El ladrillo, cada vez más barato: el precio de usados no encuentra piso y brotan contraofertas más agresivas

Pandemia y turbulencia económica y cambiaria siguen haciendo mella en el precio de las propiedades. A la ausencia de demanda por efecto del contexto de incertidumbre imperante se suma una inestabilidad cambiaria que impide establecer un valor fijo de referencia para los inmuebles.

Es ese aspecto el que continúa garantizándoles oportunidades a quienes, billetes en mano, deciden encarar la adquisición de un departamento.

Desde entidades como CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, reconocen que el vaivén del dólar colocó a buena parte de las operaciones en tratativas en una situación de "impasse".

Pero señalan, también, que las opciones para quienes buscan un inmueble se han multiplicado a la par de la reducción de la oferta de alquileres y la merma constante de las cotizaciones.

"El número de inmuebles en alquiler se redujo 40 por ciento sólo en lo que va de la pandemia. De ese porcentaje, más del 80 por ciento pasó directamente a la venta. Hoy en barrios como Belgrano o Recolecta podés encontrar dos o más unidades similares en venta en una misma cuadra", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de la CUCICBA.

"Hoy, para quienes apuestan por el mercado de alquileres, la renta actual está en su nivel más bajo en términos históricos. Jamás se percibió algo así. Es del orden del 1.8 por ciento anual, en algunos casos incluso menos. Eso empuja a muchos a querer vender. El resultado es una cantidad de propiedades en oferta prácticamente inaudita. Nunca sucedió algo así", afirmó.

El caudal de inmuebles disponibles viene alentando, según Liotto, una caída en el precio del usado que sólo en el último año merodea un promedio del 25 por ciento en Capital Federal. La directiva aclaró, igualmente, que hay zonas de la geografía porteña donde el porcentaje es superior y espacios donde ocurre lo contrario.

"En la zona Sur de la Ciudad es posible ubicar una baja de precios más alta, del orden del 30 por ciento. Ya en el Norte los tratos se pelean más y la reducción que se percibe se ubica en torno al 15 por ciento. Por supuesto que quien tiene el dólar en mano manda, por lo que ahí es donde entran en juego las contraofertas, que siguen ganando intensidad", dijo.

El movimiento del tipo de cambio sigue tirando hacia abajo el precio de las propiedades.

En ese sentido, Liotto señaló que los interesados proponen rebajas que suelen promediar el 20 por ciento. Otras voces de la comercialización interpeladas por iProfesional afirmaron que, en barrios de Buenos Aires como Caballito, Paternal, Villa Crespo u Once, ya es posible detectar contraofertas que se acercan incluso al 30 por ciento.

"Hoy por hoy, quien intenta vender no sabe a qué precio podrá cerrar la operación. Hoy, el precio real de una propiedad lo está definiendo quien pone la plata para adquirir el inmueble. Por eso las contraofertas son cada vez más fuertes", comentó la directiva.

Los nuevos se "defienden" más

Respecto del tipo de inmuebles que más resulta permeable a la baja, un informe de Reporte Inmobiliario señala que, "al comparar los dos últimos años entre los valores de los departamentos usados en la Ciudad y los de unidades a estrenar, se verifica que en términos de valor promedio por metro cuadrado las unidades nuevas sostuvieron más su cotización de oferta".

"El porcentaje de variación interanual del año 2020 evidencia una caída promedio del 9 por ciento en las unidades a estrenar, mientras que las unidades usadas se depreciaron dos puntos más llegando al 11. En los últimos 12 meses, esta tendencia se profundizó aún más, siendo la caída en valores de oferta de unidades usadas del 17 por ciento en promedio, mientras que las a estrenar cayeron 12 puntos menos (5 por ciento)", señala el estudio de la consultora.

Los inmuebles a estrenar redujeron sus precios mucho menos que los usados.

Siempre según Reporte Inmobiliario, "entre las razones de la mejor resistencia a la baja que mostraron los departamentos a estrenar con respecto a los usados, se puede esgrimir que los mismos están generalmente en manos de inversores, ya sea los propios desarrolladores o compradores que entraron en pozo con el fin de resguardo de capital y/o rentabilidad".

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"(Estos) son mucho más reticentes a resignar precio que aquellos que requieren imperiosamente un recambio de su unidad usada", concluye el informe.