Inmuebles: "crujen" dueños e inquilinos con 30 meses de caída de precios para venta pero con suba de alquileres

A tono con la tendencia negativa de los últimos tiempos, el ladrillo se apresta a cerrar otro de sus peores años en términos de compraventa y operaciones de alquiler.

La demanda de unidades nuevas y usadas sigue sin recuperarse y, a partir de esa quietud, el "sobrestock" de propiedades en oferta –del orden de las 160.000 unidades– en Capital Federal continúa tirando abajo los valores.

En esa dirección, un informe reciente de Zonaprop que los valores acumulan una merma permanente desde mediados de 2019. Según la medición, desde ese momento a esta parte la baja promedio es del orden del 15 por ciento en dólares.

Pero ni siquiera ese recorte en los precios logra enderezar el derrumbe de la demanda: hoy por hoy, las escrituras que se realizan por mes también exhiben un promedio de 2.500 operaciones cerradas. Este acumulado representa la mitad de lo registrado hace tres años.

La opinión generalizada entre los comercializadores es que la reducción de precios aún no encontró su piso.

"Poner un inmueble a la venta no significa que su propietario lo quiera vender realmente. Son pocos los que necesitan vender y por eso deciden bajar los precios. En mi opinión los valores deberían estar, por lo menos, un 20 por ciento más bajos", afirmó al respecto Federico Zafagnini, empresario inmobiliario mendocino.

Por su parte, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, acotó a iProfesional: "Las propiedades podrían seguir en tendencia a la baja entre un 5 y un 10 por ciento más en el corto plazo".

Según el monitoreo de Zonaprop, los precios vienen cayendo muy cerca del 1 por ciento mensual. El valor promedio del metro cuadrado en la geografía porteña se ubica en torno a los 2.380 dólares.

"Las unidades usadas chicas son las que registran mayor caída en 2021. El porcentaje de unidades retasadas en los últimos 6 meses se mantienen en torno al 34 por ciento del total. El descuento promedio efectuado en las retasaciones sube a 8.3 por ciento. El volumen de anuncios de venta en pesos se ubica en mínimos históricos", expone el trabajo.

A partir de la reducción de los valores, en la actualidad el precio promedio de un departamento de dos ambientes –50 metros cuadrados– está en el orden de los 123.000 dólares. Ya una vivienda de tres ambientes –70 metros cuadrados– salta a los 176.000.

En cuanto a las caídas de las cotizaciones según el barrio, el informe precisa que más del 80 por ciento de las zonas de Ciudad evidencia la baja de valores. Nueva Pompeya y Agronomía lideran en ese sentido.

En términos de metro cuadrado más caro, los barrios que encabezan la nómina son Puerto Madero (5.545 dólares), Palermo (3.071) y Belgrano (2.951). En mitad de tabla se ubican Saavedra (2.451 dólares el metro cuadrado), Almagro (2.264), Barracas (2.156), Boedo (2.123) y Villa Real (1.959). Y entre los más baratos se distinguen Villa Lugano (1.143), Nueva Pompeya (1.608) y La Boca (1.664).

Qué pasa con los alquileres

Por el lado de los inmuebles volcados al mercado locativo, el monitoreo de Zonaprop reconoce un incremento acumulado superior al 43 por ciento sólo en lo que va de 2021. "El alquiler de un dos ambientes en la Ciudad se ubica en 43.899 pesos por mes, 3 por ciento por encima de septiembre", ejemplifica.

"En los últimos doce meses el precio medio de alquiler (nuevos contratos) acumuló suba de 51,8 por ciento, levemente arriba de la inflación (51,1) y de los ajustes de los contratos existente firmados hace 12 meses (49,5 por ciento)", agrega, dando cuenta de una suba que complica al bolsillo de todos los inquilinos.

Palermo y Caballito, con porcentajes del 41 y el 44, respectivamente, están entre los barrios que evidencian las mayores subas en cuanto a los montos que se cierran en concepto de nuevos contratos. En cuanto a los precios, un departamento de dos ambientes promedia los casi 44.000 pesos mensuales. Las unidades de tres ambientes suben a más de 61.300.

"Puerto Madero es el barrio más caro, con un precio medio de 90.759 pesos por mes. Lugano, en cambio, es la zona más barata, con promedio de 29.484. Villa Devoto (72,3 por ciento) y Liniers (65.9) son los barrios con mayor incremento interanual", concluye el trabajo.

Detrás del mencionado Puerto Madero, Núñez y Palermo completan el podio de los barrios con los alquileres más caros –promedios de 51.000 y 50.300 pesos mensuales, respectivamente–. Luego se ubican Recoleta (46.057), Caballito (43.300) y Parque Patricios (42.200).