Alerta entre inquilinos: expertos anticipan fuertes subas en los nuevos contratos de alquiler
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El futuro de los alquileres residenciales todavía es argumento de desvelo para inmobiliarias y, por supuesto, inquilinos. La decisión del Gobierno de extender el congelamiento y la imposibilidad de efectuar desalojos hasta el próximo 31 de marzo reavivó la preocupación entre propietarios y comercializadores, pero ese "qué pasará después" también mantiene en vilo a quienes enfrentan el pago de estas viviendas.
En este marco, la AFIP comunicó la obligatoriedad de registrar ante el fisco todos los contratos de alquiler que se realicen. El presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), Armando Pepe, advirtió que la "nefasta" ley de alquileres "va a generar mayores costos" para los inquilinos.
"Tardaron ocho meses para hacer la reglamentación de la ley y ahora le dan ocho días a la gente para inscribir los contratos", sostuvo Pepe.
Según el empresario, la decisión "va a generar mayores costos para los inquilinos, porque una persona que tiene un departamentito de dos ambientes, que lo compró para tener un complemento de su sueldo o su jubilación, ahora va a tener que contratar un contador para que le haga el trabajo".
A esto se suma el efecto negativo que tiene el congelamiento de precios en el mercado. "El congelamiento podría levantarse, si bien no estamos seguros", sostuvo al respecto Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, diálogo con iProfesional.
Sin embargo, para el experto, "la medida en realidad se vuelve en contra del inquilino y también a las inmobiliarias. Muchos propietarios prefieren sacar sus viviendas del mercado, y el que las deja lo hace pidiendo un 40 por ciento de aumento", acotó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Comercializadores y propietarios repiten que, mientras se sigan aplazando los montos y pagos, los inquilinos no harán más que acumular deudas que no se condonan. Y que más adelante deberán afrontar de forma completa, sumado a los cargos por extensión del compromiso de alquiler o, en todo caso, la celebración de un nuevo contrato.
Temor a una retracción del mercado
Asimismo, el corredor inmobiliario Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, explicó que "continuar interviniendo el mercado de alquileres es invitar a los señores propietarios a que no alquilen más sus inmuebles".
"El impacto generado por el congelamiento de los montos locativos y la imposibilidad de realizar desalojos por falta de pago, es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy", dijo.
El suspenso en torno a esta potencial continuidad del congelamiento se prolongará hasta el último tramo de marzo. La pregunta obligada a los actores del ladrillo es cómo será el rebote en los valores si el Gobierno decide terminar con el congelamiento impuesto.
Consultado respecto de esta posibilidad, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo ante iProfesional que "en algunos casos subirán bastante, y por encima de la inflación, al haber estado un año congelados con pérdida objetiva del ingreso para los propietarios". Acto seguido, aclaró que el aumento "será diferencial según la localización y el tipo de vivienda. Y también pesara la actitud que tuvo el inquilino si se trata de una renovación".
"La inflación anual fue del 38,5 por ciento en enero versus enero 2020. Para marzo es probable que la interanual sea aún superior. Ese seguramente será el piso la pretensión general. Siempre hablando de renovaciones o bien de contratos nuevos", dijo.
Desde Migliorisi Propiedades su socio gerente, Diego Migliorisi, dio por descontado que habrá "una recomposición de los valores", pero que las subas estarán atadas a las posibilidades de pago que evidencie el mercado.
"Más allá del interés por aumentar y la necesidad de los propietarios de recuperar cierta rentabilidad, lo cierto es que no se podrá jugar con los valores porque la gente no lo podrá pagar. Los sueldos aumentaron mucho menos que la inflación. Se entiende que el dueño quiere mejorar sus números, pero hay que ver quién podrá pagar esas pretensiones", expresó ante iProfesional.
Variables en juego
"Todo indica que no será muy posible aplicar aumentos generalizados por encima de la inflación. Hay muchos sectores económicos golpeados y oferta de propiedades vacías. Si la economía repunta y los salarios le empiezan a ganar a la inflación, ahí sí podremos ver una suba pronunciada en los precios", afirmó.
Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, también expuso su visión respecto lo que viene en un escenario cada vez más incierto para los alquileres.
"El congelamiento es para los contratos vigentes. Y muchos propietarios han tomado la decisión de no refinanciarles la deuda a los inquilinos. Si esto se sigue extendiendo puede ser que los propietarios cambien de idea y probablemente, cuando tengan que renovar, lo hagan con porcentajes altos", vaticinó ante iProfesional.
Al margen de esta posibilidad, entre los comercializadores remarcan lo particular de cada negociación. Y que la relación existente entre propietarios, inmobiliarias e inquilinos determinará buena parte de los ajustes que se realicen una vez desterrado el congelamiento.
"Lo que rige a los alquileres anteriores a la última reforma es el propio contrato existente entre las partes. En esa instancia, debe verificarse cuanto quedó de acumulado y, a partir de ahí, computarse el valor final que corresponderá a cada alquiler por abonar", indicó Oriozabala, de Real Capital.
"Podría pasar que ese acumulado sea un valor muy alto para el inquilino y que las partes acuerden un valor intermedio de modo tal que el daño para cada uno sea menor. De esa forma el inquilino no tendrá que mudarse, por lo que eludiría la obligación de asumir un nuevo y elevado alquiler, mientras que el propietario logrará mantener ocupado el inmueble y no deberá afrontar los gastos pertinentes", concluyó.