Viviendas con más metros cuadrados, por menos dólares: hay boom de compras en barrios privados por efecto blue

Herencia directa de un dólar en tendencia alcista casi permanente, el costo de construcción sigue manteniendo su condición de derrumbe histórico en la Argentina. Y semana a semana se multiplican las alternativas de inversión para quienes observan al ladrillo como la puerta hacia un rotundo cambio de vida más allá de su conocido perfil de reserva de valor.

Que la pandemia trajo aparejada un cambio en los consumos y prioridades no es novedad, pero sí las posibilidades que se activaron en el sector inmobiliario a partir de la emergencia sanitaria.

La proliferación de contagios derivó en un interés creciente por opciones de vivienda que incluyan comodidades para el "home office" y, al mismo tiempo, garanticen espacios, interacción con el verde y esparcimiento, todo dentro del hogar familiar y sin demasiado contacto fuera.

Es en ese marco que una alternativa comenzó a encabezar la demanda en tiempos de coronavirus. En diálogo con iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, comentó al respecto: "Un producto picó en punta largamente con respecto al resto: los lotes en barrios privados y countries. El lote para construir. Sobre todo, en la provincia de Buenos Aires".

"Estábamos dentro de un modelo con un espacio privativo interior de la vivienda cada vez más justo, porque es caro. Con una superficie en reducción. La expansión, cuando necesitabas más espacio, se daba en espacios comunes de un edificio", explicó.

Para luego ampliar el concepto: "La pandemia puso esto en jaque. Impuso que esto que era común, estar en contacto con otros en espacios, es ahora riesgoso y tenés que evitarlo. Con la pandemia necesitás más espacio propio y menos lugares comunes. Ahora es más conveniente tener más metros, que puedas estar vos y tu familia, y que eso no lo compartas con ninguno."

Desde esa perspectiva, el interés por los lotes linderos a la Capital Federal comenzó a ganar en velocidad con la profundización de los contagios. Y también a partir de una baja generalizada de precios por la caída en la demanda: en áreas como Canning-Ezeiza se ofrecen superficies a precios hasta un 60 por ciento por debajo de las cotizaciones establecidas en años como el 2018.

Hoy por hoy, indicaron voces consultadas por iProfesional, es posible acceder a lotes que oscilan entre los 50.000 y los 30.000 dólares a pagar con distintas facilidades, en pesos ajustados al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

La menor cotización de la tierra, en combinación con un metro cuadrado barato en dólares para las construcciones nuevas, redundó en propuestas de viviendas con parque y otras bondades que hoy cotizan muy por debajo del valor de un departamento promedio en la Ciudad.

Se multiplican los proyectos que incluyen la entrega de la casa construida -o "llave en mano"- en 4 meses.

Oportunidades que brotan

Presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y desarrollador de larga experiencia, Darío López aportó detalles de las oportunidades que "brotan" a partir del contexto de cuidado sanitario.

"Hoy tenés proyectos 'llave en mano', con la casa recién construida, por algo más de 130.000 dólares incluido el costo del terreno. La vivienda se desarrolla en períodos que a lo sumo alcanzan los 4 meses. En Escobar, por ejemplo, un proyecto de 150 metros cuadrados está en esos valores. En Capital Federal, un departamento de esa superficie no baja de los 300.000 dólares en Núñez o Belgrano", sostuvo ante iProfesional.

"Por 200.000 dólares podés irte a más metros y con la facilidad de que los requerimientos de ingreso ahora son más flexibles. Antes para entrar tenías que cubrir un 40 por ciento con dólares, ahora esa pauta bajó a la mitad en la mayoría de los casos. Incluso en Capital bajó el precio de los lotes: en Villa Urquiza, Pueyrredón o Coghlan lo que antes estaba en 1.000 dólares el metro cuadrado, ahora está en los 650", añadió.

López comentó que, a partir de estos valores, hoy se multiplican los pedidos de terrenos y los proyectos de lanzamiento o ampliación de countries.

"Por contactos en el sector estamos al tanto de que hay colas para ver terrenos en barrios privados. Fuera de esa alternativa, al mismo tiempo notamos una revalorización de los PH, las casas con jardín, ya en la Ciudad. Pero el usado, hay que decirlo, está mucho más caro que el nuevo. Eso es lo que explica este renovado interés por arrancar construcciones desde cero", dijo.

Desde Grupo Coria, desarrolladora que juega fuerte en zonas del conurbano como Pilar, su directora comercial, Daniela Pérez, expuso cómo son los proyectos que están despertando mayor interés del otro lado de la General Paz.

"Con 120.000 dólares podés levantar una casa con tres habitaciones, jardín, galería y parrilla, por nombrar algunas comodidades. Ese valor incluye la tierra. Con ese monto, hoy dudo que uno pueda comprar un departamento de dos ambientes en los barrios más demandados de Buenos Aires", expresó ante la consulta de iProfesional.

Las viviendas nuevas en barrios cerrados ostentan valores por debajo de un usado en barrios de Capital.

Más metros con menos dólares

"Son propuestas que hasta permiten un financiamiento muy amplio en pesos. En La Cañada de Pilar, por poner un caso, son precios que se pueden conseguir. Y en emprendimientos que incluyen agua corriente, gas natural, cloacas. O sea, una variedad de servicios similar a los disponibles en Palermo", añadió.

Pérez sostuvo que "hace un año y medio, con ese monto pagabas apenas el 50 por ciento de la casa que hoy se puede construir" por esos 120.000 dólares.

Algo similar expuso Daniel Silva, CEO de M2Spaces. El experto aseveró que "la posibilidad de construir a la mitad del valor histórico del costo de construcción abre una ventana de oportunidad única".

"En lugares como Pilar o Capilla del Señor, hay disponibilidad de lotes de más de 1.600 metros cuadrados a un valor de 40.000 dólares. En algunos casos, además, con un 30 por ciento de descuento y la posibilidad de comenzar a construir ya. Por el valor de un pequeño departamento en Capital se pueden duplicar los metros cuadrados y sumar verde al 50 por ciento del valor que estaba hace un tiempo atrás, además de tener la certeza de que el valor de los lotes puede duplicarse", argumentó.

En lo que hace a la financiación, Pérez, de Grupo Coria, comentó detalles que hacen a la mayoría de las propuestas en countries y barrios privados que proliferan por estos días.

"La mayoría de los proyectos contemplan financiación a 10 años y con cuotas atadas a la variación del índice de la CAC. En La Cañada, para ingresar apenas es necesario cubrir un 10 por ciento en dólares. Para quienes apuestan por cambiar de vida, de casa, en el contexto de la pandemia, este es un gran momento porque el metro cuadrado a construir está en el piso de su precio", aseguró ante iProfesional.

Casi como un complemento a esto último, López, de la SCA, recomendó "apurarse si hay interés". En el intercambio con este medio, anticipó un cercano aumento en el costo de la mano de obra, además de recomendar "atención" con lo que ocurre con los materiales para la construcción.

"Hay escasez de insumos, lo cual generará aumentos en breve. La mano de obra estuvo congelada a lo largo del año y ahora eso cambiará. Los dueños de los lotes no van a bajar mucho más los precios. El momento para entrar es ahora porque lo que sigue, pronto, es un rebote que terminará con los valores que vemos hoy", vaticinó.