Las oficinas no se recuperan: pronóstico de mayor vaciamiento aun con baja de precios y migración fuera del centro
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La incertidumbre respecto de la economía que viene, sumado a la consolidación de tendencias como el "home office", mantienen por el piso la recuperación del segmento de oficinas.
El nicho atraviesa su peor crisis en términos de demanda desde los tiempos del cataclismo del bienio 2001-2002. Y, aunque los precios continúan bajando, la vacancia sigue sin dar señales de cambio importante.
Por el contrario, analistas y comercializadores pronostican un potencial incremento de las superficies liberadas a partir de la decisión de las empresas de profundizar la reducción de costos operativos.
Un trabajo acercado a iProfesional desde Cushman & Wakefield expone que el mercado de oficinas clase A de Capital Federal registró, al cierre del tercer trimestre, "una vacancia estable de 14,3 por ciento, promedio que se mantuvo con mínimas diferencias en los tres primeros trimestres del año".
"El avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal hacen suponer una recuperación más pronunciada en el mercado de oficinas. Sin embargo, aún se dan negociaciones de empresas que están optimizando sus espacios, por lo cual no se descarta que la vacancia pueda ser mayor a la actual hacia fin de año", afirmó al respecto José Viñas, director de Brokerage de la consultora.
A partir de esta demanda que se mantiene negativa, los analistas prevén un aumento de la superficie en estado de vacancia a partir de la culminación e ingreso en el mercado de nuevos proyectos inmobiliarios de oficinas.
Un rasgo particular de estos últimos meses refiere a que aquellas compañías que volvieron a ocupar espacios o, en todo caso, activaron nuevas instalaciones corporativas lo hicieron fuera del macro y microcentro porteño.
"Aunque la absorción trimestral sigue siendo negativa, ya que son más los metros liberados que los contratados, tal como ocurre desde el inicio de la pandemia, se puede observar que, los que efectivamente se han tomado se ubican en áreas no céntricas (NON CBD), donde se concentra el 73 por ciento del total contratado este trimestre", revela Cushman & Wakefield.
La zona Norte de la Ciudad lidera los números en términos de áreas que sí evidencian algún tipo de direccionamiento hacia la recuperación.
"El submercado Libertador de Capital Federal cerró otro trimestre con saldo positivo, con una absorción neta de 4.311 metros cuadrados. Gran parte de los metros que se han ocupado se encuentran en el Centro Empresarial Libertador", puntualizó Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de la compañía que hizo el relevamiento.
En diálogo reciente con iProfesional Fabián Castillo, titular de FECOBA, la organización que integra al comercio y la industria, no dudó en señalar que en el ámbito de las oficinas "manda la desocupación".
"Pensar en una recuperación de esos inmuebles se hace cada vez más lejano, casi se puede decir que imposible. El microcentro tiene que reconvertirse como ha pasado antes en distintas ciudades del mundo", enfatizó.
Precisamente el directivo, que pasa gran parte de su jornada diaria en las oficinas que la entidad posee en el área de la peatonal Florida, es quien menciona el porcentaje más elevado frente a la consulta por la situación de los inmuebles.
"La vacancia en la zona de las peatonales es del 70 por ciento, con comodidad. Si tomamos micro y macrocentro sin dudas estamos en esos niveles. A la decisión de las empresas de apelar al ‘home office’ se sumó que tampoco hay demasiado movimiento de empleados en las dependencias públicas", afirmó.
¿Qué ocurre con los precios?
Durante el último trimestre, los valores de las oficinas clase A continuaron mostrando números también en descenso.
"El precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires fue de 25,1 dólares el metro cuadrado. Mostraron una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual del 8,4 por ciento. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual del 12,5 por ciento", precisa el informe de Cushman & Wakefield.
"Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de 29,6 dólares el metro cuadrado", se añade.
En cuanto a los proyectos de oficinas en etapa de desarrollo, la superficie en construcción en este momento es de algo más de 284.000 metros cuadrados sólo en la Ciudad de Buenos Aires. Retiro-Plaza San Martín y el Distrito Tecnológico de Parque Patricios son los espacios que concentran el grueso de los emprendimientos -32.400 y 45.063 metros cuadrados, respectivamente-.
"Solamente el 29 por ciento de este total serán entregados en el 2021, mientras que el resto quedará para 2022 y 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción está fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies", concluye el trabajo.