Caen las propiedades: el "sobrestock" tira abajo los precios y esto valen hoy los departamentos en distintos barrios
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La profundización del "sobrestock" de propiedades en venta sigue jugándole en contra al valor de los inmuebles. Los precios arrastran una depreciación que ya suma 3 años y la perspectiva es que, si no hay cambios que permitan reducir la oferta –a través de, por ejemplo, una ampliación del mercado de alquileres–, la merma en las cotizaciones tampoco se tomará respiro durante 2022.
Desde CUCICBA, la entidad que nuclea a los corredores inmobiliarios porteños, indicaron a iProfesional que en la actualidad se ofrecen sólo en Capital Federal alrededor de 170.000 propiedades. Reconocieron que el número podría incluso ser mayor dado que varias unidades se están promoviendo por fuera de los portales de comercialización consolidados y el circuito de inmobiliarias.
"Estamos en un momento histórico en términos de unidades puestas en venta. Nunca habíamos llegado a semejante cantidad. La ley de alquileres generó una situación muy particular. Y a eso hay que sumarle que ya no hay tanta variación en los precios. De ahí que no se están cerrando muchas operaciones de compraventa y eso, en definitiva, alimenta el sobrestock", afirmó ante iProfesional Marta Liotto, presidenta de CUCICBA.
"Por otra parte, persiste el cepo al dólar y el inversor sólo puede hacerse con el dólar cayendo en el ‘blue’ o a través del ‘contado con liqui’. Ese aspecto también complica fuerte las operaciones. Hemos registrado manzanas en la Ciudad donde se ofrecen hasta 12 inmuebles con características similares. Algo inaudito", destacó.
Por el lado de los comercializadores, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, sostuvo ante iProfesional que en el último año la oferta de propiedades en venta trepó al menos 15 por ciento. Sostuvo que a la cantidad de usados en ese estado se le agregó un número muy amplio de unidades recién terminadas.
"La oferta comenzó a dispararse en la previa a la pandemia. La recesión de 2019 inició el proceso y luego se sucedieron al menos 5 meses de cuarentena donde no se vendió nada. La incidencia de la ley de alquileres complicó más las cosas. Los propietarios comenzaron a ver que la rentabilidad es baja y, en contrapartida, el riesgo es muy alto. Todo eso empezó a generar el ‘sobrestock’", dijo.
Semejante volumen de unidades en venta impide cualquier recuperación del metro cuadrado. Más bien, provoca todo lo contrario: según un monitoreo de Reporte Inmobiliario, el valor promedio de los usados acumula ya 12 trimestres consecutivos de baja.
Precios en baja
"Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción del 3,3 por ciento durante el último trimestre", señala un trabajo reciente de la consultora.
"Con relación a febrero del año pasado la cotización promedio del metro cuadrado se redujo un 12,5 por ciento y acumula una baja del 34,15 por ciento con relación a febrero de 2019", añade, para luego destacar que el valor promedio del metro cuadrado estándar, esto es, sin amenities, en Capital Federal alcanza los 1.584 dólares.
"Aún a pesar de la baja de las cotizaciones el número de transacciones continúa en niveles históricamente bajos. Los datos de valores y cantidades evidencian un nuevo equilibrio en un punto mucho más bajo tanto en precio como en cantidad", concluye el informe.
En cuanto a los valores según el barrio, Reporte Inmobiliario señala que el metro cuadrado en Almagro, Caballito, Boedo y Paternal oscila entre los 1.455 y los 1.495 dólares. Villa Crespo, en cambio, se ubica en torno a los 1.410, mientras que el precio de la unidad en Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Palermo se ubica entre los 2.130 y los 2.345 dólares.
El promedio en San Telmo es de 1.285 dólares el metro cuadrado, mientras que en Flores, Barracas y Constitución el precio salta de los 1.145 a los 1.425 dólares. Este último barrio, junto con Nueva Pompeya –1.220 dólares la unidad –y Parque Patricios –también, 1.220 dólares–, se ubican entre las áreas de la Ciudad con las cotizaciones más bajas en términos de departamentos usados.