Inmuebles en alquiler: la rentabilidad es la mitad que en 2002 y el alza de costos empuja a los dueños a la venta

La sumatoria de variables en contra sigue haciendo mella en la oferta de propiedades volcadas al mercado de alquileres. El peso de aspectos como la suba permanente de costos por la inflación reinante, y una actualización de los valores atadas a la nueva ley, engrosa el desaliento entre propietarios que, frente a la perspectiva de una renta siempre mínima, deciden orientarse más y más a la venta de sus inmuebles.

La ganancia para los dueños transita otro de sus pisos históricos. Sendos expertos consultados por iProfesional señalaron que la rentabilidad actual representa el 50 por ciento de la registrada durante la peor etapa del 2002.

Con un promedio del 2,7 por ciento anual, incluso se encuentra astronómicamente lejana de los parámetros de los años 90, período en que dicho rango no bajaba del 10 por ciento.

Es, precisamente, lo negativo de este escenario la variable que sigue generando el achique rotundo del stock de viviendas puestas en alquiler. Como contracara de esto, continúa incrementándose el número de inmuebles que salen a la venta.

Los especialistas coinciden en que la cantidad actual –que con 103.000 departamentos en esa situación duplica el parámetro de 2018–, seguirá ampliándose de la mano, justamente, de una demanda pulverizada por el contexto macroeconómico.

Precisamente, el peso de esa variable sigue profundizando la caída que muestran los precios sobre todo desde 2020 a esta parte. A tono con esto, los valores en Capital Federal evidencian una baja en dólares que poco a poco se acerca al 20 por ciento y el porcentaje sube todavía más si se compara el escenario actual con las cotizaciones de 2019.

La rentabilidad mínima genera una reducción constante en el número de viviendas volcadas al alquiler.

El mínimo negocio que acerca un alquiler aporta cada vez argumentos a los propietarios que entienden que salir de ese mercado es lo más saludable en el actual contexto de regulaciones y pandemia.

"Si bien la rentabilidad mejoró respecto de la primera parte del año pasado, es simbólica comparada con los indicadores de los años 90 incluso el 2002. Hoy hablamos del 2,7 por ciento siendo que en los 90 no bajaba del 10, el 12 por ciento. En el 2001, de hecho, el promedio era del 8 por ciento", precisó ante iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

"Entre el 2002 y el 2008 estuvo promediando el 6 por ciento. Si es por lo que puede acercar la renta, bueno, hoy estamos en una instancia que no resulta para nada motivadora. Porque, además, ese 2,7 por ciento es renta bruta. A ese porcentaje hay que restarle los gastos de mantenimiento de la unidad, reparaciones en general, expensas extraordinarias", añadió.

Un negocio mínimo

A esa combinación de aspectos Rozados le sumó los gastos derivados de una potencial vacancia, así sea transitoria, y otras complicaciones que pueden surgir si el inquilino incurre en morosidad o directamente decide no pagar.

"Es un momento de gran desventaja para quien pone una propiedad en alquiler. Porque además, dada la nueva ley para el sector, el propietario se asegura una rentabilidad relativamente acorde durante el primer mes de contrato. Luego entra a pesar la inflación constante y recordemos que los alquileres se abonan en pesos", dijo.

La ley de alquileres vigente mantiene "pisados" los valores mientras la inflación crece cada mes.

"Al firmar un contrato hoy, el dueño queda fuertemente atado al ajuste que determina la ley. Recién a los 13 meses podrá actualizar el monto. Si el dólar sube, que es lo más usual, el resultado es una pérdida de rentabilidad. La realidad es que incluso si la propiedad se depreciara en dólares, el dueño nunca llegará a duplicar el porcentaje de rentabilidad actual. El negocio actual es mínimo por donde se lo mire", agregó.

Según Rozados, las características que muestra el escenario actual generan que muchos de los que no venden opten, directamente, por cerrar las viviendas a la espera de una mejora en el porcentaje de ganancia.

"Están los dueños que prefieren hacerse cargo de los gastos y se mantienen sin inquilinos a la espera de un cambio positivo en el mercado. Después, por supuesto, se multiplican los que deciden vender. La dinámica inflacionaria actual genera la pérdida real y constante del ingreso que percibe el propietario. Y eso apaga cualquier entusiasmo en quien tiene un inmueble y de pronto piensa en alquilarlo", concluyó.