¿Ya nadie quiere una oficina?: subastas, vacancia estallada y la decisión de hacer un microcentro de viviendas
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El desastre que evidencia el mercado de oficinas porteño no deja de sumar dramatismo semana tras semana. Vacancia estallada, demanda inexistente y precios hacia abajo son algunas de las particularidades de un segmento que viene extinguiéndose a la par de la consolidación de la pandemia.
El predominio del "home office", combinado con las restricciones para la labor comercial e incluso el movimiento de personas, redundó en indicadores de espacios vacíos que se incrementan cada mes. En ese sentido, un relevamiento de Colliers al que accedió iProfesional señala que el tenor de la vacancia sigue sumando envergadura y ya se ubica muy cerca del 17 por ciento.
"Se verifican 308.154 metros cuadrados disponibles distribuidos principalmente entre Puerto Madero, Microcentro y la Zona Norte de CABA y GBA. La vacancia continúa en un pico histórico de 16,67 por ciento", afirma la consultora. "Los submercados caracterizados por los mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur (26 por ciento), Microcentro (19) y Norte GBA (19)", añade.
En cuanto a las superficies abandonadas por el sector corporativo, Colliers expone que "Norte GBA, Puerto Madero y Catalinas son los submercados más afectados por la liberación de espacios, con saldos de absorción en el rango de los 3.000 a los 10.500 metros cuadrados".
"La superficie liberada durante el trimestre corresponde en un 76 por ciento a edificios de categoría A+, lo que verifica una continuación en las iniciativas de ahorro y alivio de la renta en espacios de mayor inversión para los inquilinos", puntualiza.
Colliers remarca que "en lo que va del año no se han inaugurado nuevos inmuebles de oficinas", para enseguida exponer que hoy "se contabilizan 39 inmuebles en etapa de proyecto o construcción en la zona del AMBA, entre los cuales pueden encontrarse edificios de superficies que van desde los 3.500 a 80.000 metros cuadrados". La consultora señala que, dado el contexto vigente, los emprendimientos en desarrollo recién se incorporarían al mercado dentro de 5 años.
Otro indicador del mal momento que transita ese nicho puede ubicarse en los remates que vienen llevando a cabo algunas instituciones bancarias. Respecto de esto, los próximos 8 y 14 de junio el Banco Ciudad rematará tres oficinas porteñas ubicadas en Puerto Madero y el microcentro. Online, en pesos y con financiación.
El primer inmueble que saldrá a remate es una oficina de 338 metros cuadrados, ubicada en el tercer piso del complejo Madero Center –donde funcionó la tristemente célebre "Rosadita"–. Está ubicado en la calle Juana Manso 501/599, en Puerto Madero. Se subastará el 8 de junio a partir de las 11 horas, con un precio base de 193 millones de pesos.
El segundo inmueble se subastará el mismo día y a la misma hora: una planta de oficinas con una superficie de 386 metros cuadrados, ubicada en el primer piso del edificio situado en Esmeralda 668/672.La propiedad sale a remate con una base de 46,9 millones de pesos.
El tercer remate será el 16 de junio a las 11 horas: otra oficina ubicada en la calle J. D. Perón 338/346, en el microcentro porteño, con cuatro plantas, cuyo último destino fue el de una sucursal bancaria. El precio base es 383 millones de pesos.
Más precisiones del desastre
Recientemente, un trabajo acercado a iProfesional desde Cushman & Wakefield expuso que Puerto Madero en particular, y el microcentro en general, acumulan el número más amplio de metros cuadrados de oficina disponibles.
Según la organización, la vacancia pegó un nuevo salto comparado con el primer trimestre de 2020, lapso en el que se registró un incremento del 7,4 por ciento.
"La zona con mayor cantidad de metros cuadrados disponibles es Puerto Madero, con más de 25.000 metros cuadrados, por encima de Microcentro, que supera los 20.000, y Catalinas-Plaza Roma. En el otro extremo, Corredor Dardo Rocha, Libertador CABA y Retiro-Plaza San Martín no llegan a los 5.000 metros cuadrados disponibles cada una", precisó el informe de la consultora.
Respecto de estos guarismos, Juan Querol, broker de la firma, sostuvo que "luego de un año caracterizado por la baja en las transacciones debido a las políticas restrictivas causadas por la pandemia, se espera que este año aumente más la oferta que la demanda".
Siempre según Cushman & Wakefield, el precio promedio de alquiler pedido es de 19 dólares mensuales por metro cuadrado en Capital Federal.
"En la zona no céntrica llega a 20,6 dólares y en la céntrica es de 18,6. El submercado Libertador GBA se mantiene como el de valor más alto desde el 2019 con 22,5, y Corredor Dardo Rocha registra el valor más bajo con 15,2 dólares", señaló la firma.
Microcentro de viviendas
A la par del declive que exhiben los complejos de oficinas se intensifican los movimientos para reconvertir zonas como el microcentro porteño. Desde entidades clave como FECOBA, la federación que integra al comercio y la industria, anticiparon a iProfesional que en este junio que ya comienza se determinará cuál es el plan adecuado a poner en marcha.
En medio de las definiciones, una propuesta se repite: la transformación de la zona que se extiende de Córdoba a Belgrano y Callao en un distrito predominantemente habitacional. Para ello, la Ciudad avanzaría con un cambio en la zonificación de toda el área de modo tal que las oficinas hoy desocupadas den lugar a departamentos de uno, dos o tres ambientes.
La idea de recuperar el microcentro mediante la vivienda es vista en la administración que encabeza Horacio Rodríguez Larreta como un objetivo a concretar en el mediano plazo.
La Secretaría de Desarrollo Urbano porteña entiende que los más de 640 emprendimientos de oficinas enclavados en la zona delimitada antes referida pueden readaptarse a un uso como viviendas.
"Para las peatonales Florida y Lavalle, por citar un ejemplo, se aplicarían beneficios impositivos para quienes encaren las modificaciones de los inmuebles", dijo a iProfesional Fabián Castillo, presidente de FECOBA.
Según Castillo, la propuesta de cambio y su presentación ante la Legislatura se presentará formalmente antes de la mitad del mes de junio.
La oposición política también entiende que el camino es la transformación de los espacios comerciales en unidades de viviendas. De ahí que legisladores del Frente de Todos también activaron una campaña que propone la creación de un fondo para la reconversión de edificios de oficinas en departamentos. La intención es acercar soluciones a inquilinos de clase media mediante fondos de garantía.
La idea contemplaría, además, una línea de créditos a tasa negativa orientada a aquellos propietarios que se decidan a transformar las oficinas en unidades habitacionales.