El costo de construir, por el piso: ¿cuántos dólares hacen falta para 300 metros cuadrados?

La disparada del dólar blue durante las últimas semanas hizo que los costos de la construcción se ubiquen hoy en un mínimo histórico.

La consultora Reporte Inmobiliario determinó que cada metro cuadrado para la construcción de un edificio de viviendas llegó a principios de octubre a los $65.729.

Si se quisiera cubrir ese costo utilizando dólares a la cotización blue ($190), se necesitarían tan sólo 345 dólares por metro cuadrado. "Cifra no vista ni siquiera en el año 2002", destaca Reporte Inmobiliario.

Se trata de un momento de oportunidad para la construcción, dado que cuando comenzó octubre el costo en dólar blue era de u$s447 por metro cuadrado. En 26 días se desplomó más de 100 dólares.

Con el nuevo precio de u$s345 por metro cuadrado, la construcción de una propiedad de 300 m2 queda en u$s103.500.

"A partir de los controles de cambio volvió a ser muy importante (como ocurrió ya con el cepo anterior) el análisis de los costos en dólares paralelos o no oficiales, ya que la demanda deberá abonar en una posible compra de departamento con dólares ahorrados anteriormente o adquiridos a valores más altos, como puede ser en el mercado secundario, o con herramientas alternativas como el contado con liqui", explica el informe.

Blanqueo de capitales para la construcción: ¿funcionará el plan oficial?

El Gobierno tomó la iniciativa en uno de los sectores clave para la economía, al presentar proyectos de ley para reactivar la construcción. Así, no tardaron en reflejarse las opiniones de los analistas y actores involucrados sobre ello.

En este sentido, iProfesional dialogó con varios expertos inmobiliarios que coincidieron en calificar a las "ideas" oficiales como "buenas, pero insuficientes". 

En especial, se considera que no alcanzará sólo con incentivos tributarios y blanqueo de fondos para los desarrolladores, y de cuotas ajustadas al incremento salarial para los compradores.

La coincidencia generalizada es que esto hoy no podrá torcer el contexto de pandemia, economía frenada, cepo cambiario y, lo más importante, la desconfianza que hay entre los inversores, que ven cómo cambian las reglas de juego continuamente. 

Dudas de expertos

Más allá de la bienvenida que tuvieron estas iniciativas por parte de la cámara sectorial y que nadie discute que la intención es la de impulsar a la construcción, los expertos consultados por iProfesional ponen en duda el verdadero impacto que pueden tener estas medidas y destacan algunos puntos difusos de los proyectos.

Por el lado de los incentivos para los constructores e inversores, a través de un blanqueo de capitales e incentivos fiscales, Miguel Pato, analista de temas urbanos con más de 30 años de experiencia en real estate, afirma a este medio: "No veo nada nuevo que me haga pensar que vamos a tener mejor respuesta que a los Cedines de Cristina Kirchner o a los Fondos Cerrados Inmobiliarios del blanqueo de Mauricio Macri".

Al respecto, remarca que en los dos casos mencionados la situación macroeconómica era "mejor que la actual".

"Los Cedines se podían aplicar a inmuebles usados y, sin embargo, los dólares para estos instrumentos no aparecieron y el sector entró en crisis mucho antes que el resto de la economía, coincidiendo con el período de mayor cantidad de dólares declarados de nuestra historia", recuerda Pato.

Y concluye: "Tal vez, las cosas serían mejores si el sector cambiara el modelo de negocio y volviera a construir para clientes finales".

Desde la opinión de Federico González Rouco, economista especializado en el tema inmobiliario y autor del libro "Vivienda Del Relato", respecto al blanqueo y la rebaja de impuestos, "la clave es ver si los inversores y desarrolladores piensan que esto es transitorio o permanente. Porque si se piensa que este blanqueo es una parte previa a un posible impuesto sobre la riqueza y la plata blanqueada, eso va a ser un problema".

Para acotar que la "desconfianza" puede jugar un rol importante en esto, ya que más allá que "no son malas medidas, pueden estar tapadas por la incertidumbre y el escenario político, debido a que nadie puede animarse a sumarse y aprovechar estos incentivos, porque se puede pensar que los costos posteriores serán mayores", dice a iProfesional.

En definitiva, su análisis es que las medidas son "buenas", ya que linealmente es una baja de impuestos y eso sirve para bajar costos. "Pero esto ya se hizo mil veces y, en general, no funciona porque las medidas sueltas no tienen sentido. Si esto es un paso para otras medidas más, es otra cosa y puede resultar, pero por ahora no se observa eso", sintetiza González Rouco.

German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, consultora especializada en el sector, opina que "de la norma no surge cómo se podrá disponer del dinero una vez depositado los dólares billetes en la cuenta".

