Apuro y controversia: los cambios en el proyecto de IRSA, que llegó a la Legislatura y se aprobaría en dos semanas
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Manda el apuro en torno a la muy probable aprobación del controvertido "Costa Urbana", el mega proyecto con el que IRSA apunta a transformar a la ex ciudad deportiva de Boca en un barrio más caro que Puerto Madero.
La propuesta de nuevo negocio inmobiliario aterrizó el martes en la Legislatura porteña y, según indicaron a iProfesional fuentes ligadas al tratamiento del emprendimiento, la intención del Gobierno de la Ciudad es obtener luz verde para la desarrolladora en la primera semana de agosto.
De ocurrir el día 5, como se estima, el proyecto habrá logrado encaminarse mucho antes de las PASO. No falta quien lee una intencionalidad política en esta prisa. Y extiende esa interpretación a la también cercana rezonificación del predio en el barrio de Boedo donde San Lorenzo pretende construir un nuevo estadio.
A la par de la propuesta que hace a "Costa Urbana", el plan en torno al club en cuestión también ingresó en la Legislatura en las últimas horas.
En cuanto al proyecto de IRSA, desde el Observatorio del Derecho afirmaron a iProfesional que la iniciativa que ingresó a la Legislatura presenta importantes diferencias respecto de lo informado a los medios desde la compañía.
Así, mientras que la potencial "Dubai" de la firma que encabeza Eduardo Elsztain pretendía, hace una semana, hacerse con avales para construir con un límite de altura de 100 metros, en el texto que ahora buscará la aprobación ya se habla de 145.
De un plumazo, el plan de la empresa incorporó la pretensión de desarrollar otros 180.000 metros cuadrados versus la versión "original" del emprendimiento de lujo.
"Otro cambio que se aplicó tiene que ver con superficie de parque público que finalmente se incluirá en el proyecto. En la previa se había asegurado que la porción correspondiente al total del predio sería del orden del 67 por ciento. Bueno, eso se redujo fuertemente. En el proyecto que llegó a la Legislatura el porcentaje bajó a 20 por ciento", comentó a iProfesional Jonatan Baldiviezo, titular del Observatorio del Derecho.
"Se repartieron porcentajes a favor de la empresa por conceptos como servidumbre, cesiones por urbanización y contraprestaciones varias. El proyecto se tratará el jueves en comisión. La extensión de metros se le aplicó a una de las torres que formará parte del proyecto", añadió el experto.
Respecto del negocio que se abre para IRSA, las estimaciones previas dan cuenta de una futura cotización del metro cuadrado incluso por encima de los precios de Puerto Madero.
Así, mientras que el barrio "top" de la Ciudad exhibe picos de cotización del orden de los 5.300 dólares la unidad desarrollada, sendos actores de la actividad inmobiliaria aseguraron a este medio que la propuesta a levantar en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors oscilará entre los 5.500 y los 6.000 dólares.
"Costa Urbana" contempla la construcción de torres, centros comerciales, hoteles, oficinas y diversos canales de agua en un predio lindero a la avenida Costanera Sur. Incluirá una laguna interna, lo cual marca que el plan es sostener buena parte de lo estipulado antes para "Solares de Santa María", la versión anterior del proyecto. Entre los complejos de viviendas se impulsaría un shopping a cielo abierto similar al Distrito Arcos.
Hace una década, distintas organizaciones manifestaron su oposición a la iniciativa explicaron que el paso de embarcaciones elevaría el nivel del agua inundando a los vecinos.
En ese momento, también se expuso que el proyecto no brindaba detalles respecto a los efectos que la construcción desencadenaría sobre la reserva ecológica de Costanera Sur. Sobre estos aspectos siguen sin conocerse precisiones, más allá de los anuncios de eventuales inversiones.
Una danza de millones
En una presentación cerrada que llevó a cabo hace escasos días, IRSA anticipó potenciales inversiones del orden de los 1.600 millones de dólares, aunque no detalló cuáles serán los socios que secundarán a la empresa de Elsztain en el proyecto.
La desarrolladora precisó que "Costa Urbana" se edificaría en el transcurso de 10 años y la empresa interesada aportaría cerca de 250 millones de dólares para iniciar el emprendimiento. Si bien IRSA sigue esforzándose por mencionar a la zona como un espacio abandonado, la iniciativa será lindera al barrio Rodrigo Bueno y la ya mencionada reserva ecológica.
En torno al gobierno porteño celebran la propuesta de IRSA porque entienden que puede activar otros negocios inmobiliarios en torno a la isla Demarchi y varios terrenos cercanos al Riachuelo.
"Según se detalla en el proyecto que llegó a la Legislatura, IRSA estima en algo más de 730 millones de dólares la ganancia que podría percibir a partir de la comercialización de la tierra. A eso hay que añadirle que, al ceder menos espacio para parque público, se asegurará mayor superficie para desarrollar. Por eso la estimación que hace la misma desarrolladora es de un negocio multimillonario", concluyó Baldiviezo.
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En 1997, IRSA pagó 50 millones de dólares por las 71,6 hectáreas que destinará al proyecto en cuestión, promocionado hace una década como la "Dubai" de la Ciudad. La empresa estima que unas 15.000 las personas podrían habitar el eventual nuevo barrio de lujo porteño.