Demanda de lotes en barrios cerrados: cuántos dólares se necesitan para poder construir

El vaivén que sigue evidenciando el dólar en este primer tramo de 2022, con alzas y bajas que no terminan de consolidarse como tendencia, encuentra en el ámbito de la construcción uno de los pocos espacios que mantiene su condición de oportunidad. Ocurre que, aunque los precios en pesos de los materiales y la mano de obra pegan saltos continuos, el dólar continúa haciendo diferencia y el gasto permanece parejo para quienes apuestan por un desarrollo en barrio privado.

En ese sentido, un monitoreo de Reporte Inmobiliario señala que en la actualidad se necesitan los mismos dólares que hace un año para levantar un metro cuadrado en un country. El costo de construcción en pesos, en cambio, sí muestra oscilaciones a partir de una inflación que afecta cada mes a los productos y servicios que cotizan en moneda nacional.

Según la medición de la consultora, el costo de construir una vivienda en un "country" o barrio privado se acercó a los 300.000 pesos por metro cuadrado en estas últimas semanas. La variación sólo en febrero fue del orden del 9 por ciento.

Existe un nicho importante de inversores que construye con la idea de luego alquilar esos emprendimientos

Construir en "countries": cuántos dólares se necesitan

"Luego de una fuerte baja de los costos medidos en dólares billete a mediados del 2020 por efecto de la devaluación, el costo medido en esa moneda recuperó terreno paulatinamente. Pero se quedó estabilizado en un rango de los 1.200 dólares ("blue") por metro cuadrado ya por un año, desde febrero del 2021", señala Reporte Inmobiliario.

Si la cotización se ajusta al billete verde oficial, el valor de la unidad de construcción asciende a los 2.621,45 dólares. En ese caso sí se observa una variación ascendente cercana al 7 por ciento versus el primer mes del año.

Igualmente, los costos actuales aun en moneda oficial todavía se ubican muy por debajo de los fondos que se requerían en el período 2017-2019. Hace 5 años, desarrollar un metro cuadrado en barrios cerrados implicaba un desembolso por encima de los 1.830 dólares.

La menor baja de dicha unidad se registró en mayo de 2020: en ese momento, el costo de construcción de un metro cuadrado en "countries" se ubicó en 776 dólares.

 

Sube el costo de la tierra

En un diálogo reciente con iProfesional, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, comentó que el costo de la tierra se disparó desde mediados de 2020 a esta parte. "A partir de ese momento comenzaron a iniciarse muchas construcciones. Eso hizo que los valores de los terrenos subieran mucho. Sobre todo, lotes en barrios de casas", dijo.

Aunque predomina el desarrollo para uso propio, el experto sostuvo que aún existe un nicho importante de inversores que construye con la idea de luego alquilar esos emprendimientos. También, que no faltan los desarrolladores que impulsan proyectos de casas para la posterior reventa.

"Lo que paso durante el último año es que las devaluaciones no llegaron a compensar los incrementos de los costos en pesos de los materiales y la mano de obra. Aun así, los costos medidos en dólares siguen siendo muy bajos en comparación con los tuvimos entre 2017 y 2019, cuando se dio un pico", afirmó.

La pandemia aceleró el interés por el desarrollo de viviendas fuera de los grandes centros urbanos.

Mayor desarrollo de obras

Gómez Picasso sostuvo que, si bien sigue siendo un muy buen momento para iniciar obras, "la gran incógnita para el ahorrista en dólares es cuánto tiempo durará la ventana de oportunidad". La "inquietud" que evidencia el dólar atenta contra cualquier pronóstico.

"Hay que tener en cuenta que el proceso para el proyecto de construcción de una casa, con las respectivas aprobaciones de planos y el mismo desarrollo en sí implica un proceso que puede demorar un lapso de más de un año y medio. Esto, claro, si es que el inversor no tiene que salir a buscar y comprar la tierra. Por eso el interrogante sobre cuánto podrá estar vigente esta oportunidad", explicó a iProfesional.

El experto señaló que en este momento hay una apuesta fuerte por el ladrillo a partir de la diferencia que aún permite el dólar "blue". "En barrios privados y countries se están construyendo casas en una cantidad que no se veía desde 2005", concluyó.