Apostar al ladrillo: se recalientan los proyectos en boca de pozo en pesos y pegan en la cotización del usado

La disparada que evidencia el dólar, sumado a la ausencia de alternativas de inversión en pesos, sigue acercándole atractivo a los proyectos inmobiliarios en boca de pozo. Constructoras y desarrolladores coinciden en que cambiaron las condiciones para entrar en el negocio a partir de la pandemia y se requieren menos billetes verdes para cumplir, por ejemplo, con el pago de la tierra.

Al mismo tiempo, este escenario de oportunidades que ofrecen las nuevas construcciones empuja hacia abajo la cotización del usado. En el ámbito de las inmobiliarias, sendos expertos consultados por iProfesional ya hablan de una baja del orden del 30 por ciento desde que el Covid-19 irrumpió en la Argentina.

La perspectiva, señalan, es de cotizaciones no se recuperarán por un buen tiempo tanto por el momento que transita el dólar como por lo acotado de las operaciones de compraventa que se cierran. La merma en el valor que muestra el metro cuadrado a estrenar también pone contra las cuerdas a los inmuebles con antigüedad.

Presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y socio en Arquitectonika, Darío López comentó a iProfesional que se multiplican las nuevas construcciones más allá de la ausencia de una demanda intensa. Sostuvo que esa escasez de movimiento es la variable que continúa abaratando los emprendimientos en etapa de desarrollo.

"Hoy resulta más barato entrar en un proyecto en boca de pozo en comparación con uno o dos años atrás. En 2019 el costo estaba en el orden de los 2.450 dólares y ahora la unidad bajó a 2.100. La tendencia podría modificarse si siguen aumentando los materiales y la mano de obra en pesos, pero hoy no tenemos perspectiva de eso a corto plazo", comentó.

La disparada del dólar alienta la baja en los costos de construcción en esa moneda.

"Buena parte del abaratamiento del precio del metro cuadrado en esos proyectos tiene que ver con que se redujo el costo de los lotes en la Ciudad. Hoy la incidencia oscila entre los 600 y los 800 dólares en zonas como el corredor Norte. Fuera de esa zona, el precio incluso desciende más. Hace tres años, en Capital, no encontrabas la misma superficie por menos de 1.000 dólares", añadió.

López mencionó a Núñez y Belgrano como dos de los barrios donde queda en evidencia esta reducción en el precio de la tierra. "El precio cae a partir, también, de una expectativa en términos de futura venta. Lamentablemente, quien construye no tiene seguridad de qué ocurrirá con la demanda más adelante. Pero, al mismo tiempo, no puede dejar pasar la oportunidad que se presenta por la suba que sigue mostrando el dólar", dijo.

Golpe al usado

Según el titular de la SCA, otro resultado de la reducción en las exigencias para ingresar en los emprendimientos en boca de pozo es la caída en los valores que muestran los usados.

"Hoy por hoy, quien quiere vender tiene que bajar el precio. En zonas como Belgrano estaban pidiendo de 2.500 a 2.800 dólares por el metro cuadrado en ese tipo de inmuebles. Si hoy un proyecto nuevo arranca de los 2.100, claramente el usado se vuelve imposible de vender si no se aplica una rebaja fuerte", expresó.

"De ahí que estamos viendo reducciones de 400, 500 dólares en el metro cuadrado usado. Caso contrario, a los propietarios se les hace imposible competir contra los departamentos nuevos", agregó.

En lo que va de pandemia, el precio de los usados en algunos casos ya evidencia una caída del 30 por ciento.

López aseguró que este es uno de los momentos oportunos para avanzar con inversiones en proyectos en desarrollo y aporto argumentos al respecto. "Hoy podés entrar con menos dólares, por ejemplo. Los titulares de los terrenos ofrecen más facilidades en los pagos. Antes se ingresaba con un 40 por ciento en dólares, ahora se pide el 30 y bajando. El resto se puede abonar directamente con pesos ajustado al índice de la CAC", precisó.

"En este contexto, es posible ingresar en un proyecto de departamentos con 18.000 dólares, por poner un ejemplo. Los valores que se manejan en el mercado es probable que no vuelvan a dar en mucho tiempo. En algún momento vamos a volver a hablar de subas sostenidas", concluyó.