Alquileres: la demora en la ley detonó la sobreoferta de unidades en venta y tiembla el bolsillo por la suba acumulada

La demora en los cambios en la normativa que regula el mercado de alquileres de departamentos sigue afectando los números de la oferta y se profundiza la salida de unidades del mercado locativo. Según distintas estimaciones del sector del ladrillo, el sobrestock de unidades en venta continúa ampliándose y hoy suman al menos 190.000 los inmuebles con cartel de "Se vende" sólo en la geografía de Capital Federal. Se trata de un acumulado inédito y que viene ampliándose prácticamente a ritmo semanal.

La medición más reciente que llevó a cabo Radar Inmobiliario expuso la cifra de 165.000. Y se detalló, además, que en el mercado porteño la comercialización no supera los 2.500 inmuebles mensuales. Esto a partir de datos del Colegio de Escribanos aunque, vale aclararlo, no necesariamente las escrituras reflejan operaciones hechas puntualmente en el mes que se registran.

En organizaciones como CUCICBA, el colegio que integra a los corredores, se habla de un número superior al de Radar Inmobiliario. Fuentes ligadas a la entidad comentaron a iProfesional que los guarismos son mayores dado que varias unidades se están promoviendo por fuera de los portales de comercialización consolidados y el circuito de inmobiliarias.

"Estamos en un momento histórico en términos de unidades puestas en venta. Nunca habíamos llegado a semejante cantidad. La ley de alquileres generó una situación muy particular. Y a eso hay que sumarle que ya no hay tanta variación en los precios. De ahí que no se están cerrando muchas operaciones de compraventa y eso, en definitiva, alimenta el sobrestock", afirmó a este medio Marta Liotto, titular de CUCICBA, en una entrevista reciente.

A tono con este escenario, Zonaprop también brindó detalles de la sobreoferta generada a partir del retiro de unidades del segmento de alquileres. Según la plataforma, el incremento de stock de departamentos en venta suma un crecimiento de 46 meses consecutivos. Hoy por hoy la comercialización representa alrededor del 1 por ciento de lo ofertado y se requieren casi 6 años para colocar la totalidad de inmuebles en venta en Capital Federal. El promedio histórico era del orden de los 2 años.

Alquileres: suba incontenible

El Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) señala que el precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentó un 57 por ciento en los últimos 12 meses, valor que se ubica por encima de la inflación de en dicho período, que fue de 55,1.

Con relación a los valores que se discuten en el mercado, el portal de compraventa indicó que en el cuarto mes del año el valor de alquiler de un monoambiente fue, en promedio, de 47.785 pesos por mes, mientras que un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados aumentó un 19 por ciento y se ubicó en torno a los 56.800 pesos por mes.

Más datos: una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados, en tanto, hoy se alquila por 77.887 pesos mensuales.

Puerto Madero es el barrio más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de 124.542 pesos mensuales. Le siguen Palermo y Núñez con 74.607 y 67.531 pesos mensuales, respectivamente, siempre según Zonaprop.

Ya en la zona media se encuentran Parque Chacabuco, con 55.945 pesos mensuales, Parque Patricios -55.199 pesos- y Agronomía -52.984-. Por otro lado, los barrios más económicos para alquilar son Liniers -45.839 pesos por mes-, Constitución -46.521 pesos- y Montserrat -46.592-.

"La oferta de departamentos en alquiler se mantiene acotada, con volúmenes mínimos desde 2012. El mercado está expectante ante la discusión legislativa para la inminente modificación en la Ley de Alquileres", señala el informe más reciente de la plataforma.

Sobreoferta de propiedades: ¿conviene comprar?

En el ámbito de las inmobiliarias señalan que las cotizaciones de los usados cayeron, promedio, al menos 30 por ciento sólo de 2019 a esta parte.

Por supuesto, según el área de la Ciudad. Los derrumbes más estrepitosos han ocurrido sobre todo en barrios como Barracas o Flores, mientras que el corredor Norte viene acumulando reducciones de entre un 15 y un 20 por ciento en igual lapso.

"Los precios bajaron fuerte, con números más intensos en Soldati, La Boca o Pompeya. Hay barrios donde los dueños se han defendido más: Almagro, Caballito, ni hablar Palermo. Pero la realidad es que la baja no generó más ventas. En los últimos 6 meses apenas si se hicieron 100 escrituras en la zona Sur", comentó la titular de CUCICBA a iProfesional.

¿Los valores seguirán cayendo? Diego Migliorisi, de la inmobiliaria homónima, sostuvo que el mercado ajustó sus precios y que la baja va dejando lugar a una estabilización de los valores. Dicho de otra forma, las cotizaciones alcanzaron su piso y no ocurrirán bajas fuertes como en el primer año de pandemia. Durante abril se prolongaría esta tendencia.

¿Es momento de invertir o conviene esperar un poco más? El experto dijo a este medio que todo depende de la lectura política que haga el inversor. "Si hay confianza en una recuperación macroeconómica rápida, el momento es ahora porque los inmuebles enseguida se revalorizan. Si el pronóstico es una continuidad del escenario actual, quizás lo mejor es esperar para ver qué ocurre con el dólar y las cotizaciones de los departamentos", concluyó.