Propiedades 2022: inmobiliarias y desarrolladores anticipan qué pasará con precios y operaciones

Concluye otro año para el olvido en el ámbito del ladrillo. El balance de 2021 arroja una compraventa nuevamente paralizada, el estallido de precios en el nicho de los alquileres por efecto de la ley vigente, y una incertidumbre que afecta también a los nuevos desarrollos a partir a un escenario cambiario volcánico. Las dificultades para acceder al dólar oficial, la inflación desatada y la ausencia de crédito sumaron, también, factores en contra del mercado inmobiliario.

Dado el presente complicado y la cercanía del 2022, iProfesional tomó contacto con una serie de expertos, desarrolladoras y comercializadores a fin de tener precisiones respecto del cierre del año y la perspectiva que se abre a partir de enero próximo.

"Convivimos con una inflación superior al 50 por ciento que nos obligó permanentemente a renegociar contratos y condiciones con proveedores y clientes", comentó Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMVN Comunidad de Inversión.

"Sumado a esto, las variaciones en el tipo de cambio no oficial que empañaron cualquier tipo de plan comercial y llenan de especulación el mercado de la compraventa. Como corolario, la segunda ola de la pandemia trajo aparejado un cierre total de las obras y las elecciones, que siempre se llevan una atención desmedida, también generaron parálisis", agregó.

Desde Global Investments su CEO, Hernán Nucifora, apunto a la ley de alquileres vigente como uno de los aspectos que afectó fuertemente al mercado. "Hizo que muchos propietarios saquen de sus departamentos del alquiler. Se incrementó la demanda y eso generó que los valores estuvieran por encima del 50 por ciento en pesos –respecto de 2020–, pero con una oferta mucho menor", afirmó.

Respecto de esto, en diálogo reciente con iProfesional, Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la entidad que nuclea a los corredores, expresó que, sólo en Capital Federal, la oferta de unidades de tres ambientes en situación de alquiler se achicó más del 50 por ciento sólo en el último año. "La reducción en segmentos de viviendas como los monoambientes o los dos ambientes es de, cuanto menos, un 40 por ciento. Es una situación insólita. Nunca vista", dijo.

Según la directiva, previo al marco actual los ajustes en los alquileres oscilaban entre el 15 y el 20 por ciento semestral en los peores momentos inflacionarios. En la actualidad, algunos incrementos ya se están cerrando con subas que, si se las divide en semestres, bordean el 30 por ciento.

La inflación "estallada" complicó fuerte los costos para la conclusión de nuevos desarrollos.

"El peor aumento anual, con inflación general del 60 por ciento, se ubicó en torno al 40. En ningún momento nos habíamos acercado al 53 por ciento como ocurrió al cierre del mes pasado", ejemplificó.

A nivel compraventas, el 2021 también fue dramático. "Este año las ventas fueron escasas", señaló Ari Milsztejn, CEO de G70 Desarrollo. "Todos los factores llevaron a que las unidades bajen sus precios en dólares. Esto generó que, a la hora de cerrar operaciones en obras avanzadas, los tiempos de negociación se estiraran y las ofertas fueran muy por debajo del equilibrio", explicó.

La perspectiva para 2022

A escasas semanas del inicio de 2022, los expertos pronostican una tibia mejoría comparado con el ejercicio que cierra ahora. El optimismo es moderado entre los actores del ladrillo.

"Vemos un contexto propicio para la recuperación de las ventas y el retorno de la inversión. Será un buen momento, la historia ha demostrado que luego de grandes crisis internacionales viene un período prolongado de crecimiento", comentó Rodríguez Nader. Desde su óptica, Buenos Aires se "reordenará" y será un gran foco de inversión por la infraestructura y los servicios que ofrecen.

"La vida urbana se afianzará en una propuesta de múltiples usos. El turismo internacional será un gran reactivador que pondrá a prueba una capacidad instalada insuficiente con muy poca inversión en las últimas décadas", aseguró.

Por su parte, Milsztejn anticipó que "la construcción va a seguir porque sigue siendo el único refugio de valor a largo plazo". Para el ejecutivo, la actividad consolidará su recuperación si se establecen "reglas claras, y beneficios impositivos y fiscales para el que construye y para el comprador".

"Calculamos que el valor del metro cuadrado en obras nuevas acompañará al tipo de cambio y a la inflación de la Cámara de la Construcción. Estamos con la expectativa de lanzar nuevos proyectos y que empiece a haber una normalidad en el mercado y mayor demanda", acotó Nucifora.

El precio de los usados cayó al menos 30 por ciento en los últimos tres años.

En lo que refiere a los usados, entre los comercializadores hay coincidencias en que el derrumbe de precios en el ámbito inmobiliario parece haber encontrado su fondo. Así, y tras un período de 11 trimestres consecutivos de valores en baja, los valores de publicación prácticamente no se movieron en el último bimestre y, en simultáneo, también se achicó el porcentaje de las contraofertas que validan los propietarios.

A tono con esto, Liotto comentó hace escasas semanas que los propietarios ya no se sientan a discutir rebajas del 30 por ciento como ocurrió en otros momentos de la pandemia. Muy por el contrario, la directiva sostuvo que, salvo excepciones, la mayoría de los dueños ya no se mueve de un techo de reducción del orden del 15 por ciento.

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Por último, Nucifora remarcó la necesidad de que se activen nuevas formas de crédito y facilidades de pago para atender la crisis habitacional. "El déficit de millón y medio de viviendas sigue existiendo en Argentina. Creemos que un plan accesible de cuotas en pesos, a un plazo superior al transcurso de la obra –por ejemplo, de 120 meses–, va a dinamizar mucho el mercado", dijo.