Mercado inmobiliario: precios en baja y mayor interés en la construcción
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Un nuevo informe elaborado por el Observatorio Inmobiliario de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) refleja las tendencias a la baja del mercado en cuanto a la compra de inmuebles usados, a estrenar y en construcción, al tiempo que evidencia un creciente interés en los proyectos de edificación.
En lo que respecta a la comparativa entre valores actuales y prepandemia en unidades en construcción, el 62% de los consultados asegura que hubo una disminución en los valores, mientras que un 23% opina que no hubo variación; y apenas un 15% sostiene que los precios subieron en comparación con los valores de fines de 2019.
En las unidades a estrenar, las opiniones de los operadores y empresas consultadas, marcan que un 68% comprobó una caída respecto a los valores previos a la pandemia de Covid-19; un 19% sostiene que existe una paridad en los precios, mientras que un 13% afirma que aumentaron.
La tendencia a la baja se ve más pronunciada en el caso de viviendas usadas, donde el 77% considera que los precios bajaron, un 14% que se mantuvieron y solo un 9% cree que aumentaron.
El presidente de CAMESI, el desarrollador y corredor inmobiliario, Alejandro Ginevra, analizó que "a pesar de un contexto nunca antes visto, el ladrillo -tanto en unidades a estrenar o usadas, como los proyectos de construcción-, sigue siendo una opción estable para la inversión y el acceso a la vivienda de los argentinos".
Marcado interés en los proyectos de construcción
En el observatorio que relevó la opinión de más de 1.300 operadores, un 51% de los consultados opina que la demanda por este tipo de inversiones se mantiene estable; mientras que apenas un 16% sostiene que no generan interés; el 33% restante afirma que hay una mayor inclinación que antes.
"Observamos una demanda reciente de interesados en sumarse a proyectos de construcción y entendemos que es por varios motivos: una menor demanda de dólares para el ingreso; mejores oportunidades de financiación en pesos en el último tiempo y, por supuesto, la posibilidad de adquirir una unidad en un plazo extendido de tiempo", puntualizó Ginevra.
Entre quienes encuentran atractiva esta inversión en proyectos de construcción, un 28% fundamenta su elección en base al precio; un 23% toma en cuenta la ubicación; un 14% se inclina por la financiación e igual porcentaje tiene en cuenta la calidad.
El Director Ejecutivo de la entidad, Mariano García Malbrán, detalló además que "el interés para realizar una inversión en proyectos de construcción continúa rigiéndose por los valores. Si los precios son tentadores, la demanda es notoria. Y otro aspecto que cada vez adquiere mayor relevancia está dado por la ubicación de la propiedad".
La mitad de los compradores, prefiere una vivienda usada
A grandes rasgos puede observarse que a la hora de elegir una propiedad, los compradores prefieren una unidad usada.
Concretamente, el porcentaje de los consultados que se volcaron hacia esta opción es levemente superior a la mitad (52%), en tanto que un 42% orienta sus preferencias hacia propiedades a estrenar. Un 6% se inclina por inmuebles en construcción, mucho mayor a otros momentos del mercado.
Propiedades: diferencia entre lo que se pide y lo que se paga
A partir de la crisis económica y la pandemia, la venta de propiedades sigue sin despegar en la Argentina, un fenómeno que no solo afecta a la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, sino que también es un mal común de las principales ciudades del interior del país. En este contexto, la contraoferta por parte de aquellos que hoy cuentan con dinero "cash" está a la orden del día.
Un dato clave a tener en cuenta en este escenario es que en lo que va del año el valor de las propiedades bajó en promedio un 8%.
Además, es récord la cantidad de inmuebles a la venta en Capital Federal, porque a su vez la rentabilidad que ofrecen los alquileres se encuentra en mínimo histórico. En definitiva, el que hoy cuenta con dinero disponible para invertir en ladrillos tiene las de ganar y de ahí surge una marcada brecha entre el precio publicado y por el cual se termina cerrando efectivamente la operación.
"En líneas generales todo depende de la valuación del inmueble, aquellos que están publicados en un valor real de mercado, teniendo en cuenta la caída en las cotizaciones en dólares, no tendrían que presentar un gran margen de negociación. En estos casos en particular, la brecha se ubica entre un 5% y un 8%. Después, en las propiedades que no han sido rebajadas, se presenta una negociación que en el fondo es mentirosa y allí la brecha puede ubicarse entre un 15 y un 20%", explicó en diálogo con iProfesional Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium.
"Muchas inmobiliarias les mienten a los clientes para que les confíen sus propiedades y las cotizan a un precio que van a resultar invendibles. A todos les gusta escuchar que su propiedad vale más de lo que uno cree", advirtió Champanier sobre lo que no se debe hacer. Y agregó: "Otras veces tasan de acuerdo a lo que figuran en los portales de Internet sin tener en cuenta las características propias del inmueble, sobrevalúan su precio y la propiedad no se termina vendiendo".
Entre las características que se toman en cuenta para elevar la tasación figuran la zona donde se encuentra el inmueble, la antigüedad, los amenities, la ubicación (en el caso de los departamentos, el primero piso y los últimos resultan más difíciles de vender; mientras que en los PH los que dan al frente son los más requeridos), el valor las expensas y las condiciones edilicias.
Para este experto inmobiliario, la correcta cotización no solo va a incidir en acercar a las partes involucradas sino también en cerrar rápidamente la operación.
Por supuesto es que en este escenario también juega un papel fundamental la necesidad que tiene el vendedor de concretar la operación. La pandemia aceleró una tendencia que ya venía en aumento, cada vez más familias optan por vivir lejos de los grandes centros urbanos y la necesidad de espacios verdes en tiempos de distancia social y aislamiento se convirtió en una necesidad básica.
En este caso concreto, según explican los especialistas inmobiliarios, mucho tendrán que ver los tiempos. Si se busca vender rápido una propiedad para concretar posteriormente una compra, quizás se deba aceptar un margen de negociación más alto y también depende el tipo de inmueble que se vende y el que luego se comprará.
"En líneas generales, en propiedades usadas se están definiendo operaciones entre un 10 y un 15% por debajo del precio solicitado y en cuanto a los emprendimientos, ese porcentaje gira en torno al 7%. En este último caso, se achica el margen de negociación porque quizás son productos financiados a plazos más largos", explicó en diálogo con iProfesional, Gabriel Brodsky, Ceo de Predial.
En tanto, Armando Pepe, titular del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires es todavía más contundente respecto a la profundización de la brecha: "Estuvimos haciendo un análisis de los informes del Colegio de Escribanos, de cantidad de escrituras y los montos realizados, y llegamos a la conclusión que estamos entre un 15% y un 20% por debajo del precio que se pedía".
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"Es un promedio general. Hay gente que, por ejemplo, tiene departamentos más grandes y quieren achicarse, entonces por ahí aceptan una contraoferta menor, porque saben que también pueden comprar con una contraoferta parecida", cerró el especialista.