Crecen los desarrollos inmobiliarios en Caballito: ¿a cuánto cotiza hoy el metro cuadrado?
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A pesar de los retrocesos en precios y demanda que en el último año experimentó el mercado inmobiliario, la cantidad de propiedades en construcción crece en la zona de Caballito.
Así lo detalla un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, que detalla que los emprendimientos en construcción reúnen en total 199.454 metros cuadrados. Además, los edificios que están listos para habitar, con sus obras totalmente terminadas, suman otros 6.884 m2.
Dentro de la zona que rodea al Parque Rivadavia, que involucra alrededor de 75 manzanas, se detectaron actualmente 67 emprendimientos. De ellos, sólo 2 se hallan ya finalizados con unidades aún en oferta de venta, otros dos corresponden a emprendimientos con publicidad de emprendimientos sobre el frente del lote pero sin haberse iniciado y los restantes 63 concretamente en obra con distinto grado de avance en sus trabajos de edificación.
Caballito: precio del metro cuadrado
El valor promedio general se retrajo el último año un 5,84%, ubicándose actualmente en los u$s3.047 por metro cuadrado. El valor era de u$s3.236 en 2020 y de u$s3.613 en 2019, según indica Reporte Inmobiliario.
Las cotizaciones por m2 de las unidades en venta en Caballito se ubican dentro del rango de los 2.625 hasta los 3.475 dólares.
Barrio Norte: a cuánto cotizan los departamentos
Barrio Norte y Recoleta son de las zonas más densamente edificadas de la Ciudad de Buenos Aires, con un entorno construido homogéneo y altamente residencial. En estos lugares, los precios de los departamentos bajan por segundo año consecutivo, según un relevamiento realizado por la consultora Reporte Inmobiliario.
De acuerdo con el estudio, el valor de cotización promedio en dólares se ubica actualmente en los u$s4.068 por metro cuadrado. La cifra representa una caída del 4,78% con respecto al año anterior, cuando la cotización alcanzaba los u$s4.272. La franja de cotizaciones promedio va desde un mínimo de u$s3.753 hasta un máximo de u$s4.565.
De hecho, ya el segundo año consecutivo de bajas en la zona, un fenómeno que se repite en muchas otras áreas de la Ciudad. "Como en varios relevamientos de unidades nuevas en la Ciudad, los valores así se retrotraen prácticamente a 2016", subraya Reporte Inmobiliario.
Departamentos en Las Cañitas: los precios
Los precios de los departamentos en Las Cañitas continúan a la baja y el metro cuadrado se ubica actualmente en un promedio de u$s3.940.
Por décimo séptimo año consecutivo la consultora Reporte Inmobiliario relevó la zona comprendida por las Avdas. Luis M. Campos, Del Libertador y Dorrego. Dentro de este sector conviven las dos áreas conocidas como Las Cañitas y La imprenta, sobre la geografía de los barrios de Palermo y Belgrano.
En el estudio se localizaron 29 emprendimientos dentro del área. De este total de desarrollos hay 3 ya finalizados y 15 recién iniciados con avances inferiores al 3%.
Luego de varios períodos de subas ininterrumpidas, y en los que los valores de oferta escalaron hasta casi 5.000 dólares por metro cuadrado, los últimos años los valores se retrajeron y actualmente se ubican en un promedio de u$s3.940. De esta manera, los precios de oferta prácticamente se retrotrajeron a los vistos en el año 2016 en la zona.
Se pueden ubicar dentro de la zona brechas de valores. En el caso de menor valor se solicitan en u$s3.422, mientras que por el de mayor valor se llega a los u$s4.797.
Departamentos en la Ciudad: cuánto cayó el precio durante la pandemia
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires sigue sintiendo los efectos de la recesión y la pandemia. Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron una retracción para el promedio de la ciudad del 4,1 % el último trimestre. Y acusaron una baja del 17,4% en la comparación interanual entre inicios de mayo del 2021 contra el mismo mes del año pasado.
