Negocio inmobiliario 2022: así se moverá el mercado de oficinas en un año complejo

Traccionado por los cambios en la forma de trabajar, el real estate se encamina hacia un sistema con demanda de espacios temporales y en nuevas zonas.

Los polos económicos de la Ciudad de Buenos Aires, que se vieron afectados por el proceso de digitalización veloz a causa de la pandemia, sufren un aumento en la vacancia de oficinas y espacios propios. El pasaje de la presencialidad total a un sistema de trabajo híbrido obliga a repensar de qué manera se van a reconfigurar aquellos edificios que hasta hace dos años formaban parte del neurálgico centro judicial, financiero y de gobierno.

"Hubo un desplazamiento social en la ciudad que modificó los hábitos de vida de la clase media profesional y los efectos globales también están afectando el viejo sistema de trabajo", argumenta Mable Ciancio, fundadora de EspaciosYa! Según la especialista, la desocupación mundial y la resistencia a contratar empleados en relación de dependencia por parte de las compañías, son factores que "contribuyen a este proceso acelerado de vacancia de espacios físicos".

La tendencia alrededor de la demanda de oficinas para trabajar indica que ahora "los profesionales y emprendedores buscan espacios temporarios y multiuso, a puertas cerradas, que les permitan hacer capacitaciones, reuniones, dictar talleres y recibir clientes en un periodo de tiempo puntual y acotado", señala.

Está claro que el teletrabajo, que ni siquiera estaba legislado y que se vislumbraba como una tendencia muy largo plazo se instaló de repente y vivir lejos de la oficina dejó de ser un problema.

"Tomando en cuenta que podían trabajar desde sus domicilios, los habitantes empezaron a mudarse de las capitales hacia zonas más suburbanas, buscando espacios más grandes, vistas verdes y ventanales espaciosos", cuenta Sebastián Orlandi, de Flamma Real Estate.

De manera lógica, esa demanda aumentó los precios de zonas suburbanas y la zona del microcentro aumentó la vacancia de sus oficinas y locales que achicaron metrajes o que directamente decidieron cerrar por la falta de circulación de oficinistas.

"La demanda de los emprendedores representa el 70% de nuestra facturación", cuenta Mabel Ciancio, fundadora de una plataforma que es "agregadora de valor del mercado inmobiliario" y que funciona como un mercado en el que se encuentran los dueños y los usuarios de los espacios de alquiler temporario.

Ese porcentaje demuestra que el sector de bienes raíces va a tener que adaptarse a un "sistema más flexible y holístico y comenzar a considerar las zonas residenciales como nuevos polos económicos con puntos de entrega, showroom, cocinas ocultas, depósitos o talleres de producción a pequeña escala", indica.

Mercado inmobiliario y el cambio de paradigma

Según la especialista "el negocio inmobiliario debe dejar de mirar al microcentro como el gran productor de riqueza y comenzar a considerar que otros barrios, quizá más residenciales, también pueden ser generadores de valor. Sebastián Olandi también afirma que el real estate está ante la "gran oportunidad de poder reconfigurar pensando en la flexibilidad, en las nuevas tendencias y tomando en cuenta que empresas y familias volverán al microcentro pero de forma diferente".

En ese sentido, el microcentro tendrá la posibilidad de resurgir porque aún sigue siendo muy atractivo vivir con ventajas de proximidad, servicios, instituciones y fundamentalmente, porque el precio del metro cuadrado bajó entre un 30 y un 40%.

Olandi agrega que "para las empresas esa zona seguirá siendo el centro neurálgico donde los empleados de las diferentes zonas encuentren el punto intermedio con una muy buena conexión de transportes" pero que es fundamental repensar las oficinas tradicionales que antes se utilizaban los 365 días del año "como espacios flexibles donde muchas empresas convalidarán oficinas más chicas que puedan alojar al 50% de los empleados ya que el otro 50% estará en home office".

El real estate deberá adaptarse y modernizarse porque las tendencias que traerá el trabajo híbrido van a generar la necesidad de bajar los costos y en ese sentido, "habrá que repensar el microcentro como un lugar de usos más variados con el aumento de espacios para artistas y trabajos alternativos", sostiene Mabel Ciancio. Dice que la lógica de polos comerciales o industriales se trastocará hacia polos residenciales porque "el boom del e-commerce, la revolución fintech y el e-goverment hacen que ya no sea necesaria la vivienda u oficina próxima al centro de la ciudad".

En sintonía, Olandi dice que "las empresas van a comenzar a alquilar espacios grandes y puntuales para días y fechas determinadas en las que quieran juntar a todo su personal, ya que más allá del home office seguimos siendo personas que necesitamos conocernos, conectarnos y vincularnos" y considera que mediante un trabajo crossfuncional entre los diferentes interesados, el GCBA, y la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios, entre otros, se puede lograr una reconfiguración exitosa.

"Las grandes ciudades tienen el reto de hacer que vivir en estos micro y macrocentros sea una mejor experiencia, proyectando vivir en diferentes barrios como solía existir en el pasado elevando las plazas y los clubes y brindando incentivos a los locales comerciales para que puedan ofrecer un mejor servicio", finaliza.