En qué ciudades es mucho mejor negocio poner un departamento en alquiler que en Buenos Aires

Hace tiempo que el sector inmobiliario advierte a viva voz sobre la baja rentabilidad que deja invertir en viviendas destinadas a alquiler permanente, ya que el promedio bruto que se alcanza ronda –con suerte- el 2.5% anual. A la coyuntura marcada por el ritmo inflacionario, la depreciación de los salarios que licuaron el poder adquisitivo, la falta de líneas de crédito que permitan el acceso al techo propio y la disparada del dólar, se agrega la incertidumbre general que la criticada ley de alquileres despierta entre propietarios e inquilinos.

En este contexto, resulta difícil pensar en oportunidades de inversión. Pero, las hay. Según un relevamiento realizado por la plataforma Reporte Inmobiliario, el promedio de rentabilidad bruta anual de alquileres en 11 localidades del interior del país durante el último trimestre de 2021, fue de 3,8% (antes de impuestos). Este índice supera el obtenido por las propiedades ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires, que ronda el 2,6%. Los mayores réditos de esta actividad se consiguieron en:

1. San Miguel de Tucumán: 5.16%

2. Neuquén: 4.68%

3. Santa Fe: 4.47%

4. Mendoza: 4.33%

5. Salta: 4.13%

6. Córdoba: 3.68%

7. Rosario: 3.31%

8. Bariloche: 3.29%

9. Mar del Plata: 3.22%

10. Posadas: 2.69%

11. Bahía Blanca: 2.62%

Para elaborar este informe, se consideró la media de precios publicados de venta y de alquiler de departamentos usados de dos ambientes -sin amenities- ubicados en las zonas céntricas de cada ciudad. En la mayoría de las plazas relevadas el cap rate superó el 3% y, del total de las localidades, en solo dos casos se registró una renta similar a la de CABA, que fueron Posadas y Bahía Blanca.

 

 

Si bien en función de este relevamiento la capital tucumana es la que mejor resultado arroja para vivir de rentas, Virgilio Raiden, CEO de Urban Group, inmobiliaria que opera en esa ciudad, explica que puede haber "oportunidades de alta rentabilidad en algunos barrios periféricos con departamentos que son baratos, de nivel inferior, donde los alquileres no caen tanto", aunque esa situación no sería la media general del mercado.

Como una de las características que presenta este negocio en esa capital provincial, el bróker menciona que "existe mucha más demanda que oferta" por lo que todo lo que se publica se reserva inmediatamente. "Sin embargo -aclara- esto no quiere decir que se alquile carísimo. Se renta a valores de mercado, que son relativamente bajos porque tienen relación con los salarios" que allí se pagan. Según informa, un departamento de buena calidad y con un dormitorio se vende a u$s50.000 mientras que, por alquiler, se pide entre u$s125 y u$s150 por mes.

En tanto, Jorge Pighin, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la primera circunscripción de la provincia de Santa Fe, se muestra "sorprendido" por los resultados del ranking de rentabilidad. Y explica: "Deben haber tomado como parámetro algunos departamentos de 25 a 30 años de antigüedad, que tienen acceso por escalera y están cerca de las universidades".

Allí, según detalla, se pueden hallar unidades de 42 m2 en venta por u$s42.000, que se alquilan dentro de un rango de $28.000 a $31.000 por mes, "dependiendo de las bondades que tengan". Son departamentos "que están en buen estado y bien ubicados", donde el metro cuadrado cotiza a alrededor de u$s1.000 y el retorno es aproximadamente de 0.38% mensual.

Aunque ésta es "una buena rentabilidad a nivel país", admite que se trata de "casos puntuales" dado que esa tasa de retorno "no responde al promedio de lo que se construyó últimamente. La oferta normal se caracteriza por unidades de 55 a 60 m2 con un dormitorio pero se está muy lejos de ese porcentaje".

No obstante, Pighin cuenta que en la actualidad hay alrededor de cien pequeños y medianos proyectos en construcción que son opciones interesantes para invertir: corresponden a edificios de planta baja y dos pisos, ubicados en las zonas universitarias, cuyos departamentos se venden en un rango de u$s45.000 a u$s50.000. "Son complejos sin ascensor por lo cual tienen bajas expensas, están cerca de avenidas con transporte público, en barrios seguros y cuentan con todos los servicios. Se trata de nuevos desarrollos que estarán terminados dentro de un año y medio, y de los que se conseguirá una renta de alrededor de 0.33% a 0.35% mensual", destaca.

