Microcentro, área de viviendas: el plan se votaría la próxima semana pero la vacancia ya abarató locales y oficinas
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Tras un sinfín de negociaciones, finalmente el proyecto para hacer del micro y macrocentro una zona de viviendas está a un paso de obtener luz verde. La iniciativa, respaldada por el Gobierno de la Ciudad y las organizaciones que nuclean a la industria y el comercio en esta parte de la Argentina, se votaría la semana próxima.
Tanto el sector político como el privado se han puesto como objetivo iniciar la transformación de esa zona de Buenos Aires antes de que ocurran las próximas elecciones.
El cercano tratamiento de la propuesta fue anticipado a iProfesional por Fabián Castillo, titular de FECOBA y flamante vicepresidente de CAME.
El directivo confirmó que "la ley que se presentará a votación ya está definida" y definió al marco como "una propuesta que apunta a generar recursos y oportunidades para la inversión en una zona que es necesario recuperar cuanto antes".
La idea de fondo es transformar a la zona que se extiende de Córdoba a Belgrano y Callao en un distrito predominantemente habitacional. Para ello, la Ciudad avanzaría con un cambio en la zonificación de toda el área de modo tal que las oficinas hoy desocupadas den lugar a departamentos de uno, dos o tres ambientes.
"Para las peatonales Florida y Lavalle, por citar un ejemplo, se aplicarán beneficios impositivos para quienes encaren las modificaciones de los inmuebles", dijo Castillo.
"Mediante esas facilidades se procurará que los dueños de oficinas hagan el cambio a la modalidad habitacional. Después habrá que definir la escala de valores en los alquileres, cómo se protege a los comercios que hoy están en toda la zona. Pero es claro que la posibilidad de supervivencia del microcentro pasa por la vivienda. Tiene que transformarse como ya lo han hecho espacios similares en España o los Estados Unidos", afirmó.
El directivo sostuvo que la transformación acercará un alivio a los edificios de toda el área céntrica, que hoy enfrentan enormes endeudamientos en conceptos como servicios por efecto de la vacancia y las complicaciones de pagos de los dueños de oficinas.
"La vacancia en la mayoría de los emprendimientos corporativos del microcentro está en un piso del 60 por ciento. En varios casos, hay porcentajes mucho más altos. Está ocurriendo que las administraciones no recaudan ni para cubrir el gasto de expensas. Avanzar hacia la vivienda es la opción que puede salvar a la zona", comentó a este medio.
Castillo hizo énfasis en las "ventajas impositivas" que promoverá la ley de reconversión. "Bajar la presión impositiva es uno de los aspectos clave para mejorar la situación en el microcentro. La idea de base es que quien apuesta por la modificación de las locaciones tenga deducciones e incentivos para hacer de la oficina una vivienda", afirmó.
En cuanto los incentivos para la construcción, el marco otorgará ventajas a aquellos proyectos que hayan obtenido permiso de obra en esta pandemia o lo estén tramitando.
"Habrá una exención del pago del 20 por ciento inicial para emprendimientos que comiencen a ejecutar obras en este lapso, con vencimiento el 31 de diciembre. También regirá una exención del 80 por ciento restante para quienes cumplan con los plazos para inspecciones", detallaron fuentes ligadas al Gobierno porteño.
El plan propone la creación del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus), que será administrado por el Banco Ciudad y el mismo Ejecutivo porteño, para la generación de instrumentos económicos y urbanísticos en esa zona de Capital Federal.
Caída de precios
Mientras se aguarda por la aprobación del marco, el microcentro sigue transitando su peor momento comercial en décadas.
Desde FECOBA aseguraron a iProfesional que, si bien el cierre de locales no presenta la intensidad de otros momentos de la pandemia, la creación de nuevos comercios brilla por su ausencia.
Según la entidad, sólo Florida suma hoy más de 100 locales con frente a la senda totalmente desocupados. Ya dentro de las galerías, la vacancia es del orden de los 400 inmuebles comerciales cerrados.
"Esto está generando una caída muy fuerte en los precios de los alquileres. Los contratos se están negociando muy por debajo de los números previos a la pandemia. Pero el tema no es tanto ese, sino cómo hacer que los potenciales inversores vuelvan a elegir las peatonales como zona comercial. Es un problema a resolver", reconoció Castillo.
Hoy por hoy, indicaron a iProfesional fuentes del sector inmobiliario, los precios de los locales comerciales en el microcentro se negocian con rebajas que promedian el 30 por ciento.
Las oficinas, en tanto, ya se ofrecen con caídas en los valores superiores al 40 por ciento. Crear la demanda, otra vez, es el principal desafío que enfrentan hoy tanto los propietarios como los comercializadores.