Alquileres: así es el plan para actualizar precios que proponen martilleros bonaerenses
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El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense propuso hoy un plan para "normalizar" el precio de los alquileres, que incluye un "descongelamiento con aumentos escalonados y negociaciones caso por caso con los inquilinos".
La iniciativa, denominada "Propuesta de Convergencia Locativa", propone que "excepcionalmente" se fijen pautas a fin de acordar una "posible adecuación contractual, convenida previamente sobre la base de las condiciones que han impactado particularmente por la pandemia".
La propuesta, basada en el principio del "esfuerzo compartido", destaca que "no significa necesariamente porcentajes iguales, sino, reparto de cargas de acuerdo a las posibilidades de cada una de las partes".
Los martilleros bonaerenses propusieron que por única vez, "las partes podrán acordar escalonar el aumento en dos tramos, el primero al formalizar el contrato y el segundo a los seis meses".
En el caso de divergencias en la determinación del valor del alquiler en las renovaciones de contratos, los martilleros propusieron requerir una tasación practicada por un matriculado, elegido en común acuerdo por ambas partes.
Proponen que en caso de "silencio" del dueño de la propiedad "o frente a su negativa de llegar a un acuerdo", el inquilino considerará resuelto el contrato "sin pagar diferencia por canon locativo o indemnización".
Agregaron que un acuerdo de buena fe "debe constituir un mecanismo concreto y de fácil interpretación, de negarse alguna de las partes a su aplicación, otorgará a la otra parte, la posibilidad de recurrir a la resolución contractual".
Los martilleros bonaerenses señalaron que la oferta de los locadores constituye una solución "para los dos millones de personas" que carecen de su vivienda en el país.
La entidad advirtió que "cuanto más se extiende la prórroga de los contratos, más se ajustará para lograr una corrección de precios: ya hay alquileres en lo que, con solo aplicar los índices, el ajuste sería por encima del 70%.
Congelamiento: por qué es perjudicial para el mercado
En medio de la crisis económica profundizada por la cuarentena por coronavirus, distintas asociaciones que nuclean inquilinos solicitaron la extensión de la medida que congela los alquileres y suspende los desalojos. En contraposición, las cámaras inmobiliarias y los colegios de martilleros, manifestaron su desacuerdo con esta medida.
En ese marco, a través del Decreto 66/2021 publicado recientemente en el Boletín Oficial, el Gobierno extendió el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta el próximo 31 de marzo.
De esta manera, la medida que se implementó a comienzos de la pandemia y vencía este domingo, continuará vigente por otros dos meses.
En ese marco, referentes del sector inmobiliario hicieron un balance sobre el mercado, hablaron sobre el impacto en los precios por la Ley de Alquileres y desaprobaron el congelamiento.
En diálogo con iProfesional, los expertos pusieron de relieve que estas medidas oficiales son perjudiciales para el sector.
El corredor inmobiliario Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, explicó que "continuar interviniendo el mercado de alquileres es invitar a los señores propietarios a que no alquilen más sus inmuebles".
"El impacto generado por el congelamiento de los montos locativos y la imposibilidad de realizar desalojos por falta de pago, es la tormenta perfecta para quienes pretenden alquilar hoy", agregó el referente del sector.
Al respecto, Puebla aseguró que "el impacto es aún mayor debido a que las deudas de alquileres y expensas no se condonan, lo que se debe se debe y alguien lo va a pagar".
"Por otro lado, aquellos que quieran y puedan alquilar hoy los pocos inmuebles que están en el mercado, deberán pagar precios mas altos y adecuarse a los requerimientos que genera el miedo a un mercado que busca culpables en lugar de encontrar soluciones y hacerse cargo de lo que está pasando", añadió.
Por su parte, el asesor inmobiliario Daniel Zampone sostuvo que "el congelamiento es perjudicial para el mercado. Todo conduce a que cada vez se retiren mas unidades en oferta".
Señaló que "los alquileres subieron más de lo que debían subir a raíz de la sanción de la ley de alquileres. Debido a los cambios desfavorables que introdujo la ley, muchos propietarios optaron por retirar el inmueble del mercado de alquileres y eso incrementó el precio, al menos en un 60%"
"Por ende, la ley tampoco resultó favorable para el inquilino. históricamente, la actualización siempre estuvo por debajo de la inflación. Por ejemplo el año pasado. los contratos se llegaron a actualizar con una suba del 36%, máximo 40%, muy por debajo de la inflación anual. La ley perjudicó a las partes. Los propietarios para cubrise de la inflación optan por cubrirse con el precio de antemano" , añadió Zampone.
A su vez, el arquitecto Horacio Ludigliani de Ludigliani Desarrollo Inmobiliario, opinó que la extensión del congelamiento es "lamentable" y dijo que "como siempre la intervención es lo peor que le puede pasar al mercado".
"De cada 19 departamentos que se desocupan, 7 no regresan al mercado. Disminuye mucho la oferta y suben los alquileres. Creo que tienen que revisar la medida porque así cómo está no le sirve ni a inquilinos, ni propietarios ni intermediarios", concluyó Ludigliani.
Más efectos "indeseados" de la ley de alquileres
Efecto de la pandemia y de la necesidad de contar con algún espacio verde donde poder reunirse con un número reducido de amistades o familiares, el alquiler de propiedades en zona norte del Gran Buenos Aires se transformó en tendencia.
"Sin embargo, el proyecto de alquilar por al menos tres años una propiedad se chocó de frente con una realidad indeseada en el mercado inmobiliario: la ley de alquileres. En este sentido, si hablamos de casas en barrios cerrados, nos encontramos con que entre el 70 y el 80% del mercado inmobiliario en alquiler en zona norte está destinado al alquiler temporario", explicó Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.
Di Maggio afirmó que "ante el panorama de alquilar, del modo convencional, por un período de tres años o hacerlo por lapsos menores de tiempo, el propietario se vuelca por esta segunda opción. Los motivos son más que claros".
"La ley de alquileres genera un escenario en el que no se tiene previsión de nada y no deja abierta la posibilidad de negociación, ni abierta la voluntad de las partes de poder negociar un mejor número, o cómo serían los incrementos posteriores al primer semestre, como sucedía antes. Así, se presenta una situación en la que el propietario busca resguardarse económicamente. Sumado a esto a esto, ciertos gastos como, por ejemplo, ARBA ahora corren por cuenta del propietario", explicó el agente inmobiliario.
Además, remarcó que "a esto hay que sumar que, ante lo que parecía ser un cierre de los destinos turísticos de la costa atlántica (situación que luego no se concretó), los alquileres por mes, quincena, semana e incluso días, hizo explotar la oferta y demanda de casas en countries y barrios cerrados para el verano".