Se descongelan los alquileres: el escenario que viene para los valores en abril y la perspectiva para los que no han pagado

La decisión oficial de no prorrogar el decreto que congeló el precio de los alquileres, extendió de forma automática los contratos y suspendió los desalojos, activó los interrogantes respecto de qué va a pasar con los valores a partir de abril y la perspectiva para quienes adeudan pagos.

En las asociaciones de inquilinos se barajaba como posibilidad fuerte una prolongación del beneficio hasta el mes de mayo.

Pero lo blanqueado en las últimas horas por el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, tiró por la ventana las esperanzas de ese sector. Ahora, según lo dispuesto por el Gobierno, a partir del 1° de abril quienes no hayan completado sus pagos deberán comenzar a saldar la deuda.

Según organizaciones como Inquilinos en Lucha, sobre un total de 10 millones de personas en esa condición distribuidas en toda la Argentina, cerca del 60 por ciento debe algún concepto ligado al alquiler. En la vereda de enfrente, los consejos profesionales aseguran que casi el 90 por ciento de los inquilinos pagó la renta en término desde marzo de 2020 a esta parte.

Las preguntas que emergen, a partir del nuevo escenario que cobrará forma a partir del próximo mes refieren, justamente, a las modificaciones que comenzarán a aplicarse en los montos de la mano de las actualizaciones y la obligación de reducir los meses impagos.

En ese sentido, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, dijo a iProfesional que lo que viene no es un incremento generalizado en todos los contratos dado lo "heterogéneo por tipo, calidad de vivienda y localización" de los inmuebles.

Según el experto, las subas que podrían aplicarse "se encuentran muy limitados por la capacidad de pago mensual, cuyo límite es el bolsillo del inquilino" en un contexto de recesión económica.

"Dada, también, la falta de oferta, incentivos y confiabilidad jurídica instalada actualmente en gran parte de los propietarios, aquellos que decidan continuar volcando su propiedad en alquiler intentarán, como piso, alinearse con lo perdido por inflación. Esto es, en el orden del 40 por ciento", auguró.

Si bien el porcentaje de potencial suba suena fuerte, lo cierto es que en realidad apenas si se ubica por encima de la suba generalizada de precios medida entre enero de 2020 y el mismo mes pero de este año. La inflación en ese lapso acumuló un volumen del 38,5 por ciento.

El congelamiento vigente para los alquileres vence el último día de marzo.

Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, sostuvo que las actualizaciones dependerán mucho de las variaciones que impulse el Gobierno a partir de las bases establecidas por la nueva Ley de Alquileres.

"No está claro cómo se avanzará. En estos meses se ha acentuado mucho el diálogo entre propietarios e inquilinos, por lo que los cambios serán diferentes según la relación entre las partes. Prevalece la empatía antes que las regulaciones que se puedan instalar. Hay mucha incertidumbre por el cambio constante de reglas y, más allá de lo que se tenga que aumentar, hay que ver cómo se resuelve la situación de los que no pudieron pagar", comentó a iProfesional.

Otro "broker" de peso interpelado coincidió con Rozados. Sostuvo que los incrementos que se negociarán a partir del mes próximo girarán en torno al índice inflacionario acumulado en el último año.

"A esta altura, los propietarios se conforman con empatar el costo de vida. Pensar en una ganancia quedará para más adelante. Prefieren que el departamento esté ocupado antes que cerrado y teniendo que afrontar los gastos de mantenimiento. Igual hay que ver qué decide el oficialismo. Gobierna la incertidumbre", enfatizó ante iProfesional, en estricto off the record.

Por su parte, Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, acercó un estimado más acotado. "Creemos que los alquileres aumentarán un 20 por ciento. Eso incluye la previsión de la inflación acumulada de lo que va del año y el costo que tendrá el propietario por el blanqueo del alquiler", comentó a iProfesional.

La situación de los que deben

Respecto de esto, Migliorisi expresó que porcentajes de cada deuda comenzarían a engrosar los montos de alquiler a partir del mes de abril. "Se discutirá cada caso en particular. Algunos quizás puedan afrontar el pago total, otros se inclinarán por la posibilidad de cancelar en cuotas. Las formas de pago habrá que conversarlas", dijo.

El experto sostuvo que la morosidad "no es extrema", y evalúo a la nueva etapa que se iniciará el mes próximo como un cambio que podría mejorar la oferta. Este último aspecto, dada la decisión de muchos propietarios de retirar sus inmuebles del mercado por el congelamiento imperante, generó que el año pasado los valores de los alquileres treparan por encima del 60 por ciento.

"Los dueños vieron limitados sus derechos. Ahora la oferta debería aumentar. Venimos de un año con una reducción del 20 por ciento en términos de inmuebles puestos en alquiler. Ante el congelamiento muchos optaron por cerrar los departamentos o directamente ponerlos en venta. El panorama cambiaría por los cambios que se aplicarán desde abril", señaló.

Rozados también se refirió a la situación de quienes adeudan pagos. "En algunos casos se le sumara al alquiler mensual. En los casos comprobables de pérdida de empleo o reducción de ingresos se hará muy difícil de resolver. Ahí pesara el cumplimiento anterior que haya tenido el inquilino y la relación entablada con el propietario", comentó.

Producto del congelamiento, la oferta de alquileres se redujo al menos un 20 por ciento en 2020.

"Algunos propietarios estarán dispuestos a condonar parte de los aumentos no percibidos y en la mayoría de los casos se negociará uno a uno. La relación establecida previamente entre inquilino y propietario, y la sinceridad de cada parte, es fundamental. El entendimiento mutuo es central. En el mercado se ha intentado instalar el enfrentamiento entre las partes cuando son complementarias", añadió.

Además de concluir con el congelamiento, el Gobierno también desactivará el veto a los desalojos. Consultados respecto de esta modificación, los entrevistados descartaron la posibilidad de que se genere una ola de procesos de ese tipo. "Quienes deben no son muchos. Y prevalecerá la conversación entre inquilinos y dueños para no llegar a esa instancia", concluyó Migliorisi.