¿Chau oportunidad?: tras 3 años de caída, precio de departamentos tocó fondo y así están las contraofertas

A tono con los pronósticos de analistas y comercializadores, el derrumbe de precios en el ámbito inmobiliario parece haber encontrado su fondo. Tras un período de 11 trimestres consecutivos de valores en baja, los valores de publicación prácticamente no se movieron en el último bimestre y, en simultáneo, también se achicó el porcentaje de las contraofertas que validan los propietarios.

Si bien el "sobrestock" de departamentos sigue siendo el contexto predominante, con una oferta de unidades que supera los 160.000 inmuebles sólo en Capital Federal, las cotizaciones empezaron a reducir su depredación en los últimos tres trimestres y arriban a este tramo del año con variaciones mínimas respecto de lo que ocurrió en 2019 y 2020.

En ese sentido, y de acuerdo a un monitoreo de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, los valores de los departamentos usados de dos y tres ambientes sólo se achicaron 0,6 por ciento en los últimos tres meses. "(En) los dos trimestres anteriores la baja promedio trimestral había sido del 5,2 y del 4,1 por ciento", afirma el trabajo de la consultora.

"El valor metro cuadrado promedio del usado, para calidad estándar sin amenities, se ubica en noviembre del presente año en los 1.634 dólares. Si bien durante el último trimestre la tasa de reducción del valor disminuyó con relación a la de trimestres anteriores, cabe destacar que la baja de las cotizaciones acumula ya un período de 11 trimestres", aclara.

Según Reporte Inmobiliario, la "menor baja, al menos del valor publicado en general, experimentada en los últimos tres meses, estaría marcando el límite que, por ahora, están dispuestos a asumir la mayoría de los vendedores en cuanto a precio". Este aspecto impacta de lleno en el tenor de las contraofertas que se están convalidando en Capital Federal.

En diálogo reciente con iProfesional, Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, comentó que los propietarios ya no se sientan a discutir rebajas del 30 por ciento como ocurrió en otros momentos de la pandemia.

Muy por el contrario, la directiva sostuvo que, salvo excepciones, la mayoría de los dueños ya no se mueve de un techo de reducción del orden del 15 por ciento.

"El mercado está complicado, como siempre, y la situación del dólar paralizó varias operaciones. Sin embargo, tampoco es que los propietarios estén regalando los departamentos. Es cierto que quien tiene el dólar en la mano puede intentar imponer las condiciones. Pero en zonas como el Norte de la Ciudad los tratos ya se pelean más y la reducción que se percibe se ubica en torno al 15 por ciento", dijo a este medio.

La sobreoferta de departamentos en venta en Capital Federal sigue siendo récord.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, comentó a iProfesional: "Seguro que habrá muchos potenciales compradores que intentarán hacer valer más sus dólares, pero no estamos en un momento de desesperación. No hay un escenario de colapso económico como en 2001, por lo que los propietarios no aceptan bajar mucho más los precios".

A tono con esto, el trabajo de Reporte Inmobiliario destaca que "sin una necesidad imperiosa de realización, o bien de conveniencia por recambio", los dueños "muestran menos flexibilidad a una baja mayor". La consultora precisó, también, que "la caída interanual del valor del metro cuadrado alcanzó el 12,6 por ciento, mientras que el año anterior había sido de casi el 17". Otra muestra de cuán fuerte desaceleró la pérdida de valor del ladrillo usado en la geografía porteña.

Los nuevos "resisten" mejor

A diferencia del usado, que en los últimos tres años acumuló el mayor porcentaje de merma en su cotización, las unidades nuevas continúan sosteniendo sus precios y son las menos permeables a la contraoferta.

Sendos expertos de la comercialización interpelados por este medio coincidieron en que los inmuebles a estrenar perdieron un 5 por ciento menos de valor versus los ya mencionados usados.

La reducción de los precios de los inmuebles en oferta fue mínima en el último trimestre.

Siempre según Reporte Inmobiliario, "entre las razones de la mejor resistencia a la baja que mostraron los departamentos a estrenar con respecto a los usados, se puede esgrimir que los mismos están generalmente en manos de inversores, ya sea los propios desarrolladores o compradores que entraron en pozo con el fin de resguardo de capital y/o rentabilidad".

"(Estos) son mucho más reticentes a resignar precio que aquellos que requieren imperiosamente un recambio de su unidad usada", concluye el informe.