El ladrillo como inversión: qué pasa con los precios y cuál es la perspectiva en este semestre

A tono con las complicaciones que enfrentan los principales resortes de la economía, la actividad inmobiliaria no termina de hacer pie tras un derrumbe en la demanda que ya acumula más de dos años. Esta caída, intensificada en el período de pandemia, redundó en una importante reducción de los valores.

Sin embargo, reconocen los comercializadores, el cambio aún no se hace sentir en términos de demanda. Y la pregunta que flota en el sector es qué ocurrirá con los precios si no se consolida algún tipo de recuperación.

En el ámbito de las inmobiliarias señalan que las cotizaciones de los usados cayeron, promedio, al menos 30 por ciento sólo de 2019 a esta parte. Por supuesto, según el área de la Ciudad. Los derrumbes más estrepitosos han ocurrido sobre todo en barrios como Barracas o Flores, mientras que el corredor Norte viene acumulando reducciones de entre un 15 y un 20 por ciento en igual lapso.

"Los precios bajaron fuerte, con números más intensos en Soldati, La Boca o Pompeya. Hay barrios donde los dueños se han defendido más: Almagro, Caballito, ni hablar Palermo. Pero la realidad es que la baja no generó más ventas. En los últimos 6 meses apenas si se hicieron 100 escrituras en la zona Sur", comentó a iProfesional Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la entidad que integra a los corredores.

La directiva señaló que la oferta de propiedades en venta sigue rompiendo récords. "Hoy estamos en el orden de los 180.000 inmuebles en esa situación. Los efectos de la ley de alquileres han sido muy negativos también en ese sentido. La mayoría de estos departamentos son de dueños que decidieron dejar de alquilarlos a partir del marco vigente. Por eso es necesario modificar cuanto antes la normativa", enfatizó.

El sobrestock de propiedades en venta supera las 180.000 unidades en Capital Federal.

Inversión en ladrillo: fuerte fuerte del precio en los últimos tres años

Desde Reporte Inmobiliario su director, Germán Gómez Picasso, dijo a iProfesional que los precios actuales muestran que la merma fuerte de los últimos meses se transformó en meseta. "Nuestras estadísticas a nivel país muestran que, sobre todo en los dos últimos trimestres, prevaleció una mayor estabilidad en los valores de oferta", afirmó.

"En general, vemos precios que ya se amesetaron o, en todo caso, siguen bajando mucho menos. A excepción de Capital Federal, la demanda se activó por la fuerte baja de los valores que viene dándose en los últimos 3 años. Eso hace que las cotizaciones se sostengan o no se reduzcan como antes", agregó.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, coincidió en que la baja promedio se consolidó en torno al 30 por ciento. Señaló que la sobreabundancia de propiedades que se ofrecen volvió más lentas las tratativas de compraventa. "Los interesados quieren ver todo lo que se ofrece a nivel mercado. La cantidad de propiedades en venta es algo nunca visto", sostuvo ante iProfesional.

"En nuestras bases de datos hemos llegado a constatar hasta 4.800 departamentos que hoy se están ofreciendo, por ejemplo, en el barrio de Villa Crespo. Son registros históricos de ‘sobrestock’. Se están rompiendo marcas como la de 2015. Ese año constatamos una oferta de 3.200 unidades en la misma zona. Bueno, hoy ese mismo número corresponde a sólo departamentos de uno y dos ambientes en venta en el mismo barrio", destacó.

Los precios cayeron un promedio de 30 por ciento desde 2019 a esta parte.

¿Qué va a pasar con los precios?

Respecto del devenir de los precios, Gómez Picasso sostuvo que, en su visión, "las unidades que ya están actualizadas en la tasación no tienen más margen para seguir bajando".

"Los valores de cierre se acercaron demasiado a los costos de reconstrucción. En el mundo las propiedades suben fuerte desde hace dos años por variables como la pandemia, la inflación, la guerra o la misma demanda. Argentina no podrá mantenerse mucho como la excepción", dijo.

En cuanto a las contraofertas, el experto comentó que "varían mucho según el tipo de producto", pero dejó en claro que los propietarios ya no convalidan los porcentajes de hace un año.

Tanto Liotto como Migliorisi comentaron que, al menos en este primer semestre, los precios no presentarán grandes variaciones. "El mercado ha llegado a un piso", afirmó. Sostuvo, en cuanto a las contraofertas, que las propuestas de recorte del 30 por ciento y más que brotaron durante la pandemia "ya no tienen posibilidades".

"Hoy las contraofertas que son aceptadas o negociadas no superan el 15 por ciento del valor de venta del inmueble", concluyó el comercializador.