Alquileres, por las nubes: el nuevo índice para fijar valores subió y castiga los bolsillos de inquilinos
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La calma no llega nunca al ámbito de los alquileres de viviendas. A poco más de una semana de aplicado el régimen de ajustes previstos para la ley que regula la actividad, los valores siguen aumentando al compás de la inflación y la perspectiva de suba sostenida alienta los peores temores en las inmobiliarias.
Ocurre que la suba del 41 por ciento implementada a partir del incremento calculado por el BCRA duró sólo un día. Dado que el valor se fija en base al índice inflacionario, y este último no da tregua, a los pocos días el coeficiente mostró un resultado superior.
Por ende, el incremento para los contratos con fecha de ajuste vigente para estos días ya abonan un aumento del orden del 43 por ciento. La perspectiva es por demás de alarmante: desde CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, anticiparon a iProfesional que las subas en los alquileres del mes de agosto serán de casi el 50 por ciento.
A la par de este incremento disparado por el contexto inflacionario, los comercializadores reconocen que en lo que va de julio se volvió a incrementar la salida de unidades del mercado locativo para ya volcarse directamente a la venta.
En CUCICBA señalan que en estos últimos meses, justamente, el mercado de viviendas puestas en alquiler se redujo al menos un 35 por ciento.
"El ajuste que se tuvo que aplicar por la ley de alquileres resultó un verdadero dolor de cabeza. Muy superior a los incrementos de todos los años, por cierto. Los picos llegaron a ser del 18 por ciento semestral, es decir, un 36 por ciento anual. En cambio, ahora el aumento fue del 41 por ciento de base. Hoy estamos por arriba del 42 y subiendo", comentó a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de la entidad.
"En tanto el índice se calcula a partir de la inflación y los acuerdos que se cierran en concepto de paritarias, la suba es sostenida, casi sin pausas. A este ritmo estimamos que los aumentos que deban aplicarse para los inquilinos a los que corresponda ajustar en agosto serán del orden del 48 por ciento", agregó.
La directiva sostuvo, además, que es imposible predecir qué ocurrirá con los valores una vez que transcurran las elecciones.
"A los inquilinos se les terminó generando un escenario de trastornos muy importante. No es que ese 41 por ciento del que se habló al principio se pudo mantener inamovible. El contexto cambió el porcentaje a las 48 horas de establecido el primer incremento", dijo.
La rentabilidad por el piso que perciben los propietarios, sumado a la obligación de regirse por contratos de tres años de duración, intensificó la reducción que evidencia el mercado de alquileres.
Menos unidades disponibles
"La reducción del 35 por ciento que muestra ese segmento es histórica. Nunca había pasado. Y lo también preocupante es que quien intenta vender no sabe a qué precio podrá cerrar la operación. Hoy, el precio real de una propiedad lo está definiendo quien pone la plata para adquirir el inmueble", aseguró Liotto.
Por esta salida del ámbito de los alquileres, la sobreoferta de inmuebles en situación de venta también alcanza niveles nunca vistos.
En CUCICBA señalan que, si no se aplican modificaciones a la ley de alquileres, ese guarismo que expone la reducción del mercado locativo se incrementará aún más. En ese tren, la entidad impulsa junto a un grupo de 12 diputados un proyecto que plantea cambios en la indexación y, en simultáneo, disminuye la extensión de los contratos de 3 a 2 años.
Respecto de la ganancia para los dueños, sendos expertos consultados por iProfesional señalaron que la rentabilidad actual representa el 50 por ciento de la registrada durante la peor etapa del 2002.
Con un promedio del 2,7 por ciento anual, incluso se encuentra astronómicamente lejana de los parámetros de los años 90, período en que dicho rango no bajaba del 10 por ciento.
Consultado por iProfesional, Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, coincidió en que el tenor de los aumentos que entraron en vigencia durante julio son superiores a los de otros años.
"El incremento ha sido significativamente superior al incremento salarial de muchos trabajadores estables. Sólo una minoría ganó o empató, pero este punto está exclusivamente relacionado con el acuerdo paritario que gestiona cada gremio", señaló.
"Como consecuencia de esto, el impacto ha sido principalmente desfavorable en términos de inflación versus salarios, ya que la indexación anual de los alquileres ha sido menor que la inflación. De ahí que, en términos de rentabilidad, son los propietarios quienes vuelven a perder nuevamente", afirmó.
En tanto, desde Altgelt Negocios Inmobiliarios su titular, Francisco Altgelt, minimizó el impacto del primer incremento aplicado en términos de demanda de inmuebles para alquilar.
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"No se dejó de alquilar por este punto", comentó a iProfesional. Aspecto que, en concreto, habla también de la necesidad de asegurarse una vivienda que exhiben los particulares en un contexto de oferta fuertemente acotada como el imperante.