10 razones por las que los precios de las propiedades deberían bajar

El sector inmobiliario vive actualmente una realidad que excede a la crisis de la economía: la demanda no está dispuesta a convalidar las actuales cotizaciones de las propiedades.

Según la consultora especializada Reporte Inmobiliario, los 10 puntos que argumentan los compradores actualmente son los siguientes:

1. Los precios de oferta se ubican actualmente en un récord histórico medidos en dólares, luego de un crecimiento fuerte durante las últimas décadas. Actualmente el valor m2 para un departamento usado es de u$s2.366 para Ciudad de Buenos Airess y u$s2.347 para el conurbano. Desde 2002 los valores se multiplicaron por 5 en dólares.

2. La demanda se encuentra en niveles mínimos tan sólo comparable con cifras asimilables al "corralito" y/o "cepo cambiario". Las caídas interanuales llegan actualmente al 54% en CABA y 45% en la Provincia.

3. La oferta de propiedades publicadas se expandió fuertemente, llegando al 45% el último año, con picos del 74% para unidades de un ambiente.

4. La baja rentabilidad que ofrece una propiedad en concepto de alquiler se encuentra en piso histórico, siendo prácticamente nula cuando se analiza la renta neta real. A los desarrollos "al costo" también les cuesta atraer inversores de revalorización.

5. Los costos de producción de un bien inmueble (costos de construcción) cayeron hasta 36% desde mayo del 2017 por devaluación y se sostienen en esos niveles. Por otro lado los valores de incidencia retrocedieron, y el Nuevo Código Urbanístico de la Ciudad genera más tierra desarrollable; por lo que se espera una baja también por ese lado en los valores.

6. Actualmente es poco probable adquirir una propiedad con crédito, por subida de tasas e incremento de valores en pesos por devaluación. Tanto a nivel Provincial como en la Ciudad las operaciones con crédito no superan hoy el 7% del total.

7. El fantasma de una Ley de alquileres desincentiva la inversión y genera que parte de los propietarios rentistas analicen desprenderse de sus activos. El posible prolongamiento del plazo de contrato y la actualización en base a un índice del Gobierno genera incertidumbre para este segmento.

8. Altos costos de mantenimiento y servicios que genera un activo inmobiliario. Estos impactan fuertemente en momentos en que los inmuebles se encuentran desocupados. Las expensas impactan tanto en propietarios como en rentistas logando desincentivar la inversión. El caso típico es el costo que generan lotes desocupados dentro de emprendimientos suburbanos.

9. La carga tributaria muchas veces desincentiva inversiones. Los últimos años han aumentado los impuestos al propietario; además el estado posee cada vez más elementos de seguimiento digital que permiten cruzar datos para localizar a los titulares de las propiedades fácilmente.

10. Buenos Aires y GBA muestran los valores m2 en dólares más altos de la región. Varios estudios publicados últimamente lo demuestran. De hecho las zonas más cotizadas de Bs As, pueden tener precios de oferta más altos que los mejores lugares del resto de Latinoamérica y también de importantes ciudades del mundo, en las que el motor del mercado son los créditos hipotecarios con tasas del 3-4% anual.

Se trata de diez razones, que no aseguran que los propietarios las acepten y bajen sus valores. Pero de no ser así, auguran un mercado con muy pocas operaciones, como se vienen dando en estos meses, y con contraofertas muy agresivas.