"Creo que ese es un punto central ya que no sería lo mismo transferir dinero pesificado a dólar oficial, por ejemplo, a un corralón de materiales, que disponer de los dólares a cotización libre", detalla.

Es decir, se crean dudas respecto a que si la persona que va a blanquear su dinero pierde poder de compra debido a las asimetrías de los múltiples dólares que se aplican en el mercado.

Por ende, si no se sinteriza el tipo de cambio, "es muy posible que la operatoria no genere interés y fracase", considera Gómez Picasso.

Y concluye: "Definitivamente, se necesitan normas para incentivar la construcción. Lo importante es que se implementen de forma real y no pasen a ser tan sólo anuncios".

La coincidencia es que bajar la carga fiscal es necesario, tanto en el sector de la construcción como en el resto de los sectores de la economía, y eso es lo que "no se viene observando, sino todo lo contrario", finaliza Gómez Picasso.

Uno de los empresarios inmobiliarios, en desarrollo y venta de proyectos, Pablo Brodsky, co-fundador de Lugaren y Predial, sostiene a iProfesional que los proyectos del Gobierno "son una gran noticia para el sector inmobiliario, pero aún más para la sociedad en su conjunto ya que va a permitir que los ahorros en pesos se conviertan en metros cuadrados".

Sobre todo en un momento donde los costos de construcción en dólares "están en pisos históricos y también se ha abaratado el costo de la tierra, lo que va a permitir a que más gente pueda llegar a su primera vivienda", dice este experto.

¿Y los compradores de inmuebles?

El otro aspecto que se pone en foco en los proyectos presentados por el ministro de Economía Martín Guzmán en el Congreso, es la facilitación al acceso de los ahorristas a los créditos hipotecarios es ajustar las cuotas por los incrementos salariales, respaldado esto a través de un fondo compensatorio.

"En la práctica, el proyecto dice que el deudor, la persona que saca un crédito, siempre va a pagar en base al salario. En tanto, el constructor o el prestamista, va a cobrar en base a la inflación (al CER). Es decir, cobra en UVA o UVI. Por eso, esto es una buena noticia que no se va a modificar el sistema del UVA, ya que no estaba tan claro cuando el gobierno arrancó qué iba a hacer con ello, y ahora se aclara que se va a reforzar y a potenciar", resume González Rouco.

Para este economista, el tema central de esta iniciativa es analizar cómo se va a financiar este fondo, ya que "no se sabe qué impacto va a tener en las cuotas de los ahorristas. Supuestamente será con aporte de los bancos y un aporte de las cuotas, que no se dice. En base a mis cuentas, con un aumento de 1,5% de las cuotas se puede financiar esta idea".

Según su opinión, que las cuotas ajusten por salario, y no por la inflación, puede darle más confianza a la gente, debido a que con el "viejo sistema" había temor e incertidumbre respecto a que el resto de los precios de la economía asciendan mucho más que los ingresos.

"Igualmente, hoy el mercado del crédito hipotecario está muy complicado, básicamente, por los ingresos que se necesitan para acceder a un préstamo y por los muy altos niveles de las tasas de interés, que están el doble que el año pasado. Pero, más allá de eso, vale la pena empezar a implementar este fondo y que funcione, por más que no mueva mucha cantidad de créditos", concluye González Rouco.

En este sentido, Pato afirma: "Todos deseamos la vuelta del crédito hipotecario, pero con nuestro nivel de inflación no hay sistema que aguante. Las UVA que se han convertido en mala palabra, especialmente para aquellos que aplaudían a Sturzenegger, son las mismas que admiramos y envidiamos de otros países, donde funcionan porque no hay inflación".

Respecto al mecanismo que describe la iniciativa del Gobierno, para compensar los desajustes entre los índices de ajuste al prestamista y al deudor, Pato analiza: "Me hace acordar a los intentos por encontrar la máquina de movimiento perpetuo, que sólo funciona en la teoría y contradice la segunda ley de la termodinámica".

Desde donde celebran la medida es desde la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO). Su presidente, Iván Szczech, afirma que "estas primeras medidas son muy bienvenidas e históricas, con la posibilidad del acceso al crédito hipotecario para los argentinos a través de una variación en el salario".

Además, indica que es positivo el hecho que "los inversores tengan incentivos fiscales que tanto hemos pregonado y también una exteriorización o blanqueo de capitales incentivado para el sector, para obras en construcción o prontas a iniciarse".

Finalmente, el representante sectorial también destaca que el crédito no va a variar en función de la inflación, como fue el UVA, sino en función del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

"Es tanta la demanda y necesidad, porque hay 3.500.000 hogares esperando construir en Argentina, que lo que iniciemos en este sentido será tomado. Se incentivan créditos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas, para que el sector se dinamice", concluye Szczech.