Propiedades: ¿los precios tocaron fondo o seguirán bajando?
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¿Hasta cuándo seguirán bajando los valores de las propiedades?, se preguntan propietarios y potenciales compradores, todos atentos a que alguien les dé una respuesta irrebatible. Eso, en medio de un panorama en el que, según datos de Index Zonaprop de abril, con un precio medio de u$s2.301 el metro cuadrado en CABA –un 0,6% menos respecto de marzo–, en el primer cuatrimestre de 2022, los valores de los inmuebles acumulan una caída del 2,3%. Y, desde los máximos de 2019, otra baja del 17,8.
Asimismo, la reducción de valores acumula ya un período de 13 trimestres consecutivos, según las últimas cifras de Reporte Inmobiliario. Y destaca que, algunos barrios "empiezan a llamar la atención" respecto de sus valores promedio de oferta para el usado, como Boedo, con u$s1.410 el m2; Parque Patricios, u$s1.235 el m2 o Villa Crespo, u$s1.395 el m2.
En la diversidad de opiniones están los que creen que van a seguir decreciendo, aunque de forma más moderada, "cuando comiencen los primeros signos de activación de la economía argentina, con incentivos de créditos para que el interés por las inversiones se reactive", analiza Ezequiel Wierzba, socio fundador Click Aparts.
Si ese panorama llegara a darse, ojalá "se encuentre un equilibrio y podamos hablar de nuevos valores".
El m2 de las propiedades usadas está entre u$s1.000 y u$s1.500
Pero hay otros que conciben que las propiedades no van a sufrir una baja más profunda por el momento. Ese es el caso de Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario: "Estamos en un nivel de meseta, más allá de cierta variación o inercia. Esto no quiere decir que el mercado vaya a despegar en cantidad de operaciones, seguramente estará medio estancado, con gente no dispuesta a vender a un precio de u$s1.500 el metro cuadrado para la Ciudad de Buenos Aires o, u$s1.000, en el Interior, para departamentos usados".
¿La buena noticia? Con estos valores, "apareció cierta demanda, no abrumadora; se trata de un mayor número de personas que empiezan a comprar propiedades".
Para Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV), existen indicios para pensar que "se estaría tocando piso en cuanto al valor de los activos, porque hubo una baja importante, en el orden del 20% en las zonas más demandadas y, de un 30%, en las de menor demanda".
Además, en el mundo existen aumentos de costos en general "y eso hace que las cosas, ya por valor de reposición, deberían dejar de caer y empezar a subir, porque nadie podrá vender algo que le sale producirlo más caro".
Por otra parte, la inflación en dólares en Estados Unidos "es un aliciente para que la gente salga en posiciones de moneda y se quiera pasar a bienes", destaca Spina. En ese sentido, "el argentino, en general, tiende a comprar ladrillos. Esto se suma a que 2023 será un año electoral, con un eventual cambio de ciclo". ¿En qué puede decantar? En que "mucha gente se adelante a ese cambio y que pueda comprar propiedades pensando en un aumento".
Eso sí: para el presidente de la AEV, si Argentina recibe este cambio de ciclo e, hipotéticamente, se produce un shock de confianza porque el Gobierno que asuma no tiene en los planes hacer gradualismo –a cambio, sí un paquete de medidas que tienda a una recomposición general de la economía, de apertura, de ingreso de dólares nuevamente֪–, "la sumatoria daría que hoy estamos en el piso y que se debería subir".
Nueva Ley de Alquileres: cómo influye el extenso debate
El consultor inmobiliario Juan Pablo Baca es claro: la Ley 27551 (2020) fracasó. Ahora, el debate pasa por las causas de ese fallido y los cambios que se proponen para mejorar este mercado que "van en la misma dirección que la ley original. Los beneficios impositivos que se están informando no motivarán a los propietarios a colocar sus inmuebles en el mercado, porque son ínfimos en relación con el análisis global que se hace en este sentido, conformado, principalmente, por el impacto negativo de la inflación y la imprevisibilidad que significa pensar de acá a 3 años".
¿Una solución posible? Baca cree que hay que partir de aquella ley, respetando los conceptos estructurales que tenía, como priorizar el mutuo acuerdo entre las partes por sobre la intervención estatal.
Sin embargo, para empezar a recorrer el camino hacia la estabilidad del mercado de alquileres, dice que habrá que flexibilizar los límites de negociación, incentivar a propietarios e inversores con beneficios impositivos, y mostrar mayor previsibilidad desde las altas esferas del poder político.
Para Spina, en los últimos tiempos se notó desconfianza "en cuanto a la política económica, aumento de la presión impositiva y el temor de nuevos incrementos adicionales; como también una merma del poder adquisitivo, sobre todo de la clase media, en términos de bienes en moneda dura".
En consecuencia, para efectivizar la tan ansiada reactivación del mercado inmobiliario, cuan preceptos, los objetivos deben tener el foco en: que se activen los créditos, que el dólar logre tener un valor estable, que el contexto socioeconómico comience a recobrar fuerza y estabilidad para que se pueda eliminar, por fin, esa sensación que predomina sobre el futuro vacilante.