Incentivar el ladrillo: este el plan que impulsa la Ciudad en tiempo electoral para acentuar el negocio inmobiliario
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Bajo el nombre de "Plan Urbano Sostenible", la Ciudad se prepara para discutir en la Legislatura una batería de proyectos orientados a incentivar el negocio inmobiliario en la geografía porteña.
La propuesta, a la que tuvo acceso iProfesional, contempla cambios de uso y habilitaciones de proyectos en zonas como el microcentro, el Sur de Capital Federal, y grandes parcelas como Punta Carrasco, Costa Salguero y la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors.
La apuesta de la gestión que encabeza Horacio Rodríguez Larreta comprende desde la transformación de la zona céntrica porteña en un ámbito residencial hasta la decisión de volver a aplicar cambios al predio de Costa Salguero.
En concreto, y según indicaron a este medio desde el Observatorio del Derecho, suman alrededor de 100 los proyectos que comenzarían a ganar visibilidad y discusión en esta previa y la etapa posterior a las elecciones.
"El GCBA informó que se presentaron más de 100 propuestas que están en etapa de análisis y, aquellos que cumplan con los lineamientos urbanísticos establecidos, serán tratados en la Legislatura porteña. La zona prioritaria para esta convocatoria está compuesta por los barrios de San Telmo, Monserrat, La Boca, Constitución oeste, Barracas este y oeste", expone un informe de la organización.
Entre otros ítems, el plan oficial contempla la creación del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FODUS) con el fin de generar "instrumentos económicos y urbanísticos para impulsar el desarrollo urbano de la Ciudad a través de iniciativas públicas, privadas o mixtas. Además, permitirá financiar planes, programas y proyectos que impliquen mejoras en los barrios incluidos cómo zonas prioritarias y otorgar créditos hipotecarios para la compra de viviendas."
"El patrimonio del Fondo estará constituido principalmente por los ingresos de lo recaudado por el pago de los Derechos para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable y las contraprestaciones provenientes de Convenios Urbanísticos", precisó el Observatorio del Derecho.
Dentro de este plan, la Ciudad acaba de lanzar la primera parte de su plan para hacer del casco histórico una zona donde predomine lo residencial. La estrategia, basada en beneficios fiscales y facilidades varias para desarrolladores y constructoras, se irá desplegando durante la segunda mitad de este año.
La reconversión a la que apunta la gestión que encabeza Horacio Rodríguez Larreta, anticipada por iProfesional en distintos artículos, apunta a transformar el área que se extiende de Córdoba a Belgrano y Callao en un distrito predominantemente habitacional.
Para esta fase inicial, la Ciudad activó un régimen de promoción de residencias estudiantiles que apunta a motorizar el cambio inmobiliario.
"Las empresas participantes podrán recuperar entre el 30 y el 60 por ciento de la inversión realizada mediante un crédito fiscal computable contra el pago del impuesto sobre los Ingresos Brutos", se informó desde el gobierno porteño.
En esta etapa, la decisión de la administración de la Ciudad pasará por fomentar la construcción de nuevas residencias universitarias y la remodelación de las existentes para aumentar la oferta de camas disponibles.
"Las actividades promovidas por la ley incluyen el alquiler de las habitaciones a estudiantes y actividades complementarias, como espacios de coworking, servicios gastronómicos y otros relacionados", añadieron fuentes oficiales.
El informe del Observatorio del Derecho al que se hace referencia expone que el Gobierno porteño incorporó al Código de Edificación un capítulo destinado a intervenciones en edificios existentes para que puedan adaptarse a usos mixtos sin que se requieran grandes intervenciones.
"Si bien lo planteado en el Código de Edificación tiene validez en toda la Ciudad, el macro y microcentro va a ser la primera área en donde se aplicaría esta incorporación", precisó la organización.
El oficialismo de la Ciudad también volverá a la carga con "Parque Salguero", un espacio en la zona del aeroparque dónde se promoverá un área de casi 5 hectáreas para el desarrollo inmobiliario y un espacio de 13 que tendría como destino su transformación en parque público.
De este modo, se buscará reactivar la idea de torres –de una altura máxima de 29 metros, dada la cercanía de la terminal aérea– que fue largamente rechazada en una audiencia pública multitudinaria.
El proyecto de IRSA
La gran apuesta en el paquete que promueve la Ciudad corresponde a uno de los proyectos inmobiliarios más controvertidos de los últimos años. En esa dirección, se buscará reactivar la construcción de la iniciativa antes conocida como "Solares de Santa María", concebida por la desarrolladora IRSA.
El proyecto, sujeto ahora a una serie de modificaciones, contempla el desarrollo de torres, centros comerciales, hoteles, oficinas y diversos canales de agua en un predio lindero a la avenida Costanera Sur. Esto es, en los terrenos que en su momento se pensaron para la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors.
Como los anteriores, este emprendimiento aún debe obtener aprobación final en la Legislatura. Pero en tanto sólo contempla modificaciones en el código de planeamiento, lo cual exige apenas 31 votos para alzarse con el aval definitivo, todo indica que el oficialismo porteño finalmente hará realidad los deseos de la compañía que encabeza Eduardo Elzstain.
Desde el Observatorio del Derecho su titular, Jonatan Baldiviezo, sostuvo que el tratamiento definitivo recién se llevaría a cabo después de las próximas elecciones. "El Gobierno de la Ciudad acaba de informar que se firmó este convenio urbanístico con IRSA. Se habilitarán alrededor de 700.000 metros cuadrados construibles", comentó a iProfesional.
"Este proyecto se presentó en 2011, 2012 y hasta hubo un intento de la Ciudad en 2016. Lo que se hizo en estos años es avanzar con la urbanización del barrio Rodrigo Bueno, que era una de las principales críticas que recibía la iniciativa. Solares de Santa María estaba pensado como náutico y los planes incluían canales que podían inundar la zona", añadió.
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Otro de los puntos conflictivos en torno a este proyecto está en la falta de precisiones respecto de la presión que esta construcción generará sobre la Reserva Ecológica de Costanera Sur. Se desconocen, en general, los estudios de impacto ambiental detrás de este mega emprendimiento inmobiliario.