El costo de la construcción en pesos pegó un salto: ¿todavía conviene invertir en boca de pozo?
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El costo de la construcción aumentó un 3,8% en septiembre de acuerdo a la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). El incremento representa un salto de los costos en pesos en comparación a los meses anteriores, pese a lo cual desde el mercado aseguran que sigue bajando el precio de propiedades en pozo.
Anteriormente, el costo de la construcción medido por la CAC había subido 2,7% en agosto, 2,8% en julio y 1,8% en junio.
El incremento acumulado en los primeros ocho meses de 2020 fue del 27,8 %.
Según la CAC, el incremento está explicado mayormente por la suba en el costo de la mano de obra, que salgó un 5,6%. En cambio, los materiales de construcción tuvieron un movimiento de apenas 0.6%.
Precio de los departamentos en pozo, a la baja
Según un relevamiento llevado a cabo por el portal de propiedades Zonaprop, los precios de los departamentos en pozo en la ciudad de Buenos Aires descienden un 12,3% en relación al primer trimestre de 2019.
El informe revela que el precio promedio de los departamentos en venta de la Ciudad de Buenos Aires en dólares acumula una caída de 6,9% desde el precio máximo registrado en el primer trimestre de 2019.
Cabe destacar que los departamentos chicos caen más que los departamentos grandes (-8,2% vs -5,6%). Los departamentos estrenar acumulan baja de un 8,7% durante el mismo periodo y los usados descienden un 6,7%.
A su vez, los departamentos en pozo son el segmento con mayor caída, disminuyen un 12,3% respecto al valor del primer trimestre de 2019.
La baja del precio, si bien es importante, está muy por debajo de la baja significativa que sufrieron los activos financieros locales. Tal es el caso de las acciones de IRSA y GALICIA en dólares (ADRs) que acumulan caídas del 71% y el 73% respectivamente. Por ahora el Real Estate parece nuevamente destacarse como reserva de valor para el ahorro de los argentinos.
Si se toma como punto de referencia inicial para hacer el análisis el mes de abril de 2018 (previo a las devaluaciones de la administración del gobierno de Mauricio Macri), las unidades en pozo bajan un 10.7%, mientras que el costo de construcción (CAC) medido en dólares acumula una caída del 49,5% (aclaración: para el cálculo se toma un dólar promedio entre oficial y el dólar financiero CCL).
Se amplía, por tanto, el margen del desarrollador, generando incentivos para la inversión inmobiliaria, se trata de una oportunidad para los inversores.
Por su parte, el segmento de los anuncios de pozo en la Ciudad de Buenos Aires registra un proceso de mayor dolarización desde fines de 2016. En ese entonces la oferta nominada en pesos correspondía al 25% de los avisos. Actualmente, solo el 3% de los avisos de pozo se anuncia en pesos, el 97% se anuncia en dólares.
El metro cuadrado, en un mínimo histórico
La disparada del dólar blue durante las últimas semanas hizo que los costos de la construcción se ubiquen hoy en un mínimo histórico.
La consultora Reporte Inmobiliario determinó que cada metro cuadrado para la construcción de un edificio de viviendas llegó a principios de octubre a los $65.729.
Si se quisiera cubrir ese costo utilizando dólares a la cotización blue ($190), se necesitarían tan sólo 345 dólares por metro cuadrado. "Cifra no vista ni siquiera en el año 2002", destaca Reporte Inmobiliario.
Se trata de un momento de oportunidad para la construcción, dado que cuando comenzó octubre el costo en dólar blue era de u$s447 por metro cuadrado. En 26 días se desplomó más de 100 dólares.
Con el nuevo precio de u$s345 por metro cuadrado, la construcción de una propiedad de 300 m2 queda en u$s103.500.
"A partir de los controles de cambio volvió a ser muy importante (como ocurrió ya con el cepo anterior) el análisis de los costos en dólares paralelos o no oficiales, ya que la demanda deberá abonar en una posible compra de departamento con dólares ahorrados anteriormente o adquiridos a valores más altos, como puede ser en el mercado secundario, o con herramientas alternativas como el contado con liqui", explica el informe.