En base de ello, el bróker recomienda invertir en departamentos de un dormitorio para estudiantes universitarios porque, con el regreso a las clases presenciales, se activaron numerosas búsquedas. "Sin exagerar, nos entran entre 15 y 20 pedidos diarios", ejemplifica. También señala que hay escasez de casas con dos dormitorios, patio y cochera, demanda que se potenció tras iniciada la pandemia.

Sobre la situación general del mercado santafecino, el asesor inmobiliario coincide en que se presenta "una demanda muy grande de alquiler y la oferta es escasa por lo que los valores pegaron un salto cuantitativo". Según calcula Pighin, la oferta disminuyó entre 30% y 35% producto "de la inseguridad jurídica" y de los problemas "que provocó la nueva ley de alquileres" ya que hay más inmuebles que "pasaron a estar a la venta", además de que "no hubo desocupaciones, ni desalojos, ni mudanzas, aunque sí se concretaron muchas renovaciones".

El panorama del mercado mendocino no difiere mucho. Santiago Debé, que lleva 44 años de presencia en este negocio como presidente de la inmobiliaria homónima, se queja: "Antes de este mamarracho que hicieron con la ley de alquileres, el mercado locativo se desenvolvía sin mayores problemas. Pero, los ajustes anuales actuales superan el 50% y muchos propietarios retiraron sus departamentos porque no están de acuerdo con que el Estado intervenga. Solo en la capital provincial, volaron del mercado alrededor del 30% al 35% de las propiedades que se ofrecían".

Y agrega: "Hasta la sanción de esa norma, la rentabilidad era del 2 al 3% anual pero ahora no hay parámetros porque los precios se dispararon bastante ya que el propietario que se arriesga a colocar su propiedad en alquiler, en un marco de incertidumbre como el actual, lo hace cubriéndose. El mercado tiene que responder porque el inquilino a algún lado tiene que ir a vivir y, así, se perjudican todos".

Debé, quien fue uno de los fundadores de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, indica que en Mendoza capital el alquiler de un departamento de un dormitorio (usado, con 25 a 30 años de antigüedad), ubicado en zona céntrica, puede llegar a estar entre $19.000 y $25.000, mientras que para comprarlo se piden de u$s35.000 a u$s40.000, según el estado de la unidad y de conservación del edificio.

Pero, el martillero aclara que en la coyuntura actual, la rentabilidad es variable porque "lo que sucede con los precios de alquiler, de venta y con los costos de construcción, es que los números están totalmente distorsionados ya que no existen parámetros fijos que permitan aplicar sistemas comparativos para tasar. Dado que todo el mundo está desesperado por cubrirse porque no se sabe qué sucederá, hay sobrecargas".

Según sostiene, en ese mercado "hay oportunidades de inversión pero falta confianza" por los "cambios de condiciones" que se plantean y las amenazas que se escuchan sobre "anular el derecho a la propiedad". Ante esto, "las inversiones no aparecen, a pesar de que haya demanda de propiedades". Tanto en la capital como en el Gran Mendoza, Debé afirma que lo que más se necesitan son casas en barrios abiertos y cerrados.

Hay numerosas ciudades en las que la rentabilidad de un alquiler supera a la de Buenos Aires

Alquileres en Ciudad de Buenos Aires

Según los datos difundidos por el portal inmobiliario Zonaprop sobre el comportamiento del mercado porteño en 2021, la relación entre el valor de alquiler y el precio de venta de los inmuebles subió levemente y se ubicó en 3,09% anual. El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes (50 m2) fue de $ 46.890 por mes, mientras que una unidad de iguales características se ofrece a la venta en u$s 122.503.

La zona oeste de CABA es la que cuenta con mayor rentabilidad promedio anual (3,3%) mientras que el corredor norte tiene la menor (2.8%). Por su nivel de retorno, los mejores barrios para inversores que buscan renta son Agronomía (3.7%) y Parque Patricios (3.6%).

A partir de los datos relevados, se necesitan 32.3 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, 24% menos de lo requerido en diciembre de 2020. El aumento acumulado en 2021 de los nuevos contratos de alquiler fue de 52.8%, levemente por encima del registro de la inflación anual (50.2%). En cuanto a la oferta de alquileres en CABA se mantiene acotada con un volumen actual de avisos 15% menor al de 2020 y 25% por debajo de 2019.