Volatilidad extrema del dólar: ¿cómo impactó en el mercado inmobiliario?
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Aunque 2021 arrojó mejores resultados que los del año anterior, el sector inmobiliario viene golpeado. Según se desprende del último informe realizado por el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras acumuladas durante los últimos 12 meses se incrementó 53,7% y se produjo una suba de 59% en relación a los montos, respecto a igual período del año anterior. No obstante, el mercado sigue "en niveles históricos muy bajos", lo que es "una muestra de que aún falta mucha dinámica", afirma Jorge De Bártolo, presidente de esta institución.
"Los últimos dos años fueron los peores registros desde 1998, estamos por debajo de las 30.000 operaciones anuales. Debemos ir a un escenario con más incentivos, porque la incidencia de los créditos también es muy baja", agrega al respecto.
Si bien hay diferencias en el nivel de actividad según el tipo de producto y segmento, la incertidumbre de la economía argentina y la falta de acceso a herramientas financieras, no ofrecen el marco necesario para crecer en forma sostenida.
Entre las variables que afectan al sector, las cotizaciones del dólar juegan un rol central. No solo en los costos de construcción, en los precios de las operaciones, condiciones de negociación, gastos de escrituración, de gestión e impuestos, sino también en la contribución a generar un clima de negocios estable. Cuando es época de alta volatilidad, están quienes aprovechan las oportunidades que surjan pero, también, quienes adoptan una actitud de "wait and see".
Fueron días caóticos en el mercado financiero: el dólar blue, en cuestión de días, se disparó hasta los $223 y, tras anunciarse un principio de acuerdo con el FMI, se desplomó más de $10, para cerrar el viernes en $212,5.
¿Cómo pegó la suba de blue en los últimos días en el mercado inmobiliario? ¿Y la brusca caída?
Para Miguel Ludmer, director de la inmobiliaria Interwin, el movimiento del dólar es un viejo conocido: "El peso va perdiendo cada vez más su valor y, lamentablemente, hoy no es una moneda de referencia. Por supuesto que la gente prefiere tomar decisiones en momentos de estabilidad y no cuando el dólar se sacude, va y viene. Las personas quieren tener un mayor poder de compra al momento de soltar los dólares. En el largo plazo, se piensa en dólares y, quien no tiene apuro, los defiende".
Sin embargo, tanto brokers como desarrolladores señalan que este nivel de variación no hace caer las operaciones que estaban en curso. En el mercado, las alarmas estaban a punto de encenderse, cuando sobrevino la baja.
Según cuenta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, "en los últimos días no se vieron cambios en los comportamientos de los vendedores ni de los compradores". Agrega que en el pasado, "los cambios se produjeron con saltos devaluatorios más grandes", aunque advierte que "habrá que ver cómo sigue el panorama en los próximos días" y si efectivamente tras la caída llega la estabilidad para el paralelo y los financieros.
Por su parte, Daniel Obetko, gerente de la división Residencial Premium de Interwin, coincide en que a pesar del aumento del dólar y la incertidumbre por el acuerdo con el Fondo, que culminó con el anuncio de este viernes, las operaciones siguieron adelante y se pudo cerrar un mes "con un nivel de actividad razonable". Según interpreta, esto sucede porque "la gente ya tiene metabolizado que -con la inflación que hubo- el dólar blue no estaba necesariamente caro", incluso al precio que llegó.
En particular, sobre los inmuebles usados, atribuye la continuidad del movimiento "a la demanda latente que se generó durante los dos años de pandemia, además de la incertidumbre respecto al precio de las propiedades, que desciende sucesivamente desde mayo de 2018. Esto hizo que la gente quiera –aún en este escenario- concretar operaciones, porque tiene temas familiares que resolver".
Dólar ladrillo
En relación a los proyectos en desarrollo, las operaciones tampoco se vieron perjudicadas hasta el día jueves. "En los emprendimientos, cuando se dispara el dólar y la gente tiene pesos, la sensación de que ese incremento le va a ganar al costo en pesos ajustado por CAC (índice de la Cámara Argentina de la Construcción) hace que tampoco haya retracción de reservas en proceso", explica Obetko.
Sin embargo, advierte, habrá que "ver qué pasa y cómo reacciona el blue al nuevo contexto para ver si puede afectar o generar cierta parálisis en nuevas búsquedas".
Sebastián Lalin, gerente de Ventas de Castex, comercializador de lotes y departamentos dentro de la urbanización Terralagos, en Canning, incluso afirmó que durante la última semana lograron 15 operaciones nuevas, que reflejan "la decisión de aprovechar y esperar lo menos posible para poder empezar una construcción".
A pesar de la volatilidad del dólar, Vanesa Jaimovich, gerente de Marketing de la desarrolladora Newland, también es positiva: "Las reservas tomadas se mantienen firmes y hasta subieron las consultas". Si bien aclara que tal vez sea muy apresurado evaluar en este momento la respuesta del mercado, admite que es posible que "en algún caso puntual algunos clientes manifiesten que prefieren esperar para tomar la decisión de compra".
En cuanto al impacto directo de la reciente escalada del blue sobre los costos de los materiales de construcción, Ezequiel Chomer, director financiero de Grupo Chomer, comentó que en algunos corralones pisaron la lista de precios para ver cuáles serían los próximos aumentos. Ahora, será clave el comportamiento del blue a partir del inicio de semana próxima para anticipar qué puede pasar con los precios.
En opinión de este desarrollador, lo que más dificulta al mercado es la inestabilidad cambiaria porque "si el dólar sube de una vez y se estabiliza, toca un número y queda amesetado durante seis meses, ayuda a que la gente perciba un poco más de previsibilidad y compre".
En cambio, si la caída del viernes pasado no se convierte en estabilidad y el blue vuelve a la senda alcista, entonces sí podría terminar bloqueando operaciones.