De gran negocio al descalabro total: así sigue el derrumbe del mercado de oficinas por la pandemia

Golpeado como pocos por la expansión de la pandemia y el declive comercial, el mercado de oficinas transita el peor momento en décadas. Los reportes que dan cuenta de una situación peor a la de crisis como 2001/2002 no dejan de multiplicarse, como así también los pronósticos que dan por descontado que el derrumbe ganará más profundidad con el correr de los meses.

En el ámbito inmobiliario ya nadie duda de que el teletrabajo llegó para quedarse. Y que, para buena parte del rubro oficinas, lo que viene es una forzada migración hacia el formato vivienda como opción de supervivencia.

En torno al Gobierno de la Ciudad, la visión consolidada es que la vacancia en la geografía del centro porteño –espacio más afectado por el contexto– se ubicaría en un promedio del 50 por ciento, pero predomina la decisión de, por el momento, no oficializar ninguna cifra.

Los guarismos privados también son contundentes. Según un informe de Cushman & Wakefield al que accedió iProfesional, el primer trimestre de 2021 mantuvo la tendencia del año anterior en el mercado Premium: la vacancia sigue en alza y merodea el 15 por ciento promedio.

Oficinas: radiografía del descalabro

"En comparación con el último trimestre del año pasado, la vacancia creció un 15 por ciento, encontrándose la mayor superficie disponible en los submercados Corredor Panamericana -45.094 metros cuadrados-, Catalinas-Plaza Roma -43.299- y Puerto Madero -33.974-", precisó la consultora.

El trabajo señala que el 60 por ciento de los metros cuadrados de oficinas "vacíos" se concentra en el centro de la Ciudad.

"La mayor liberación de espacio se viene dando en el corredor Panamericana y Catalinas-Plaza Roma, con nuevas ofertas que permiten a las empresas ubicarse tanto en el centro como en el norte de la ciudad. La demanda aún está a la espera de una coyuntura más estable que permita tomar decisiones", puntualizó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de la compañía.

El informe señala, además, que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A durante este período "fue de 26,9 dólares el metro cuadrado, acrecentando su tendencia a la baja con una variación de 3,2 por ciento inferior respecto del primer trimestre del año anterior. Esto aún no se reflejó en los precios de cierre, donde el valor en las nuevas transacciones tiene otro efecto".

Según Cushman & Wakefield, los valores aún no exhiben la baja que se presupone para un momento de demanda planchada como el actual. "La zona céntrica mantiene un promedio superior a la no céntrica. Y los submercados Libertador, con 32,1 dólares el metro cuadrado, y Catalinas-Plaza Roma, con 29,8, se sostienen con los valores más altos desde 2020", especifica.

Wework fue una de las compañías que redujo fuertemente la ocupación de oficinas.

A tono con este escenario, Reporte Inmobiliario ahondó en el momento que transitan las oficinas en esta parte de la Argentina. La consultora divulgó informes de Colliers International que dan cuenta de una vacancia del orden del 17 por ciento. Este indicador comprende "unos 300.000 metros cuadrados distribuidos en CABA y la Zona Norte, incluyendo Avenida del Libertador, Panamericana y San Isidro".

"A pesar de eso, el inventario corporativo de las oficinas Clase A no se vio afectado en el precio, sino que se mantienen. Antes de marzo del 2020 el valor del metro cuadrado era de 27,70 dólares y ahora es de 27,4 promedio, un cambio imperceptible. En donde sí hubo modificaciones es en las negociaciones y acuerdos. Más allá de la cuarentena hubo algunas operaciones de alquiler, pocas y puntuales, pero con nuevas metodologías", expone Reporte Inmobiliario.

Negociar en la incógnita

Los expertos del rubro coinciden en que la parálisis que exhibe el alquiler de oficinas redundó en "dueños más empáticos" a la hora de negociar, además de que proliferan los "descuentos" a la hora de prolongar los contratos.

"Lo que vemos hoy es que se trata de capturar la posibilidad de negocios para, de esa forma, llevar al interesado a la oficina. La pregunta que hacen los propietarios es ‘contame qué necesitás’. Y así cada empresa llega a un acuerdo", aseguró Juan Manuel Farola, gerente comercial de Colliers.

A la par de esto, Reporte Inmobiliario señala que "otra tendencia que está surgiendo como consecuencia de la pandemia es un cambio de empresas a oficinas más chicas, porque saben que el 100 por ciento del personal no volverá a compartir los espacios de trabajo al mismo tiempo."

Consultado respecto de este escenario, Francisco Altgelt, vicepresidente de la inmobiliaria homónima, se refirió específicamente al momento que transita el microcentro porteño. Definió a la zona como una "gran incógnita".

En el sector dan por hecho que el teletrabajo es una tendencia que llegó para quedarse.

"Actualmente hay 2.000 oficinas en alquiler en la zona y otras 1.400 a la venta. En ambos casos, el 25 por ciento de la oferta está en esta zona", afirmó ante iProfesional.

"¿Qué pasará con los edificios centenarios del microcentro utilizados hasta hoy sólo como oficinas? ¿Qué harán los propietarios de esas mismas oficinas? Probablemente muchos de ellos, sobre todo los edificios centenarios, terminen siendo utilizados para vivienda", agregó.

Pero, aclaró Altgelt, "para eso será importante que los reglamentos de co propiedad de los edificios habiliten ese tipo de uso". El experto remarcó que, siempre hacia adelante, "tendrá que haber un replanteo de esta zona en forma global, incluso debería ser un tema de agenda para los que gobiernan la Ciudad de Buenos Aires".