Oficinas 2021: tras el colapso de un año negro, expertos anticipan qué ocurrirá con los precios y nuevos desarrollos

Víctima directa de la pandemia, el mercado local de oficinas corporativas concluyó el 2020 con un nivel de vacancia que no se registraba desde hace dos décadas. 

Y una incertidumbre que crece a la par de los temores por la eventual irrupción de otra ola de Covid-19. Gigantes como IRSA atravesaron los meses de cuarentena desprendiéndose de complejos, y en el segmento inmobiliario nadie duda de que la decisión de vender predominará en buena parte de los actores con emprendimientos de múltiples unidades.

El nivel de oficinas desactivadas tras la irrupción del coronavirus duplicó los indicadores del 2019. Así, según informaron a iProfesional desde Cushman & Wakefield, la vacancia en los inmuebles clase "A" -edificios de envergadura- ascendió a 12,7 por ciento en la última parte de 2020 versus el 6,3 por ciento registrado en diciembre de 2019.

La decisión de compañías como WeWork de reducir su presencia comercial en Buenos Aires, reconocen expertos consultados, fue uno de los aspectos que más repercutió en la ampliación de los porcentajes negativos.

"Si se hace una lectura de corto plazo, la vacancia de oficinas subió de forma contundente. Pero que hay interpretar ese movimiento a partir de algunas situaciones puntuales que se fueron dando. Hasta la decisión de un par de empresas de desprenderse de oficinas, los números de la Ciudad estaban acordes a la realidad de la región", comentó a iProfesional Lucas Desalvo, experto de la mencionada Cushman & Wakefield.

"La última gran vacancia había ocurrido en el año 2014, pero en ese momento se llegó a sólo el 10 por ciento. Hay que remontarse más atrás para dar con otro indicador igual de negativo. El escenario generó que los precios del metro cuadrado se mantengan sin cambios a lo largo del año. Tampoco es que se estén aceptando rebajas", aclaró.

El experto expuso que "los dos submercados con mayor superficie vacante comprenden Catalinas-Plaza Roma, con 36.221 metros cuadrados, y Puerto Madero, con 32.854".

Arrancó el 2021: qué pasará con el mercado de oficinas

La perspectiva, de cara al comienzo de 2021, es que la realidad del nicho seguirá acrecentando sus números negativos. Especialistas como Juan Pablo Gutiérrez, socio de GM2 Real Estate, dan por descontado que el primer semestre será de una demanda en declive.

"Habrá una ralentización importante de la demanda. Hasta que no exista una seguridad respecto del control de la enfermedad, la efectividad de las vacunas, no se va a volver. No habrá requerimientos. A eso hay que sumarle la situación económica de la Argentina. Quizás el año que viene tengamos un leve rebote de recuperación, pero el escenario recién estará más claro en el lapso de un año, o año y medio", dijo a iProfesional.

"La pandemia generó que muchos proyectos de oficinas que estaban por ser concluidos queden directamente en ‘stand by’. Otros que se fueron completando durante la cuarentena también entraron en parálisis. Los que tiene finalización prevista para el segundo semestre de 2021 quizás encuentren condiciones más propicias, siempre dependiente de lo que ocurra con la enfermedad", añadió.

WeWork fue una de las compañías que redujo fuertemente la ocupación de oficinas este año.

Cómo se trabajará en 2021

Desde Reporte Inmobiliario su CEO, José Rozados, proyectó un 2021 similar al 2020 en términos de ocupación de oficinas. En diálogo con iProfesional, sostuvo que la diferencia "es que probablemente no tendremos lugares cerrados por 5 o 6 meses, como ocurrió durante la cuarentena".

"Si hay retorno de la ocupación, hay que pensar que se hará bajo un esquema de trabajo muy diferente al que conocemos. El personal de las empresas no volverá en su totalidad a compartir el espacio. Y la vuelta estará siempre atada a lo que pase, por supuesto, con las vacunas", comentó.

Para luego añadir: "Cuesta pensar que una empresa grande opte por desarmar completamente sus oficinas. Es más razonable pensar eso para una pyme o un estudio. Pero sí habrá una continuidad fuerte del trabajo a distancia, que a las empresas grandes les rindió y mucho".

Gutiérrez, en tanto, sostuvo que el regreso -siempre si mejora la situación epidemiológica- será acotado en términos de personal, "con una rotación que comprenderá tal vez un tercio de la gente que habitualmente ocupaba la oficina". Especificó que "si antes la ratio era de 8 metros cuadrados por persona, eso se ampliará a por lo menos 15".

"El menor espacio disponible se compensará con un mayor trabajo a distancia. Lo más probable es que el personal haga una rotación. Todo dependería si la segunda ola ocurre o no. Para el primer trimestre y el segundo vemos como muy poco probable que haya un regreso", expresó.

El experto dijo que lo que viene, ya pensando en una etapa post pandemia, es una migración importante a áreas "del eje Norte del Gran Buenos Aires como Vicente López", protagonizada por empresas que privilegiarán los complejos de oficinas "pensados con mucho espacio verde, con zonas al aire libre".

La pandemia pulverizó los índices de ocupación de oficinas y congeló los proyectos en desarrollo.

Precio y oportunidad

Gutiérrez sostuvo que los alquileres se ajustaron entre un 10 y un 15 por ciento en dólares el año pasado. Y que la vacancia, si sigue aumentando, bajará los precios incluso más por efecto de la ampliación de la oferta.

Desde Cushman & Wakefield, Desalvo afirmó que el año que iniciará en breve será oportuno para quienes procuren hacerse con este tipo de activos con vistas a la futura recuperación de la demanda.

"Es un momento ideal para comprar activos. De hecho, ya hay empresas que están haciendo operaciones y aprovechan que quienes venden en muchos casos aceptan pagos en pesos. Muchas compañías tienen excedentes en moneda nacional que están destinando a la adquisición de grandes volúmenes de oficinas", dijo.

Si bien reconoció que "no es habitual que se vendan oficinas", el especialista sostuvo que la situación actual se asemeja mucho a lo ocurrido en 2015, cuando también hubo un importante movimiento en ese sentido.

"En ese momento, por efecto del cepo, muchas empresas se hicieron con muchos pesos que luego volcaron en oficinas. Como una forma de dolarizarse. Ahora vemos lo mismo, con el detalle de que precios seguirán una tendencia a la baja en la primera parte de 2021", concluyó.