acumula una baja del 33,3 con relación a mayo de 2019. La baja llega al 34,75 por ciento si se compara el valor actual con el pico máximo dado en febrero del 2019 (240 dólares el metro cuadrado)", detalla el informe.
"El porcentaje de baja interanual resulta más bajo que el mostrado en el trimestre anterior, el cual había sido del 12,5 por ciento. La reducción de valores acumula ya un período de 13 trimestres consecutivos", concluye el trabajo.
Departamentos usados: a cuánto asciende el sobrestock
Hoy suman al menos 190.000 los inmuebles justamente usados con cartel de "Se vende" sólo en la geografía de Capital Federal. Se trata de un acumulado inédito y que viene ampliándose prácticamente a ritmo semanal.
Entidades del sector como CUCICBA, la organización que integra a los corredores inmobiliarios de la Ciudad, aseguran que el número podría incluso ser mayor dado que varias unidades se están promoviendo por fuera de los portales de comercialización consolidados y el circuito de inmobiliarias.
De acuerdo a una medición reciente de Radar Inmobiliario, en el mercado porteño la comercialización no supera los 2.500 inmuebles mensuales. Esto a partir de datos del Colegio de Escribanos aunque, vale aclararlo, no necesariamente las escrituras reflejan operaciones hechas puntualmente en el mes que se registran.
Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, aportó detalles a este medio: "Estamos en un momento histórico en términos de unidades puestas en venta. Nunca habíamos llegado a semejante cantidad. La ley de alquileres generó una situación muy particular. Y a eso hay que sumarle que ya no hay tanta variación en los precios. De ahí que no se están cerrando muchas operaciones de compraventa y eso, en definitiva, alimenta el sobrestock".
La baja de los usados afecta a los departamentos nuevos
La sobreabundancia de usados afecta fuertemente a los departamentos nuevos, que también acumulan un bienio de cotizaciones en caída. En zonas de Capital Federal como Belgrano "C" –entre las calles Ibera, vías del ferrocarril, Juramento y avenida Cabildo–, los precios retrocedieron 6,3 por ciento, manteniéndose por segundo año consecutivo en valores como los registrados en 2016.
Los números en esa zona se emparentan con los de otro monitoreo llevado a cabo por Reporte Inmobiliario en el área comprendida entre las avenidas Federico Lacroze, Forest, Alvarez Thomas y las calles La Pampa y Crámer –también Belgrano y parte de Colegiales–. En ese apartado los precios evidencian tres años consecutivos de merma.
Hay barrios porteños donde el impacto más amplio, y así lo expuso iProfesional en un artículo reciente: las unidades a estrenar en Puerto Madero, por citar un caso puntual, evidenciaron una desvalorización del 10 por ciento sólo en el último año.