Toda la verdad sobre invertir en cocheras para alquilarlas: ¿son un buen o un mal negocio?
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Hasta hace un tiempo no muy lejano, invertir en una cochera era la opción indicada para aquellas personas que contaban con algunos ahorros. De todas formas, debido al incremento en las expensas y los cambios de hábitos que trajo consigo la pandemia, éstas dejaron de ser rentables.
Según explicaron especialistas en el sector de bienes raíces, actualmente es difícil conseguir una renta mensual interesante por cochera. A eso se le deben descontar los gastos fijos, como las expensas y el ABL, que en algunos barrios pueden llegar hasta los $3.000.
"La rentabilidad habitual era de un 8% aproximadamente, hoy bajó muchísimo, al igual que la rentabilidad de las viviendas. Hoy podemos estar hablando de un 3%", graficó a iProfesional Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido.
"Lo interesante de las cocheras era que prácticamente no tenían costo de mantenimiento: no tenían expensas, ni ABL. Y no tienen desgaste, a diferencia de un departamento que se va deteriorando y hay que mantenerlo", agregó por su parte Leandro Dziencielsky, broker inmobiliario de la red Century21, quien remarcó: "Las expensas y el ABL aumentaron un montón e hicieron que ya no sean rentables. Incluso, los dueños son capaces de aceptar rebajas a la hora de venderlas porque a muchos les significa un gasto".
"El tema de las cocheras, sobre todo las privadas con título de propiedad, tienen lamentablemente un incremento en las expensas por la cantidad de gente que requieren para operarla. Y eso baja la rentabilidad, es que las expensas las paga el dueño: por ejemplo, una cochera en un barrio tradicional, como puede ser Villa Crespo o Almagro, que puede estar en $5.000 por mes, puede llegar a tener expensas de $3.000", agregó Migliorisi.
La merma de la rentabilidad hizo que, lógicamente, los precios de las cocheras –sobre todos las ubicadas en grandes garajes- cayera durante los últimos años. "Nosotros tenemos muchas cocheras en venta a valores muy económicos: cocheras que valían entre u$s20.000 y u$s 30.000, hoy pedimos la mitad y no hay compradores. Mucho tiene que ver que hay un tope de lo que se saca por renta, en ninguna podés sacar más de $5.000", contó Dziencielsky.
Las causas de la caída
Más allá del incremento en los costos de mantenimiento, la pandemia también hizo mella en este tipo de inversiones. "El Covid hizo que mucha gente se quede en la casa. Antes, había más movilidad, en el centro había muchas cocheras y ahora la gente no necesita ir al centro. Es por eso que los garajes de cocheras del centro están pasando un momento muy complicado", subrayó Dziencielsky.
El especialista aclaró que hay algunos barrios, como puede ser Belgrano Núñez, en los que "vive mucha gente y quizá ahí un garaje que vende o alquila cocheras, tiene un potencial algo mayor". En ese sentido, aclaró que las cocheras de los edificios "tienen el potencial de que la compren otros copropietarios, tiene ese público que ‘salvaría’ a los dueños".
Opciones de inversión
La lógica del mercado prevalece en este tipo de inversiones. "A modo de inversión, como bajó la rentabilidad, se redujeron las operaciones", sostuvo Migliorisi, quien remarcó: "Son pequeñas inversiones y hoy, al aparecer nuevas posibilidades de pequeñas inversiones, el comprador lo piensa y al bajar la rentabilidad busca otras variantes".
"La gente hoy prefiere invertir en un terreno en la provincia. Se compran lotes en lugares donde actualmente están baratos, por ejemplo en algunos barrios de zona norte, esperan y lo revenden para obtener una ganancia. Es mucho mejor inversión que una cochera, que no tiene mucho valor de reventa. En cambio, en los terrenos sí están subiendo los precios", concluyó Dziencielsky.
Por el contrario, la rentabilidad de los alquileres de departamentos o casas se recuperó considerablemente durante los últimos doce meses. Según un informe del sitio Zonaprop, llegó a los 2,85%: es decir que se necesitan 35,1 años para recuperar la inversión. Dicha cifra representa un 15% menos de tiempo que el que se necesitaba hace un año.
De todas formas, más allá de esa recuperación, la rentabilidad se mantiene baja en la comparación histórica: en 2012, alquilar un inmueble generaba un retorno de 5,6% y para recuperar el dinero invertido se necesitaban 17,3 años.