El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities,se ubicó en mayo del presente año en los u$s1.732,2, mientras que el promedio del trimestre anterior era de u$s1.810,6 y un año atrás en mayo de 2020 alcanzaba los u$s2.097, según señala un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
Cabe destacar que la caída alcanza el 26,8% si se compara al valor actual con los u$s2.367 correspondientes al mismo mes del año 2019.
Como se puede observar en el gráfico de arriba, los valores ya se retrotrajeron a los niveles que se observaron durante el primer cepo del Gobierno de Cristina Kirchner.
El valor promedio actual se ubica incluso por debajo del registrado en mayo de 2012 y 2013.
Precios: crisis y "sinceramiento" en el mercado inmobiliario
En medio de una economía que recibe nuevos embates de la recesión y el coronavirus, el mercado inmobiliario vive un momento de sinceramiento en sus precios.
Según empresarios inmobiliarios, la brecha entre los valores de los avisos y lo que finalmente se abona en la transacción final hoy se redujo. La clave es que las tasaciones que se acercan a los valores que convalidan el mercado y la necesidad de vender de muchos propietarios, señala Zonaprop.
"En el último tiempo el mercado empezó a acomodarse, lo que hace que se achique la negociación. Muchos valores se ajustaron en el post cuarentena estricta, cuando fuimos autorizados a volver a trabajar", explica David Cipolla, Gerente de David Cipolla Propiedades.
Propietarios que no aceptan el nuevo escenario
Ahora, si bien poco a poco los precios de publicación empiezan a evidenciar una baja, la palabra final la tiene el propietario. Muchos no están dispuestos a retasar los inmuebles y permanecen en la oferta con valores muy elevados. "Nosotros buscamos trabajar con propietarios que realmente estén dispuestos a vender y conozcan la situación del mercado de hoy", explica en ese sentido Cipolla.
"Nosotros lo que notamos es que es posible que los valores de publicación de nuevos ingresos hayan bajado, pero eso no quiere decir que los precios de publicación hayan bajado de forma general. Lo vemos en las tasaciones", remarca Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
"Si bien los diferentes informes muestran una merma en los valores de los avisos publicados, sigue existiendo muchísima dispersión en los precios. Es importante ver la cantidad de tiempo en que el aviso está de forma online", desarrolla Balayan.
Las bajas se dan siempre en los casos en donde el propietario necesita vender de forma más urgente el inmueble. "El que vende no está generalmente apurado, por lo tanto, le cuesta acceder a publicar a valores más cercanos a los de cierre", sostiene la especialista.
La importancia de una tasación correcta
Para Cipolla la tasación es sumamente importante. "Hoy aquellos productos que ingresan con valores nuevos se están vendiendo. Mientras que las unidades con precios pre-pandemia no tienen movimiento. La gente se informa y sabe cuáles son realmente los valores del mercado", afirma.
Según los últimos datos de abril de Zonaprop, el precio medio de venta en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s2.508 por m2, lo que implica una disminución 0,6% respecto al mes pasado. Mientras que los precios de venta acumulan una baja de 1,4% en 2021 y descienden 10.5% desde el máximo de 2019.
"Los verdaderos valores están en las operaciones cerradas y, como son tan pocas, es difícil que se generalice", aclara Balayan. "Hay tanta competencia, somos más de 5000 inmobiliarias, que siempre habrá alguna dispuesta a tomar la propiedad a valores fuera del mercado. Ese factor no ayuda", reconoce la experta.
Sin embargo, a pesar de la baja de los precios, desde el sector afirman que todavía hace falta generar un importante crecimiento de las operaciones. "El mercado se reactivó, pero de manera muy tranquila. Estamos lejos de los números que nos gustaría alcanzar", sostiene Cipolla. "En promedio, en la zona de Belgrano, los inmuebles en venta bajaron desde un 10% a un 30%, desde marzo del año pasado a hoy", concluye.
"No estoy viendo que se retraiga la oferta de venta, sino que veo mayor acumulación si no logramos superar las 3.500 escrituras por mes en los próximos meses", advierte y finaliza Balayan.